У ООО на праве долгосрочной аренды имеется земельный участок под базу отдыха, примыкающий к озеру. Земельный участок по своей конфигурации имеет косу - полосу берега, уходящую вглубь озера. На этой косе планируется размещение глэмпинга с домиками на воде, установленными на сваях. Какова процедура согласования размещения глэмпинга с домиками на сваях?

Рассматриваемые строения являются некапитальными сооружениями. Их установка планируется как в границах арендуемого земельного участка, так и на водном объекте.

В этой связи полагаем, что их установка должна допускаться как положениями земельного и градостроительного законодательства, так и нормами водного законодательства.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ.

В этой связи полагаем, что если вид разрешенного использования земельного участка допускает осуществление на нем строительства указанных в вопросе объектов (приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"), а также если возведение таких объектов прямо не запрещено положениями ст. 65 ВК РФ, то их возведение на арендуемом земельном участке возможно.

При этом в соответствии с общими правилами ГрК РФ для строительства некапитальных сооружений разрешение на строительство не требуется (подп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Решение Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края от 26 февраля 2021 г. по делу N 2-41/2021 (по аналогии): Собственники могут размещать на своих земельных участках объекты некапитального строительства, временные сооружения, без получения каких-либо дополнительных разрешений, согласований.

Полагаем, что если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, то арендаторы могут размещать на своих земельных участках объекты некапитального строительства без получения каких-либо дополнительных разрешений и согласований.

Исключение: постановление Правительства Москвы от 13 ноября 2012 г. N 636-ПП "О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и объектов, размещение которых осуществляется без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичных сервитутов".

Относительно возможности использования водного объекта для целей строительства указанных в вопросе сооружений считаем возможным отметить следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ВК РФ использование водных объектов для рекреационных целей (оказания услуг в сфере туризма, физической культуры и спорта, организации отдыха и укрепления здоровья граждан, в том числе организации отдыха детей и их оздоровления) осуществляется в соответствии с ВК РФ и другими федеральными законами с учетом правил использования водных объектов, устанавливаемых органами местного самоуправления в соответствии со статьей 6 ВК РФ.

Согласно п. 1 ст. 9 ВК РФ физические лица, юридические лица приобретают право пользования поверхностными водными объектами по основаниям и в порядке, которые установлены гл. 3 ВК РФ.

В силу пп. 1, 2 ст. 11 ВК РФ право пользования поверхностными водными объектами или их частями приобретается физическими лицами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным ВК РФ и другими федеральными законами.

На основании договоров водопользования право пользования поверхностными водными объектами, находящимися в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, приобретается в целях:

1) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов в соответствии с частью 3 статьи 38 настоящего Кодекса;

2) использования акватории водных объектов, если иное не предусмотрено частями 3 и 4 настоящей статьи;

3) производства электрической энергии без забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов.

Согласно ст. 12 ВК РФ по договору водопользования одна сторона - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязуется предоставить другой стороне - водопользователю водный объект или его часть в пользование за плату.

К договору водопользования применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом и не противоречит существу договора водопользования.

Договор водопользования признается заключенным с момента его государственной регистрации в государственном водном реестре.

В силу ст. 16 ВК РФ договор водопользования заключается по результатам аукциона (смотрите постановление Правительства РФ от 14 апреля 2007 г. N 230 "О договоре водопользования, право на заключение которого приобретается на аукционе, и о проведении аукциона"), за исключением случаев, предусмотренных частью 2 данной статьи.

Договор водопользования заключается без проведения аукциона в случае приобретения права пользования в целях, предусмотренных пунктом 1 или 3 части 2 статьи 11 настоящего Кодекса, а также в случаях, установленных статьями 15, 47, 49 и 50 ВК РФ.

Порядок подготовки и заключения договора водопользования, форма примерного договора водопользования, порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора водопользования утверждаются Правительством Российской Федерации (смотрите постановление Правительства РФ от 12 марта 2008 г. N 165 "О подготовке и заключении договора водопользования").

Согласно ст. 50 ВК РФ использование водных объектов для рекреационных целей (оказания услуг в сфере туризма, физической культуры и спорта, организации отдыха и укрепления здоровья граждан, в том числе организации отдыха детей и их оздоровления) осуществляется в соответствии с ВК РФ и другими федеральными законами с учетом правил использования водных объектов, устанавливаемых органами местного самоуправления в соответствии со статьей 6 ВК РФ.

Использование акватории водных объектов, необходимой для эксплуатации пляжей правообладателями земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, а также для рекреационных целей физкультурно-спортивными организациями, организациями отдыха детей и их оздоровления, туроператорами или турагентами, осуществляющими свою деятельность в соответствии с федеральными законами, организованного отдыха ветеранов, граждан пожилого возраста, инвалидов, осуществляется на основании договора водопользования, заключаемого без проведения аукциона.

Проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию и эксплуатация зданий, строений, сооружений для рекреационных целей, в том числе для обустройства пляжей, осуществляются в соответствии с водным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии с пп. 3-7 Правил подготовки и заключении договора водопользования, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 марта 2008 г. N 165 (далее - Правила), подготовку и заключение договора водопользования по форме примерного договора водопользования на основании обращения юридического лица, физического лица или индивидуального предпринимателя осуществляют:

а) Федеральное агентство водных ресурсов или его территориальные органы - в отношении находящихся в федеральной собственности водоемов, перечень которых в соответствии со ст. 26 ВК РФ утверждается Правительством Российской Федерации, а также морей или их отдельных частей;

б) орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на заключение договоров водопользования, - в отношении водных объектов, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и водных объектов, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории субъектов Российской Федерации, за исключением водных объектов, предусмотренных подп. "а" данного пункта Правил;

в) орган местного самоуправления - в отношении водных объектов, находящихся в собственности муниципального образования.

Физическое лицо, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заинтересованные в получении водного объекта в пользование (далее - заявитель), в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящих Правил, обращаются в один из органов, указанных в пункте 3 настоящих Правил (далее - уполномоченный орган), по месту предполагаемого водопользования с заявлением о предоставлении водного объекта в пользование (далее - заявление).

В заявлении указываются (смотрите приказ Министерства природных ресурсов РФ от 23 апреля 2008 г. N 102 "Об утверждении формы заявления о предоставлении водного объекта в пользование"):

а) сведения о заявителе:

• полное и сокращенное наименование, организационно-правовая форма, место нахождения, банковские реквизиты - для юридического лица;
• фамилия, имя, отчество, место жительства, данные документа, удостоверяющего личность, - для физического лица и индивидуального предпринимателя;

б) наименование и место расположения водного объекта;

в) обоснование цели, видов и срока водопользования;

г) согласие на обработку персональных данных (для физических лиц).

Форма заявления утверждается Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации.

К заявлению прилагаются документы и материалы, указанные в п. 7 Правил.

Более подробную информацию смотрите в Правилах подготовки и заключении договора водопользования, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 марта 2008 г. N 165.

В силу ст. 13 ВК РФ договор водопользования должен содержать:

1) сведения о водном объекте, в том числе описание местоположения береговой линии (границы водного объекта), его части, в пределах которых предполагается осуществлять водопользование;

2) цель, виды и условия использования водного объекта или его части (в том числе объем допустимого забора (изъятия) водных ресурсов) в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 11 ВК РФ;

3) срок действия договора водопользования;

4) размер платы за пользование водным объектом или его частью, условия и сроки внесения данной платы;

5) порядок прекращения пользования водным объектом или его частью;

6) ответственность сторон договора водопользования за нарушение его условий.

Кроме того, договор водопользования наряду с условиями, указанными в ч. 1 ст. 13 ВК РФ, может содержать и иные условия по соглашению сторон этого договора.

К договору водопользования прилагаются материалы в графической форме (в том числе схемы размещения гидротехнических и иных сооружений, расположенных на водном объекте, а также зон с особыми условиями их использования) и пояснительная записка к ним (ч. 3 ст. 13 ВК РФ).

Предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет (ч. 1 ст. 14 ВК РФ).

После подписания сторонами договор водопользования подлежит государственной регистрации в государственном водном реестре в установленном порядке. Договор водопользования признается заключенным с момента его государственной регистрации в государственном водном реестре (п. 29 Правил).

Прекращение, приостановление или ограничение предоставленного права пользования водным объектом на основании договора водопользования осуществляются в соответствии со ст. 10 и 41 ВК РФ.

Как следует из содержания судебной практики, договор водопользования для рекреационных целей может быть заключен без проведения торгов с лицом, которое является правообладателем (арендатором, пользователем) земельного участка в границах береговой полосы (смотрите постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 марта 2022 г. N Ф03-714/22 по делу N А73-9273/2021).

В этой связи обратите внимание на постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 февраля 2022 г. N Ф10-6672/21 по делу N А83-5116/2020, а также решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю от 7 апреля 2021 г. N 082/10/18.1-72/2021, решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю от 19 декабря 2018 г. N 07/2340-18.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван 

Ответ прошел контроль качества 

3 августа 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.