Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Общество с ограниченной ответственностью арендует нежилые здания и помещения, находящиеся в муниципальной собственности, с целью организации розничного рынка в г. Симферополе Республики Крым. По условиям договора сумма арендной платы за каждый последующий месяц определяется арендатором самостоятельно путем корректировки размера арендной платы за предыдущий месяц на индекс потребительских цен за текущий месяц, устанавливаемый органом статистики в Республике Крым. ООО предоставляет индивидуальным предпринимателям торговые места, оборудованные в данных помещениях и за пределами зданий и помещений - на прилегающей территории, на основании договоров о предоставлении торговых мест на рынке с указанием фиксированной стоимости, утвержденной приказом руководителя. Правомерно ли включение в договор о предоставлении торгового места условия о ежемесячной индексации платы за предоставление торгового места с учетом инфляции?

Общество с ограниченной ответственностью арендует нежилые здания и помещения, находящиеся в муниципальной собственности, с целью организации розничного рынка в г. Симферополе Республики Крым. По условиям договора сумма арендной платы за каждый последующий месяц определяется арендатором самостоятельно путем корректировки размера арендной платы за предыдущий месяц на индекс потребительских цен за текущий месяц, устанавливаемый органом статистики в Республике Крым. ООО предоставляет индивидуальным предпринимателям торговые места, оборудованные в данных помещениях и за пределами зданий и помещений - на прилегающей территории, на основании договоров о предоставлении торговых мест на рынке с указанием фиксированной стоимости, утвержденной приказом руководителя.
Правомерно ли включение в договор о предоставлении торгового места условия о ежемесячной индексации платы за предоставление торгового места с учетом инфляции?

Отношения, связанные с организацией розничных рынков, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон N 271-ФЗ). Согласно п. 8 ст. 3 этого Закона торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее установленным требованиям.
Торговые места предоставляются продавцам, включая индивидуальных предпринимателей (далее - ИП), по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений (ст. 5, ч. 2 ст. 15 Закона N 271-ФЗ).
Закон N 271-ФЗ не содержит норм, которые бы прямо определяли предмет и существенные условия такого договора. В свою очередь, Гражданский кодекс РФ не упоминает договор о предоставлении торгового места на рынке в качестве отдельной разновидности договоров.
Вместе с тем, как следует из норм Закона N 271-ФЗ, предметом такого договора является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли (выполнения работ, оказания услуг), что соответствует понятию договора аренды, определенному ст. 606 ГК РФ*(1).
Если же договором наряду с обязанностью предоставить продавцу торговое место предусмотрены обязанности управляющей рынком компании по обеспечению уборки и охраны территории рынка (осуществлению иных сопутствующих услуг), это, на наш взгляд, может свидетельствовать о смешанном характере договора, содержащего не только условия договора аренды, но и договора возмездного оказания услуг (п. 3 ст. 421 ГК РФ, глава 39 ГК РФ).
Аналогичные выводы нашли отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.11.2013 N 8668/13, применившего к отношениям сторон по увеличению размера платы за предоставление торгового места на рынке требования п. 3 ст. 614 ГК РФ. При этом Президиум ВАС РФ указал, что закрепленное ч. 6 ст. 15 Закона N 271-ФЗ право управляющей рынком компании на самостоятельное определение цены договора должно рассматриваться в системной связи с положениями ГК РФ, а следовательно, не может служить основанием для произвольного изменения установленной договором стоимости за пользование торговым местом на рынке.
Напомним, что в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
На сегодняшний день позиция ВАС РФ по вопросу применения приведенной нормы конкретизирована в п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, согласно которому норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год*(2).
В то же время в рассматриваемой ситуации стороны намерены согласовать в договоре размер платы за торговое место не в твердой сумме, а установить порядок (механизм) ее ежемесячного расчета. Определение размера платы, подлежащего уплате, возлагается на продавца путем самостоятельной индексации стоимости "арендной" платы, рассчитанной за предыдущий месяц, на индекс потребительских цен, определяемый органом статистики. Тем самым плата по договору является расчетной, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Как указал Президиум ВАС РФ, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Данным правовым подходом суды руководствуются и в настоящее время*(3).
С учетом изложенного мы полагаем, что поскольку в данной ситуации в договоре предполагается закрепить порядок расчета платы за торговое место, фактическое ежемесячное изменение ее размера в результате индексации не является изменением условий договора о размере платы и, соответственно, не противоречит требованиям п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

14 декабря 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Напомним, что как таковое наименование договора не имеет определяющего значения для его квалификации. Квалификация договора определяется не названием, а его содержанием (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.11.2013 N 8668/13, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 2 июля 2018 г. N Ф02-2710/18 по делу N А58-6168/2016).
*(2) Подробнее смотрите: Энциклопедия решений. Изменение размера арендной платы.
*(3) Смотрите, в частности, Определение Верховного Суда РФ от 08.09.2017 N 310-ЭС17-12098, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2018 N 15АП-15565/18, Арбитражного суда Московского округа от 27.11.2017 N Ф05-16695/17 по делу N А40-255423/2016, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2017 N Ф08-7402/17 по делу N А32-16646/2016, Арбитражного суда Центрального округа от 18.05.2017 N Ф10-1691/17 по делу N А68-7813/2016 и др.).