Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Что делать, если договор аренды (зарегистрированный в юстиции) расторгнут в одностороннем порядке конкурсным управляющим по п. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с администрацией муниципального образования, хотя акт приема-передачи имущества не подписан (субарендатор не освобождает арендованное имущество)? Считается ли, что договор аренды расторгнут без акта приема-передачи имущества на основании одного уведомления от конкурсного управляющего?

Что делать, если договор аренды (зарегистрированный в юстиции) расторгнут в одностороннем порядке конкурсным управляющим по п. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с администрацией муниципального образования, хотя акт приема-передачи имущества не подписан (субарендатор не освобождает арендованное имущество)? Считается ли, что договор аренды расторгнут без акта приема-передачи имущества на основании одного уведомления от конкурсного управляющего?

Односторонний отказ от договора допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или, при определенных ст. 310 ГК РФ условиях, соглашением сторон. По общему правилу договор прекращается с момента получения контрагентом уведомления управомоченной стороны об отказе от договора (исполнения договора) (ст. 450.1 ГК РФ).
Согласно ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) внешний управляющий в течение 3 месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника, не исполненных сторонами и если они препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника (по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах). В силу пункта 3 этой статьи договор считается расторгнутым с даты получения всеми его сторонами заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.
Указанным правом обладает и конкурсный управляющий. Однако он не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению его платежеспособности (п. 3 ст. 129 Закона N 127-ФЗ).
Между тем при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. В случае невозврата либо несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ)*(1). В свою очередь, согласно ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
По смыслу приведенных норм договор считается прекратившим свое действие в связи с односторонним отказом конкурсного управляющего именно с даты получения контрагентом должника заявления об отказе от договора (смотрите, например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2018 N 09АП-38919/18). При этом расторжение договора в судебном порядке не требуется, а отказ от договора является основанием для прекращения обязательств арендатора по использованию имущества и влечет обязанность его возврата арендодателю (смотрите также постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.07.2018 N Ф02-2715/18 по делу N А33-26301/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 N 04АП-4668/15).
Таким образом, если исходить из того, что у конкурсного управляющего в рассматриваемой ситуации имелись предусмотренные Законом основания для отказа от договора аренды, последний следует считать расторгнутым с даты получения уведомления. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества не влияет на сам факт и момент прекращения договора в этом случае (смотрите, к примеру, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.01.2019 N Ф09-2248/18 по делу N А60-25794/2016, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2015 N Ф01-3732/15 по делу N А82-18157/2014).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

12 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Положения ст. 622 ГК РФ не следует понимать в том смысле, что возврат арендодателю арендованного имущества является обязательным условием прекращения договора аренды. Указанная статья устанавливает обязанности арендатора по возврату арендованного имущества в случае прекращения договора и определяет правовые последствия их нарушения. В частности, по смыслу норм этой статьи прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку таковое прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66).