В ходе переговоров о согласовании условий договора купли-продажи объекта недвижимого имущества покупателем в открытых официальных источниках была получена информация о том, что в отношении продавца, являющегося акционерным обществом, имеющим лицензию на осуществление банковских операций (банк), рассматривается дело о банкротстве. Если по какой-то причине после регистрации перехода права собственности сделка будет признана недействительной, у кого покупатель вправе требовать возврата средств, в том числе в судебном порядке? Есть ли дополнительные гарантии права покупателя с учетом статуса продавца (банк)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Реституционное требование о возврате денежных средств удовлетворяется должником (банком). Каких-либо дополнительных гарантий с учетом статуса продавца (банк) законодательством не предусмотрено.

Обоснование вывода:
По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями ГК РФ об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения (п. 1 ст. 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", далее - Закон о банкротстве).
Суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной указывает на применение последствий недействительности сделки (если сделка была исполнена должником и (или) другой стороной сделки) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки. В отношении удовлетворенного определением суда реституционного требования должника к другой стороне сделки суд выдает исполнительный лист. В отношении удовлетворенного определением суда денежного реституционного требования другой стороны к должнику, если сделка признана недействительной на основании ст. 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, суд разъясняет в определении, что упомянутое требование подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном пп. 2-4 ст. 61.6 Закона о банкротстве, в том числе в случае, когда должник получил имущество по сделке после возбуждения дела о банкротстве (п. 29 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", далее - Постановление N 63).
Общие принципы порядка расчета с кредиторами и иными лицами, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества, урегулирован пп. 2-5 ст. 61.6 Закона о банкротстве.
В то же время согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка недействительна с момента ее совершения. Это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку. Исходя из положений ст. 5, ст. 189.84 Закона о банкротстве, а также разъяснений, содержащихся в пп 25, 29.5 Постановления N 63, учитывая, что в рассматриваемой ситуации договор купли-продажи заключен после возбуждения дела о банкротстве, по нашему мнению, требование о возврате в порядке реституции денежные средства, уплаченных покупателем за недвижимое имущество, предъявляется к должнику (банку) и относится к текущим платежам (смотрите также постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.04.2013 N Ф08-992/13, Третьего ААС от 21.03.2017 N 03АП-812/17, от 17.04.2015 N 03АП-1139/15, от 04.05.2017 N 03АП-525/17, от 21.03.2017 N 03АП-812/17, Девятого ААС от 25.12.2020 N 09АП-59988/20, Пятнадцатого ААС от 14.07.2017 N 15АП-10261/17, Одиннадцатого ААС от 25.04.2017 N 11АП-2937/17). Поскольку речь идет о кредитной организации, очередность текущих платежей определяется в соответствии со ст. 855 ГК РФ (п. 2 ст. 189.92 Закона о банкротстве).
Какие-либо дополнительные гарантии прав покупателя с учетом статуса продавца (банк) законодательством не предусмотрены, договор купли-продажи заключается, исполняется, возврат исполненного при признании сделки недействительной осуществляется на общих основаниях.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ефимова Ольга

Ответ прошел контроль качества

24 февраля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.