Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Между сторонами заключено соглашение, согласно которому арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества (оборудование, в соответствии с соглашением сторон приобретаемое арендатором для арендодателя), в том числе капитальные вложения. Арендодатель, в свою очередь, возмещает стоимость улучшений путем соразмерного уменьшения арендных платежей. Оборудование передается вместе с товаросопроводительной и иной документацией арендодателю, устанавливается в арендованных помещениях (то есть остается в пользовании арендатора) и может быть без вреда для самого оборудования и объекта аренды перемещено внутри объекта аренды либо извлечено из него. Также между организациями существует регламент взаимодействия по документообороту, согласно которому арендатор передает всю первичную документацию по приобретенным улучшениям, включающую в себя счет-фактуры, товарные накладные, акты приема передачи, акты ввода в эксплуатацию, копии паспортов приобретенного оборудования, а арендодатель ставит данное оборудование себе на баланс, производит уменьшение арендных платежей и передает его в аренду арендатору. Имеются ли основания для отнесения указанного оборудования к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

Между сторонами заключено соглашение, согласно которому арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества (оборудование, в соответствии с соглашением сторон приобретаемое арендатором для арендодателя), в том числе капитальные вложения. Арендодатель, в свою очередь, возмещает стоимость улучшений путем соразмерного уменьшения арендных платежей. Оборудование передается вместе с товаросопроводительной и иной документацией арендодателю, устанавливается в арендованных помещениях (то есть остается в пользовании арендатора) и может быть без вреда для самого оборудования и объекта аренды перемещено внутри объекта аренды либо извлечено из него.
Также между организациями существует регламент взаимодействия по документообороту, согласно которому арендатор передает всю первичную документацию по приобретенным улучшениям, включающую в себя счет-фактуры, товарные накладные, акты приема передачи, акты ввода в эксплуатацию, копии паспортов приобретенного оборудования, а арендодатель ставит данное оборудование себе на баланс, производит уменьшение арендных платежей и передает его в аренду арендатору.
Имеются ли основания для отнесения указанного оборудования к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Упомянутое в вопросе оборудование и действия, связанные с его установкой, не могут квалифицироваться как осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества.

Обоснование позиции:
Основным признаком неотделимых улучшений арендованного имущества является невозможность отделить их от вещи без причинения вреда для ее назначения и целостности (ст. 623 ГК РФ). По смыслу норм ГК РФ все неотделимые от объекта недвижимости улучшения, во-первых, как правило, не являются отдельным объектом гражданского оборота, а во-вторых, в любом случае составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества (п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65). Иные (отделимые) улучшения арендованного имущества по общему правилу являются собственностью арендатора, однако иное может быть предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).
Очевидно, что квалификация улучшений арендованного имущества как отделимых либо неотделимых определяется, главным образом, их существом, физическими свойствами, техническими характеристиками и тому подобными критериями. Иными словами, правовая квалификация улучшений в целях применения ст. 623 ГК РФ зависит от объективных характеристик результата работ, выполненных в отношении объекта аренды.
Так, например, к неотделимым улучшениям могут быть отнесены новые окна, двери, встраиваемые светильники, радиаторы отопления, усиление пола дополнительным слоем бетонного покрытия, подвесной потолок, система кондиционирования и т.п. (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 августа 2016 г. N Ф08-5982/16 по делу N А53-31990/2015, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2018 г. N 03АП-378/18, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2016 г. N 17АП-4127/16, постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 ноября 2016 г. N Ф05-15979/16 по делу N А40-20651/2016).
В зависимости от конкретных обстоятельств к отделимым улучшениям может относиться, например, различное оборудование и станки (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 мая 2017 г. N Ф06-20342/17 по делу N А55-10087/2016, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 сентября 2015 г. N Ф10-3244/15 по делу N А83-5657/2010, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2014 г. N 17АП-5386/14)
Нельзя не отметить, что в ряде случаев оценка таких характеристик может быть субъективной, что приводит к различной квалификации сходных улучшений арендованного имущества. Так, в судебной практике можно обнаружить примеры отнесения к отделимым улучшениям системы вентиляции и кондиционирования (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 г. N 13АП-31455/15). Это лишний раз указывает на определяющее значение технической составляющей при квалификации улучшений в целях применения ст. 623 ГК РФ.
При этом ГК РФ не позволяет сторонам договора аренды по своему усмотрению определять, является то или иное улучшение арендованного имущества отделимым или неотделимым: критерий, на основании которого квалифицируются такие улучшения, определен в ст. 623 ГК РФ. Поэтому, если указанное в вопросе оборудование не присоединено к объекту аренды таким образом, что не может быть без вреда отделено от него, оно не должно квалифицироваться как неотделимое улучшение арендованного имущества независимо от того, каким понятием оно определяется в соглашении между сторонами договора аренды.

К сведению:
Изложенное означает, что в отсутствие иной договоренности между сторонами установленное арендатором в арендованных помещениях оборудование, упомянутое в вопросе, является собственностью арендатора. Вместе с тем п. 2 ст. 1, п.п. 2-4 ст. 421 ГК РФ позволяют сторонам заключить любое соглашение, в том числе не предусмотренное законом, но не противоречащее ему, определив его условия по своему усмотрению. В частности, ничто не запрещает сторонам договора аренды достичь соглашения о том, что арендатор за свой счет приобретает и устанавливает в арендуемых помещениях определенное оборудование, которое передается им арендодателю (в том числе в собственность) и при этом может использоваться арендатором (как за дополнительную плату, так и на иных условиях). Однако конкретные условия, на которых осуществляется такая передача и использование, определяются исключительно соглашением сторон, квалификация которого в случае возникновения спора осуществляется судом (ст. 431 ГК РФ) исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
На наш взгляд, описанные в вопросе обстоятельства, весьма вероятно, могут восприниматься как свидетельство передачи соответствующего оборудования в собственность арендодателя. При этом приобретение и установка в помещениях оборудования вполне может рассматриваться не как улучшение арендованного имущества, а как исполнение арендатором дополнительных обязательств, предусмотренных заключенными с арендодателем соглашениями. Однако однозначный ответ на этот вопрос, равно как и на вопрос о праве арендодателя требовать от арендатора внесения платы за пользование оборудованием, зависит от конкретных обстоятельств, содержания заключенных между сторонами соглашений, а также правовой оценки иных имеющихся документов (в частности, товаросопроводительных) и действий сторон, связанных с исполнением взаимных обязательств.

Рекомендуем ознакомиться со следующим материалом:
- Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

24 мая 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.