Может ли арендатор (МУП) на собственные средства предприятия произвести ремонт асфальтового покрытия в рамках договора с администрацией о предоставлении земельного участка для размещения сезонной торговли, а затем просить зачесть затраты на ремонт в счет арендной платы? Обязательно ли получать согласие администрации на улучшение арендованного земельного участка?

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (смотрите ст. 662 ГК РФ).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Согласно п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (п. 2 ст. 623 ГК РФ): "В арбитражный суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора арендных платежей.

Ответчик не признал долг по арендным платежам, так как он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, и после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения.

Истец, не оспаривая факта произведенных улучшений, в судебном заседании указал, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен статьей 623 ГК РФ.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, отметив при этом, что пункт 2 статьи 623 ГК РФ не предусматривает возможности зачета таких требований арендатора и, кроме того, до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.

Суд апелляционной инстанции решение отменил и в иске отказал со ссылкой на следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.

Так как статья 623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (ст. 410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора".

Данная правовая позиция также содержится в следующих судебных решениях: постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 января 2022 г. N Ф05-34430/21 по делу N А40-247081/2020; постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 декабря 2021 г. N Ф09-6545/21 по делу N А50-15099/2020; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2021 г. N Ф08-7523/21 по делу N А53-11776/2019; апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11 июня 2020 г. по делу N 33-3-3130/2020.

В этой связи считаем заслуживающей внимания следующую судебную практику.

Важно отметить, что осведомленность арендодателя об улучшении договорного имущества сама по себе не свидетельствует о его согласии на такое улучшение.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 ноября 2020 г. N Ф07-10388/20 по делу N А13-22592/2019: Отказывая в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что сама по себе осведомленность ответчика о проводимых в отношении его имущества работах не свидетельствует о его согласии на их проведение, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 158 ГК РФ молчание не признается выражением воли на совершение сделки, а по смыслу статьи 623 ГК РФ право на возмещение затрат на неотделимые улучшения возникает при наличии согласия арендодателя на их осуществление.

Согласие арендодателя на произведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества предполагает согласование не только факта выполнения работ по улучшению, но и объема и стоимости таких работ.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 декабря 2021 г. N Ф06-12814/21 по делу N А57-543/2021: Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, а также объема и стоимости таких работ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 02 сентября 2021 г. по делу N 33-2252/2021: Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, а также объема и стоимости таких работ.

Договором аренды может быть предусмотрено право арендодателя не возмещать арендатору стоимость согласованных и произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12; постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 января 2017 г. N Ф05-21314/16 по делу N А40-131882/2015).

Ст. 623 ГК РФ не содержит запрета арендодателю возместить арендатору после прекращения договора аренды стоимость неотделимых улучшений, даже если в самом договоре аренды содержалось условие о том, что арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений (постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 ноября 2016 г. N Ф05-16853/16 по делу N А40-7457/2016).

При недоказанности согласия арендодателя на произведение неотделимых улучшений сам факт наличия улучшений имущества, увеличивающих его стоимость, правового значения не имеет.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 27 января 2022 г. по делу N 33-116/2022: Наличие согласия собственников жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет вопреки доводам апелляционной жалобы.

Данная правовая позиция также содержится в следующих судебных решениях: апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 25 октября 2021 г. по делу N 33-3510/2021; апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 31 июля 2020 г. по делу N 33-4716/2020; апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 30 июня 2020 г. по делу N 33-1918/2020; апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 02 июня 2020 г. по делу N 33-1326/2020; апелляционное определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 01 февраля 2017 г. по делу N 33-830/2017; апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13 октября 2016 г. по делу N 33-13840/2016; апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 26 июля 2016 г. по делу N 33-3142/2016; апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 05 июля 2016 г. по делу N 33-11483/2016; апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 29 марта 2016 г. по делу N 33-3585/2016.

Стоимость неотделимых улучшений, подлежащих возмещению, определяется на момент возврата арендованного имущества арендодателю с учетом амортизации за период аренды.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.05.2006 N Ф08-1358/2006: Судебные инстанции пришли к обоснованным выводам, что стоимость неотделимых улучшений должна определяться на момент возврата арендованного имущества арендодателю с учетом их амортизационного износа за период аренды.

В силу ст. 623 ГК РФ право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества возникает после прекращения договора, поскольку до прекращения договора аренды результатом улучшений пользуется арендатор (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.03.2006 N Ф08-426/06).

В связи с изложенным произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

То есть в соответствии с общими правилами ГК РФ для производства неотделимых улучшений арендованного имущества требуется согласие арендодателя (исключение смотрите в ст. 662 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.

Стоимость неотделимых улучшений, подлежащих возмещению, определяется на момент возврата арендованного имущества арендодателю с учетом амортизации за период аренды.

Вместе с тем, как следует из вопроса, договор аренды неоднократно продлевался; предмет аренды арендодателю не передавался; согласие на улучшение предмета аренды получено не было. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван 

Ответ прошел контроль качества 

6 апреля 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.