Между сторонами подписан договор аренды нежилого помещения сроком на пять лет. Арендатор вносит арендную плату за пользование объектом и пользуется им. В настоящее время на регистрацию договор не сдан по причине того, что арендатор должен был поставить часть объекта на кадастровый учёт, уплатить государственную пошлину, но не сделал этого. В то же время известно, что договор аренды, подлежащий государственной регистрации, действует с момента государственной регистрации. Имеет ли право арендатор вносить изменения (путем направления арендодателю замечаний, разногласий) в договор аренды, подписанный им, но не сданный на регистрацию? Как должна выплачиваться арендная плата за тот период, в котором договор не сдан на регистрацию? Законно ли арендатор пользуется имуществом и оплачивает аренду? Может ли он впоследствии взыскать с арендодателя неосновательное обогащение?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если иное не предусмотрено договором аренды, вносить в него изменения в части тех или иных согласованных условий возможно только по соглашению сторон. В одностороннем порядке арендатор не вправе вносить соответствующие изменения.
Арендатор имеет право занимать помещение до истечения согласованного срока аренды, внося за него плату, установленную договором аренды. Оснований для применения норм о неосновательном обогащении в рассматриваемой ситуации не имеется.

Обоснование вывода:
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Следовательно, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем необходимо учитывать следующее. Если стороны согласовали все условия владения и (или) пользования имуществом, которые являются существенными для договора аренды, считается, что между ними заключен договор, который порождает правовые последствия в отношениях между сторонами даже при отсутствии его государственной регистрации, поскольку согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, если иное не установлено законом, договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их государственной регистрации именно для третьих лиц. Это означает, что ссылаться на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой (п. 3 и п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Момент же заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ (п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Таким образом, в рассматриваемой ситуации, если иное не предусмотрено договором аренды, вносить в него изменения в части тех или иных согласованных условий возможно только по соглашению сторон. В одностороннем порядке арендатор не вправе вносить соответствующие изменения.
Кроме того, поскольку стороны связали себя взаимными обязательствами, вытекающими из заключенного договора аренды, арендатор имеет право занимать помещение до истечения согласованного срока аренды, внося за него плату, установленную договором аренды (при условии, что это не затронет прав третьих лиц). Соответственно, оснований для применения норм о неосновательном обогащении в рассматриваемой ситуации не имеется (смотрите также п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В заключение отметим, что если одна из сторон договора аренды уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона вправе заявить в судебном порядке требование о регистрации договора (п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, также смотрите, например, решение Соликамского городского суда Пермского края от 1 июня 2017 г. по делу N 2-1100/2017). Однако, поскольку согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации договора аренды достаточно заявления одной из его сторон (арендодателя или арендатора), полагаем, что возможность обращения в суд с таким требованием обусловлена прежде всего невозможностью осуществления государственной регистрации без совершения определенных действий (представления определенных документов) второй стороной договора.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
- Государственная регистрация сделок и последствия ее отсутствия: комментарий к ст. 164 и 165 ГК РФ (Журнал "Вестник экономического правосудия", N 5, май 2017 г.) (смотрите комментарий к ст. 165 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр

Ответ прошел контроль качества

23 июля 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.