Между арендодателем и арендатором заключен договор аренды с правом досрочного расторжения договора во внесудебном порядке при условии предупреждения за один месяц до даты расторжения. Арендатор предупредил о расторжении договора в одностороннем порядке. Месячный срок истекает 31.12.2021. Арендатор требует досрочно 24.12.2021 принять из аренды помещение путем подписания акта и отказывается оплачивать аренду с 24.12.2021 по 31.12.2021. Арендодатель отказался подписывать документ о возврате арендованного помещения до истечения месячного срока, уведомил, что принимать будет 31.12.2021. Правомерны ли действия арендодателя? Установлена ли обязанность арендодателя досрочно принять помещение из аренды? Каковы последствия?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Действия арендодателя правомерны. Он не обязан подписывать документ о возврате арендованного помещения до истечения упомянутого в вопросе месячного срока. У арендатора нет оснований требовать досрочной приемки помещения.

Обоснование вывода:
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу осуществляется в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора аренды, то в отсутствие существенных нарушений со стороны арендодателя единственно возможным способом досрочного прекращения договора по инициативе арендатора является отказ последнего от исполнения договора. В отношениях, связанных с осуществлением сторонами договора предпринимательской деятельности, такой отказ допускается в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором (ст. 310, 450.1 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (от исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). При этом договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором.
Как следует из вопроса, именно "иное" в приведенной ситуации и предусмотрено договором. Заключая его, стороны согласовали, что безмотивный внесудебный отказ арендатора от исполнения договора возможен при условии заблаговременного (за 30 дней) письменного уведомления об этом арендодателя.
Следовательно, при изложенных обстоятельствах момент прекращения договора при отказе арендатора от исполнения договора должен определяться содержанием соответствующего уведомления, направляемого арендатором, с учетом предусмотренного договором тридцатидневного срока. До истечения этого срока договор аренды продолжает действовать и должен исполняться сторонами. С прекращением договора аренды (то есть через тридцать дней после получения уведомления об отказе арендатора от исполнения договора) у арендатора прекратится обязанность по внесению арендной платы, а у арендодателя возникнет обязанность принять помещение.
Принять помещение арендодатель обязан независимо от наличия у арендатора задолженности перед ним по арендной плате. Неисполнение этой обязанности будет означать просрочку кредитора (ст. 406 ГК РФ). При этом поскольку до прекращения договора аренды предусмотренные этим договором обязательства сохраняются и в силу ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом, при описанных обстоятельствах у арендатора нет оснований требовать от арендодателя оформления приемки помещения до истечения упомянутого в вопросе месячного срока. Даже в том случае, если арендатор фактически освободит помещение до истечения указанного срока и прекратит пользоваться им, само по себе это не освободит арендатора от обязанности уплачивать предусмотренную договором арендную плату до прекращения договора аренды и не повлечет возникновения у арендодателя обязанности досрочно принять помещение (смотрите п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, а также, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 N 17АП-659/15, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 N 15АП-21022/14).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

22 декабря 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.