Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право На фасаде жилого дома размещена рекламная конструкция, принадлежащая собственнику одного из нежилых помещений в доме. Оплата за размещение не производится в течение нескольких лет. Договор на размещение не заключался. На общее собрание вопрос об оплате за пользование общим имуществом и определении размера вынесен, и было голосование только в 2019 году. Возможно ли взыскать с собственника рекламной конструкции неосновательное обогащение за использование общего имущества без согласия всех собственников за период, предшествующий дате принятия решения собранием (за последние 3 года)? Если да, то можно ли исчислить сумму иска на основании решения о размере оплаты, принятого в 2019 году?

На фасаде жилого дома размещена рекламная конструкция, принадлежащая собственнику одного из нежилых помещений в доме. Оплата за размещение не производится в течение нескольких лет. Договор на размещение не заключался. На общее собрание вопрос об оплате за пользование общим имуществом и определении размера вынесен, и было голосование только в 2019 году.
Возможно ли взыскать с собственника рекламной конструкции неосновательное обогащение за использование общего имущества без согласия всех собственников за период, предшествующий дате принятия решения собранием (за последние 3 года)? Если да, то можно ли исчислить сумму иска на основании решения о размере оплаты, принятого в 2019 году?

В силу ч. 5 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен ст. 36 ЖК РФ и конкретизирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила). Согласно пп.пп. "в", "г" п. 2 Правил в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех участников общей долевой собственности (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Вопросы принятия решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в доме, отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), равно как и принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания. При этом наряду с полномочиями по распоряжению общим имуществом собственников жилья общее собрание собственников вправе также устанавливать соответствующую плату за пользование таким имуществом.
В п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Размещение владельцем рекламной конструкции рекламы на объектах общей долевой собственности всех собственников помещений данного дома представляет собой действие по использованию такого имущества. Использование чужого имущества без законных оснований образует состав неосновательного обогащения.
Порядок возмещения потерпевшей стороне неосновательного обогащения урегулирован главой 60 ГК РФ. В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (смотрите: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 апреля 2020 г. N Ф07-1392/20 по делу N А56-34920/2019, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 января 2018 г. N Ф09-7228/17 по делу N А76-22734/2016; решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 2 апреля 2018 г. по делу N А56-1739/2018, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 21 февраля 2018 г. по делу N А73-16493/2017).
При рассмотрении исков о взыскании неосновательного обогащения подлежат установлению факт уменьшения имущества истца, факт его приобретения ответчиком, а также факт отсутствия правовых оснований такого приобретения (приобретение не основано ни на законе, ни на сделке), размер неосновательного обогащения. При этом расчет неосновательного обогащения может осуществляться различными способами, например, исходя из тарифа, установленного общим собранием собственников помещений многоквартирного дома за эксплуатацию общедомового имущества путем установки рекламных конструкций (смотрите: постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2016 г. N 06АП-1998/16, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2017 г. N 05АП-1941/17, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2018 г. N 06АП-4088/18) или в соответствии с правилами, установленными органом местного самоуправления (смотрите: решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28 апреля 2018 г. по делу N А71-16674/2017), можно воспользоваться среднерыночными ценами на размещение рекламных конструкций, действующих в регионе (смотрите постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2014 г. N 07АП-2702/14).
Таким образом, фактическое использование общего имущества многоквартирного дома в отсутствие правовых оснований не освобождает фактического пользователя от обязанности вносить плату за пользование и не лишает лицо, имуществом которого пользовался владелец рекламной конструкции, права предъявить требование о взыскании стоимости такого пользования.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

24 апреля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.