Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Арендодатель предоставил в аренду часть земельного участка сроком на несколько лет. С согласия арендодателя арендатор установил на земельном участке павильон, который хоть и не является по факту недвижимостью, но без потерь его нельзя разобрать. В договоре аренды стороны определили, что если договор будет расторгнут по инициативе арендодателя, последний выплачивает компенсацию в определенных суммах. Арендатор обратился с заявлением о перемене стороны (арендатора) с ИП на ООО. Целью заключения договора аренды является использование павильона, который является собственностью арендатора, в договоре аренды отражена стоимость затрат по его установке, указанная стоимость изменяется в меньшую сторону по мере использования павильона, в случае расторжения договора арендодатель компенсирует стоимость затрат на соответствующий момент. За кем останется право требовать компенсацию в случае расторжения, если в соглашении о перемене стороны указано, что новый арендатор принимает все права и обязательства по договору? Есть ли риски для арендодателя, ведь договор с ИП расторгается?

Арендодатель предоставил в аренду часть земельного участка сроком на несколько лет. С согласия арендодателя арендатор установил на земельном участке павильон, который хоть и не является по факту недвижимостью, но без потерь его нельзя разобрать. В договоре аренды стороны определили, что если договор будет расторгнут по инициативе арендодателя, последний выплачивает компенсацию в определенных суммах. Арендатор обратился с заявлением о перемене стороны (арендатора) с ИП на ООО. Целью заключения договора аренды является использование павильона, который является собственностью арендатора, в договоре аренды отражена стоимость затрат по его установке, указанная стоимость изменяется в меньшую сторону по мере использования павильона, в случае расторжения договора арендодатель компенсирует стоимость затрат на соответствующий момент.
За кем останется право требовать компенсацию в случае расторжения, если в соглашении о перемене стороны указано, что новый арендатор принимает все права и обязательства по договору? Есть ли риски для арендодателя, ведь договор с ИП расторгается?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Факт заключения между арендатором и третьим лицом соответствующего соглашения не свидетельствует о его расторжении по инициативе одной из сторон, а лишь влечет замену арендатора по договору аренды. После заключения указанного в вопросе соглашения право на получение компенсации возникнет у нового арендатора.
Риски для арендодателя в данном случае минимальны. Во избежание возникновения споров в отношении передачи прав и обязанностей по соглашению арендодателю целесообразно получить подтверждение перехода права собственности на павильон к новому арендатору. Такое подтверждение может быть дано арендатором, например, путем заверения об обстоятельствах, недостоверность которого впоследствии будет служить основанием для истребования с него убытков, причиненных арендодателю недостоверностью этого заверения.

Обоснование вывода:
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендаторами земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Арендодателем может быть только собственник земельного участка или уполномоченное законом или собственником лицо (ст. 608 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Арендаторы земельных участков обладают в общем и целом теми же правами, что и собственники участков (разумеется, за исключением права распоряжаться ими по своему усмотрению, хотя некоторые права распоряжения, следующие из права аренды, законодательство все же предусматривает). В частности, арендаторы вправе:
- возводить на земельном участке здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением этого участка и его разрешенным использованием с соблюдением установленных законодательством требований;
- осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством (п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ).
Если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, арендатор, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Срок передачи прав и обязанностей по договору аренды не должен выходить за пределы срока аренды такого участка (п.п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ).
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено арендодателю в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если такое уведомление в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к арендатору требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11)*(1).
Согласно п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 54 по смыслу ст. 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга. В нашем случае арендатор и третье лицо планируют включить в соглашение положение о том, что новый арендатор принимает все права и обязательства по договору аренды. Иными словами, после заключения указанного соглашения все права и обязанности по договору переходят к новому арендатору.
Общие основания прекращения аренды земельных участков предусматриваются нормами гражданского законодательства (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Это означает, что к договору аренды земельного участка применяются правила ст.ст. 619 и 620 ГК РФ об основаниях досрочного расторжения договора по требованию соответственно арендодателя и арендатора. Земельное законодательство предусматривает также и дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя. Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором*(2). При этом законом или договором аренды могут быть предусмотрены не только основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, которое осуществляется в судебном порядке (смотрите п. 2 ст. 450, п. 2 и 3 ст. 610, абзац пятый п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, абзац шестой п. 1 ст. 616, ст.ст. 619 и 620 ГК РФ), но и основания одностороннего отказа от исполнения договора, не требующего обращения в суд. В качестве оснований одностороннего отказа в договоре аренды могут быть предусмотрены не только нарушения, допущенные другой стороной, но и иные обстоятельства, не связанные с нарушением условий договора (смотрите п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Осуществляя право на односторонний отказ от договора, сторона, которая заявляет о таком отказе, должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В ином случае суд может отказать ей в защите этого права, признав отказ от договора ничтожным, если другая сторона оспорит такой отказ в судебном порядке. В случае недобросовестного осуществления стороной договора права на отказ от его исполнения правовым последствием может быть также взыскание другой стороной убытков, причиненных таким отказом*(3).
В данном случае условиями договора аренды предусмотрена выплата компенсации арендатору в том случае, если договор будет расторгнут по инициативе арендодателя. В связи с этим отметим, что факт заключения между арендатором и третьим лицом соответствующего соглашения не свидетельствует о его расторжении по инициативе одной из сторон, а лишь влечет замену одной из сторон по договору аренды, а именно арендатора. Соответственно, после заключения указанного в вопросе соглашения право на получение компенсации в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя возникнет у нового арендатора. Исходя из формулировки в соглашении о том, что новый арендатор принимает все права и обязательства по договору аренды, считаем, что риски для арендодателя в данном случае минимальны. Во избежание возникновения споров в отношении передачи прав и обязанностей по данному соглашению арендодателю целесообразно получить подтверждение перехода права собственности на павильон к новому арендатору. Такое подтверждение может быть дано арендатором, например, путем заверения об обстоятельствах, недостоверность которого впоследствии будет служить основанием для истребования с него убытков, причиненных арендодателю недостоверностью этого заверения (ст. 431.2 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Котыло Игорь

Ответ прошел контроль качества

12 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите Энциклопедию решений. Стороны договора аренды земельного участка, Энциклопедию решений. Права и обязанности арендаторов земельных участков.
*(2) Смотрите Энциклопедию решений. Расторжение договора аренды земельного участка.
*(3) Смотрите Энциклопедию решений. Односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке.