Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Руководствуясь условием договора субаренды сельскохозяйственных земельных участков, арендатор в июне 2019 года направил субарендатору уведомление о расторжении договора субаренды с 01.11.2019. Не дожидаясь истечения указанного периода, стороны в августе 2019 года заключили двустороннее соглашение о расторжении договора субаренды, предусмотрев право субарендатора на уборку урожая в срок до 30.10.2019 (акт возврата земельных участков и соглашение о расторжении от одной даты). В настоящее время субарендатор оспаривает заключение соглашения о расторжении со ссылкой на ст. 46 ЗК РФ (прекращение договора аренды не допускается в период сельскохозяйственных работ). Отвечает ли соглашение о расторжении в указанных обстоятельствах признакам оспоримости сделки? Что относится к периоду сельскохозяйственных работ?

Руководствуясь условием договора субаренды сельскохозяйственных земельных участков, арендатор в июне 2019 года направил субарендатору уведомление о расторжении договора субаренды с 01.11.2019. Не дожидаясь истечения указанного периода, стороны в августе 2019 года заключили двустороннее соглашение о расторжении договора субаренды, предусмотрев право субарендатора на уборку урожая в срок до 30.10.2019 (акт возврата земельных участков и соглашение о расторжении от одной даты). В настоящее время субарендатор оспаривает заключение соглашения о расторжении со ссылкой на ст. 46 ЗК РФ (прекращение договора аренды не допускается в период сельскохозяйственных работ).
Отвечает ли соглашение о расторжении в указанных обстоятельствах признакам оспоримости сделки? Что относится к периоду сельскохозяйственных работ?

Прежде всего отметим, что в силу общего правила, установленного п. 2 ст. 615 ГК РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Данное положение по отношению к субаренде земельных участков конкретизируется в п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), согласно которому на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные указанным Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Также, наряду с указанными в предыдущей норме основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
При этом из п. 3 ст. 46 ЗК РФ следует, что прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ этого Кодекса, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях.
Таким образом, из системного анализа всех вышеприведенных норм следует, что запрет на расторжение договора субаренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ действует только при одновременном наличии следующих условий:
1) договор расторгается в одностороннем порядке по инициативе арендодателя;
2) причиной расторжения договора является использование субарендатором земельного участка не по целевому назначению или снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, причинение вреда окружающей среде в результате его использования субарендатором.
Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.12.2019 N Ф04-5952/19, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.06.2011 N Ф08-3300/11, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 N 19АП-8939/17, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2018 N 15АП-3213/18).
В рассматриваемом же случае, как это следует из вопроса, расторжение договора субаренды производится на основании заключенного между его сторонами соглашения (то есть по обоюдному их волеизъявлению), которое по смыслу п. 1 ст. 46 ЗК РФ и п. 1 ст. 450 ГК РФ выступает в качестве самостоятельного, предусмотренного гражданским, а не земельным законодательством, основания для прекращения такого договора. Запрета же на заключение данного соглашения в период полевых сельскохозяйственных работ ни гражданское, ни земельное законодательство не содержат.
В связи с изложенным указанное в вопросе соглашение о расторжении договора субаренды не может быть признано недействительным по той причине, что оно заключено в период осуществления полевых сельскохозяйственных работ*(1).
В то же время необходимо учитывать, что в силу буквального толкования п.п. 2-3 ст. 453 и ст. 622 ГК РФ при заключении соглашения о расторжении договора аренды право арендатора использовать арендуемое имущество, в том числе и земельный участок, прекращается, а имущество подлежит возврату арендодателю.
Поэтому, на наш взгляд, нельзя окончательно исключить того, что условие соглашения о расторжении договора субаренды, предоставляющее арендатору право убрать урожай до определенной даты, может быть истолковано как сохранение за арендатором права использования соответствующего земельного участка до указанной даты, то есть как сохранение договора субаренды до этой даты включительно.
К сожалению какой-либо правоприменительной практики по данному вопросу нам обнаружить не удалось.
В заключение отметим, что в законодательстве отсутствует понятие полевых сельскохозяйственных работ. Однако в судебной практике под ними, как правило, понимают весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ, включая подготовку земель к севу, вспашку, посев сельскохозяйственных культур, получение конечного результата в виде урожая и его сбор (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.07.2017 N Ф08-3947/17, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 N 16АП-299/20, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2018 N 15АП-9411/18, апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14.09.2017 по делу N 33-29422/2017).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

13 октября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Отметим, что в правоприменительной практике встречается толкование положений ст. 46 ЗК РФ в том смысле, что арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе в любом случае их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью, независимо от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий (смотрите, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.09.2020 N Ф06-64900/20, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 N 19АП-1663/20). Вместе с тем изучение фабулы дел, по которым вынесены соответствующие постановления, показывает, что они не связаны с вопросом признания недействительными соглашений о расторжении договоров субаренды или аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, а вытекают из споров о неосновательном обогащении между лицом, посеявшим урожай и собравшим его. Причем в обоих случаях лицо, собравшее урожай, произвело указанные действия в момент наличия права аренды (субаренды) на земельный участок у лица, такой урожай посеявшего. Более того, стоит учитывать, что в рассматриваемом случае право субарендатора собрать посеянный им урожай прямо предусмотрено соглашением о расторжении договора аренды, что, по нашему мнению, отвечает высказанной судами позиции и не нарушает прав субарендатора.