Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право В договоре аренды предусмотрено следующее условие: в случае если ни одна из сторон за 30 дней до даты истечения срока аренды письменно не заявит о намерении прекратить договор, договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок. Заключение дополнительного соглашения о продлении срока аренды не требуется. Каким образом арендодатель может увеличить размер арендной платы?

В договоре аренды предусмотрено следующее условие: в случае если ни одна из сторон за 30 дней до даты истечения срока аренды письменно не заявит о намерении прекратить договор, договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок. Заключение дополнительного соглашения о продлении срока аренды не требуется.
Каким образом арендодатель может увеличить размер арендной платы?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Размер арендной платы может быть увеличен лишь по соглашению сторон.

Обоснование вывода:
В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. В частности, они вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на тот же (или любой другой) срок (т.е. срок договора продлевается автоматически). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен на новый срок без подписания каких-либо дополнительных соглашений (смотрите, например, постановление Тринадцатого ААС от 17.09.2013 N 13АП-15292/13). В этом случае между сторонами считается заключенным новый договор аренды на условиях, аналогичных условиям прекратившегося договора (смотрите п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Республики Башкортостан от 13.02.2018 по делу N 33-3028/2018, постановление АС Западно-Сибирского округа от 17.08.2017 N Ф04-2599/17). Это касается и условия об арендной плате.
В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ заключенный договор является основанием для возникновения у его сторон взаимных обязательств. В силу ст. 309 ГК РФ эти обязательства (в том числе обязательство по внесению предусмотренной договором арендной платы) должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом или договором (п.п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).
По общему правилу изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ, смотрите также материал: Энциклопедия решений. Изменение и расторжение гражданско-правового договора). Соглашение сторон об изменении условий договора по существу само является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), а значит, к нему применимо положение п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Изменение договора не по соглашению сторон допускается лишь в исключительных случаях. К таким исключениям относится, во-первых, случай, когда одной из сторон законом или договором предоставлено право на одностороннее изменение его условий. Такая сторона при осуществлении этого права должна действовать добросовестно и разумно в пределах осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 1, ст. 10, п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения. Как разъяснено в п.п. 21 и 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. При этом, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Во-вторых, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ). К таким иным случаям относится, например, существенное изменение обстоятельств. Согласно ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Изменение договора по указанному основанию требует соблюдения целого ряда условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ), а в отсутствие согласия сторон - также принятия специального судебного акта, который и является основанием для изменения договора. Подробнее о существенном изменении обстоятельств смотрите в материале: Энциклопедия решений. Изменение и расторжение гражданско-правового договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Приведенные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о наличии оснований для одностороннего изменения условий договора аренды арендодателем или судом по инициативе арендодателя. Разумеется, принципиально арендодатель вправе ставить вопрос об изменении условий договора по соглашению сторон, ссылаясь в том числе на предоставленную ему договором возможность расторжения договора по истечении срока его действия. Однако в любом случае для изменения размера арендной платы необходима обоюдная воля сторон договора, выраженная в подписанном ими соглашении. Если при описанных обстоятельствах арендодатель не уведомит арендатора в соответствии с условиями договора о намерении прекратить договор, он будет возобновлен на новый срок без изменения условия о размере арендной платы.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Данилова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

27 ноября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.