Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Два юридических лица владеют объектом недвижимого имущества (нежилое здание) на праве общей долевой собственности в равных долях (размер долей - по 1/2 на каждого участника). Требуется ли нотариальное удостоверение сделки при продаже доли в праве одним участником другому с учетом изменений, внесенных в часть 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступающих в силу с 01.08.2019?

Два юридических лица владеют объектом недвижимого имущества (нежилое здание) на праве общей долевой собственности в равных долях (размер долей - по 1/2 на каждого участника).
Требуется ли нотариальное удостоверение сделки при продаже доли в праве одним участником другому с учетом изменений, внесенных в часть 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступающих в силу с 01.08.2019?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Будущая редакция закона, равно как и действующая, предусматривает обязательное нотариальное удостоверение для сделок по отчуждению долей в праве, совершаемых между участниками общей собственности на объект недвижимости.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что положения Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ еще не вступили в силу и, следовательно, какая-либо правоприменительная практика по вопросу их применения отсутствует. В связи с этим данная консультация основывается исключительно на анализе норм закона в будущей редакции, а также их сравнении с действующей редакцией закона.
В соответствии с действующей редакцией ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за отдельными исключениями, не имеющими отношения к рассматриваемой ситуации.
Федеральным законом от 01.05.2019 N 76-ФЗ третье предложение ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ изложено в новой редакции, вступающей в силу 31.07.2019. Согласно изменениям сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество по общему правилу также будут подлежать нотариальному удостоверению, однако за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке и другими исключениями, перечисленными в приведенных нормах, но, опять же, не имеющими отношения к вопросу.
Из буквального прочтения норм, содержащихся в третьем предложении ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ, и сравнения их с будущей редакцией следует, что для сделок по отчуждению долей в праве, совершаемых между участниками общей собственности на объект недвижимости, как и сейчас, будет требоваться нотариальное удостоверение. Применительно к текущей редакции Закона данный вывод находит подтверждение в судебной практике (смотрите, к примеру, решение Мирнинского городского суда Архангельской области от 18.03.2019 по делу N 2а-115/2019; также смотрите решение Свердловского районного суда г. Иркутска Иркутской области от 18 октября 2018 г. по делу N 2-3599/2018 (косвенно))*(1).
Как видно из буквального прочтения норм будущей редакции Закона, а исходить из какого-то иного толкования, нежели буквального, оснований в данном случае не имеется, нотариальное удостоверение не потребуется в ситуации, когда по одной сделке доли в праве отчуждаются сразу всеми участниками долевой собственности.
Между тем при продаже своей доли одним участником другому отчуждение осуществляется лишь одним субъектом - продавцом. Покупатель по сделке, очевидным образом, не отчуждает собственную долю, выступая только приобретателем. Таким образом, сделка по продаже своей доли в праве одним участником долевой собственности другому требует нотариального удостоверения.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

26 июля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

------------------------------------------------------------------------
*(1) Обратите внимание, что во втором из приведенных примеров суд признал отказ нотариуса в совершении нотариальных действий правомерным. Однако как таковая необходимость нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в праве, совершаемой между участниками долевой собственности, под сомнение ни нотариусом, ни судом не ставится.