Какова схема признания права собственности на реконструированное здание в судебном порядке в 2022 году в случае, если нет проекта и разрешения на реконструкцию? Что изменится после 01.03.2022 - даты вступления в силу положений ГК РФ (глав 6.1, 17.8)?

В соответствии с общими правилами пп. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных п. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно пп. 1-3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 31): При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Обращаем внимание, что допустимо признание права собственности на самовольную постройку, возведенную с соблюдением строительных норм и правил, и арендатором земельного участка.
Определение Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2016 г. N 2372-О (пункт 2): Право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, - направлено на защиту прав граждан.
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.): По смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения на земельном участке, который предоставлен в аренду для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Смотрите Энциклопедию судебной практики. Самовольная постройка (Ст. 222 ГК).
Отметим, что положения ст. 222 ГК РФ применяются и в случаях самовольной реконструкции недвижимого имущества.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 28): Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Данная правовая позиция также содержится в следующих судебных решениях: определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 февраля 2020 г. N 308-ЭС19-21484 по делу N А32-30003/2018; постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 марта 2020 г. N Ф10-661/20 по делу N А83-19170/2018; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 марта 2020 г. N Ф08-10098/18 по делу N А32-5083/2018; постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 марта 2020 г. N Ф06-58901/20 по делу N А55-5474/2019; постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 марта 2020 г. N Ф02-327/20 по делу N А33-29338/2018; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 февраля 2020 г. N Ф04-7479/19 по делу N А45-185/2019; постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 января 2020 г. N Ф07-16697/19 по делу N А56-18355/2019; постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 января 2020 г. N Ф05-23269/19 по делу N А41-33769/2019; определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03 марта 2020 г. по делу N 8Г-2998/2020[88-4944/2020].
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 24-КГ15-6: По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).
В случае самовольной пристройки к первоначальному объекту недвижимости дополнительных помещений предметом спора выступает весь измененный объект недвижимости (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.)).
Если объект самовольной реконструкции находится в режиме общей долевой собственности, в деле должны участвовать все сособственники такого объекта (Справка о практике рассмотрения судами Калининградской области гражданских дел по спорам о самовольном строительстве, реконструкции и перепланировке жилых помещений).
Допускается признание за лицом права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, если реконструкция осуществлена на принадлежащем этому лицу земельном участке с соблюдением строительных норм и правил.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 мая 2019 г. по делу N 33-14631/2019: Допускается признание за лицом права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, если реконструкция осуществлена на принадлежащем этому лицу земельном участке с соблюдением строительных норм и правил.
Примеры признания права собственности на самовольно реконструированное здание:
- определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2021 г. по делу N 8Г-25740/2021[88-25453/2021];
- решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 27 февраля 2019 г. по делу N А39-4133/2018;
- определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20 января 2022 г. по делу N 8Г-26038/2021[88-1735/2022-(88-31713/2021)];
- определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22 декабря 2021 г. по делу N 8Г-30518/2021[88-29313/2021];
- решение Арбитражного суда Московской области от 9 февраля 2022 г. по делу N А41-61493/2021.
В связи с изложены в настоящее время узаконивание самовольно реконструированных зданий происходит в соответствии с вышеприведенными положениями ст. 222 ГК РФ.
Отметим, что с 1 марта 2023 года ГК РФ дополнен главой 6.1 "Недвижимые вещи" (смотрите Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ). С ней можно ознакомиться здесь - смотрите будущую редакцию.
При этом положения гл. 6.1 ГК РФ не содержат норм, непосредственно (напрямую) регулирующих процедуру узаконивания самовольно реконструированных зданий.
С 1 марта 2023 года ГК РФ также дополнен главой 17.1 "Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места" (смотрите Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ). С ней можно ознакомиться здесь - смотрите будущую редакцию.
Положения гл. 17.1 ГК РФ также не содержат норм, непосредственно (напрямую) регулирующих процедуру узаконивания самовольно реконструированных зданий.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

25 февраля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.