Оформлен договор купли-продажи жилого дома, расположенного на земельном участке, с использованием материнского капитала (без ипотеки и кредитов). На стороне продавца недвижимости выступает одно совершеннолетнее физическое лицо, на стороне покупателя выступают гражданка (не замужем) и двое детей. Необходимо ли данный договор заверять у нотариуса? Можно ли выделить доли детям сразу при заключении договора купли-продажи?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Выделить доли детям можно сразу при заключении договора купли-продажи недвижимости, совершив сделку в простой письменной форме.

Обоснование позиции:
Порядок использования материнского (семейного) капитала предусмотрен Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Закон N 256-ФЗ). В силу ч. 3 ст. 7 данного закона лица, получившие сертификат на материнский (семейный) капитал, могут распоряжаться полученными средствами в полном объеме либо по частям по ряду направлений, в том числе направлять средства на улучшение жилищных условий.
Часть 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ обязывает владельца сертификата, его супруга (супругу) в случае приобретения жилого помещения на средства материнского (семейного) капитала оформить это жилое помещение в общую собственность всех членов семьи (самого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)) с определением размера долей по соглашению. При этом Закон N 256-ФЗ не определяет, в какой момент должна быть реализована данная обязанность и когда должны быть определены доли.
Аналогичные положения о порядке распоряжения материнским (семейным) капиталом содержатся в п. 15.1 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утверждены постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862, далее - Правила). Здесь конкретизируется срок исполнения обязательства об оформлении недвижимости в общую долевую собственность - шесть месяцев с момента наступления одного из событий, предусмотренных в данном пункте. Таким образом, Правилами установлен максимальный срок для оформления общей долевой собственности, однако не установлено ограничений по минимальному сроку либо запрета на выделение долей сразу же при покупке недвижимости. Аналогичный подход неоднократно отмечался авторами научных публикаций (смотрите, например, материалы: Материнский капитал: порядок получения и использования (Е.А. Серебрякова, журнал "Библиотечка "Российской газеты", выпуск 7, апрель 2021 г.); Настольная книга нотариуса: в 4 томах. Том 2. Правила совершения отдельных видов нотариальных действий (под ред. И.Г. Медведева). - М., 2015 г.; Приобретение жилых помещений с использованием материнского (семейного) капитала (Н.Ю. Рассказова, журнал "Закон", N 11, ноябрь 2021 г.)).
В силу принципа диспозитивности, закрепленного в ст. 9 ГК РФ, лицо может по своему усмотрению осуществлять принадлежащие ему гражданские права и определять порядок совершения сделок, если иное не предусмотрено законом или договором). Законодательство РФ соответствующих запретов не содержит. Таким образом, требование исполнить обязательство об оформлении жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, в долевую собственность в течение 6 месяцев не исключает возможности выделения долей сразу при заключении сделки, что будет свидетельствовать о досрочном исполнении обязательств.
Обращаем внимание, что данная позиция является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.
Относительно нотариальной формы сделки сообщаем, что ее соблюдение требуется в случаях, предусмотренных соглашением сторон или законом (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Если законом или соглашением сторон необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи не предусмотрена, он заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ) путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" нотариальному удостоверению подлежат следующие виды сделок с недвижимым имуществом:
1) сделки по отчуждению долей или договоры ипотеки долей в праве общей собственности, за исключением ряда случаев, а именно:
- отчуждение или ипотека всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
- договоров об ипотеке долей, заключаемых с кредитными организациями;
- сделки с имуществом паевого инвестиционного фонда, земель сельскохозяйственного назначения, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, а также в соответствии с законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (ст. 42);
2) сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечных и несовершеннолетних (ст. 54).
Иные случаи обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью данным законом не предусмотрены. Закон N 256-ФЗ либо Правила также не содержат требования об оформлении соглашения с участием нотариуса. Таким образом, при отчуждении недвижимости одним собственником, обладающим полной дееспособностью, соглашение можно заключить в простой письменной форме. Аналогичные разъяснения давал на своем официальном сайте Росреестр: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/kak-vydelit-doli-suprugam-i-detyam-v-sovmestnoy-sobstvennosti/.
Дополнительно сообщаем, что распоряжение средствами материнского капитала на оплату приобретаемого по договору купли-продажи жилого помещения возможно только по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, за исключением ряда случаев (ч. 6 ст. 7 Закона N 256-ФЗ). Однако рассматриваемая ситуация под исключения не подпадает. Поэтому заявление о распоряжении такими средствами на данные цели следует подавать не ранее истечения этого срока.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: Можно ли при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) или договору купли-продажи с использованием материнского капитала без заключения договора ипотеки сразу выделить доли в жилом помещении детям, включив их в договор (то есть не ждать шесть месяцев с момента перечисления всей суммы застройщику или продавцу; детям больше тех лет)? Нужно ли предварительное согласие органа опеки и попечительства на покупку детям (и себе) долей в жилом помещении по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) или договору купли-продажи, в том числе с использованием ипотечных средств, если материнский капитал не используется? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2021 г.)
- Вопрос: Требуется ли соблюдение нотариальной формы сделки купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала между продавцом - физическим лицом и покупателями - физическими лицами, в том числе несовершеннолетними, приобретающими в долевую собственность квартиру? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2019 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Казакова Елена

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Прибыткова Мария

5 сентября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.