Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право В многоквартирном жилом доме на первом этаже находится нежилое помещение. Дом находится в эксплуатации около 10 лет. Председатель ТСЖ требует от собственника нежилого помещения доступ к стоякам внутридомовой инженерной системе холодного и горячего водоснабжения для производства работ по их замене. Председатель ТСЖ данного дома обращается с ультимативным требованием демонтировать элементы недавнего ремонта (в частности подвесной потолок). Данное требование председатель обосновывает решением общего собрания ТСЖ на замену труб холодного и горячего водоснабжения. 1. Имеет ли право собственник нежилого помещения отказать ТСЖ в доступе к данным трубам (в помещении недавно сделан ремонт, в том числе с заменой трубы в помещении)? 2. Обязано ли ТСЖ произвести ремонт помещения после демонтажа конструкций, скрывающих трубы, то есть за свой счет привести помещение в первоначальное состояние? 3. Можно ли запросить некое инженерное обоснование действий ТСЖ, что замена труб возможна только после разбора конструкции, закрывающей трубы? Обязано ли ТСЖ по запросу предоставить данное инженерное обоснование?

В многоквартирном жилом доме на первом этаже находится нежилое помещение. Дом находится в эксплуатации около 10 лет.
Председатель ТСЖ требует от собственника нежилого помещения доступ к стоякам внутридомовой инженерной системе холодного и горячего водоснабжения для производства работ по их замене.
Председатель ТСЖ данного дома обращается с ультимативным требованием демонтировать элементы недавнего ремонта (в частности подвесной потолок).
Данное требование председатель обосновывает решением общего собрания ТСЖ на замену труб холодного и горячего водоснабжения.
1. Имеет ли право собственник нежилого помещения отказать ТСЖ в доступе к данным трубам (в помещении недавно сделан ремонт, в том числе с заменой трубы в помещении)?
2. Обязано ли ТСЖ произвести ремонт помещения после демонтажа конструкций, скрывающих трубы, то есть за свой счет привести помещение в первоначальное состояние?
3. Можно ли запросить некое инженерное обоснование действий ТСЖ, что замена труб возможна только после разбора конструкции, закрывающей трубы? Обязано ли ТСЖ по запросу предоставить данное инженерное обоснование?

1. В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества многоквартирного дома (далее - общее имущество) включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (решение Верховного Суда РФ от 30 ноября 2011 г. N ГКПИ11-1787).
Согласно п. 1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) ремонт инженерных систем холодного и горячего водоснабжения включен в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - общее имущество), выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта.
Пунктом 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ, п. 21 Правил N 491 установлено, что капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 сентября 2017 г. по делу N 33-36276/2017).
Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра (п. 22 Правил N 491).
В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа (п. 23 Правил N 491).
Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме может быть принято собственниками помещений в любое время по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, регионального оператора либо по собственной инициативе (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ).
В зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом лицами, осуществляющими управление домом, могут быть товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или управляющая организация. Данные лица могут вносить предложение о принятии общим собранием собственников помещений решения о проведении капитального ремонта дома только в случае, если собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на специальном счете.
В свою очередь, региональный оператор вносит предложение о принятии общим собранием собственников помещений решения о проведении капитального ремонта дома в случае, если фонд капитального ремонта формируется собственниками помещений на счете регионального оператора (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ). Данный фонд представляет собой обязательственные права собственников помещений в отношении регионального оператора (п. 2 ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). При этом денежные средства, поступившие от собственников помещений, являются имуществом регионального оператора (п. 2 ч. 1 ст. 179 ЖК РФ). Обязательства самого регионального оператора в части видов и сроков выполнения работ по капитальному ремонту предусматриваются в региональной программе (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ). Следует отметить, что решение собственников помещений о проведении капитального ремонта общего имущества не является безусловным руководством к действию для регионального оператора если срок капитального ремонта, указанный в решении общего собрания, не совпадает со сроком, установленным региональной программы, тем более если это решение не предусматривает наличия финансового обеспечения в виде средств, внесенных собственниками помещений.
Жилищным кодексом установлена определенная процедура принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества.
Согласно ч. 3 ст. 189 ЖК РФ товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, управляющие организации или региональный оператор представляют собственникам помещений предложение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен региональным нормативным правовым актом) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Получив такое предложение, собственники помещений не позднее чем через три месяца с момента получения (если более продолжительный срок не установлен региональным нормативным правовым актом), обязаны его рассмотреть и принять на общем собрании соответствующее решение.
При формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников о проведении капитального ремонта общего имущества должны быть определены или утверждены:
1) перечень услуг и работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, определенной нормативным правовым актом субъекта РФ. Превышение этой предельной стоимости, а также оплата услуг и работ, не указанных в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и нормативном правовом акте субъекта РФ (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ), осуществляется за счет средств собственников, уплачиваемых в виде взноса на капитальный ремонт сверх минимального размера взноса на капитальный ремонт (ч. 4 ст. 190 ЖК РФ);
3) лицо, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ).
Обратим внимание, что в случае принятия собственниками помещений, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование работ по капитальному ремонту, предусмотренных решением собственников помещений, в сроки, установленные этим решением, собственники помещений вправе принять на общем собрании решение о дополнительном взносе для оплаты указанных работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения работ по капитальному ремонту, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений (ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ).
При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников о проведении капитального ремонта общего имущества определяются или утверждаются
1) перечень услуг и работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и работ по капитальному ремонту;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).
Таким образом, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра.
Решение о проведении капитального ремонта общего имущества может быть принято собственниками помещений после формирования фонда капитального ремонта на специальном счет либо на счете регионального оператора по правилам, установленным ЖК РФ, и наполнении этого фонда за счет взносов на капитальный ремонт, в том числе дополнительных взносов, и иных не запрещенных законом источников.
2. Согласно подп. "б" п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (далее - Правила N 354), исполнитель, которым по смыслу абзаца седьмого п. 2 Правил N 354 является также товарищество собственников жилья, вправе требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя для выполнения необходимых ремонтных работ. Процедура согласования допуска представителя исполнителя в помещение потребителя установлена в подп. "о" п. 31, п. 85 Правил N 354 (апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 17 апреля 2015 г. по делу N 33-1608/2015).
Данному праву исполнителя корреспондирует предусмотренная подп. "е" п. 34 Правил N 354 обязанность потребителя допустить представителей исполнителя в принадлежащее потребителю помещение для выполнения необходимых ремонтных работ.
В случае невыполнения потребителем обязанности допустить в принадлежащее ему жилое или нежилое помещение представителей исполнителя исполнитель вправе требовать от потребителя полного возмещения убытков, возникших по его вине убытков (подп. "в" п. 32 Правил N 354).
С учетом изложенного в рассматриваемой ситуации в случае необходимости выполнения работ по замене стояков системы холодного водоснабжения, входящих в общее имущество многоквартирного дома, собственник нежилого помещения обязан допустить представителей товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) в принадлежащее ему помещение. При отказе допустить представителя ТСЖ в принадлежащее собственнику помещение, ТСЖ вправе обратиться в суд с иском об обязании обеспечить доступ представителю ТСЖ для производства работ по замене стояков системы водоснабжения многоквартирного дома (апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 апреля 2017 г. по делу N 33-6236/2017, решение Центрального районного суда г. Тольятти от 15 июня 2012 г. (Извлечение)).
3. На основании ч. 2 ст. 158 ЖК РФ расходы на капитальный ремонт общего имущества финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
По смыслу п. 37 Правил N 491 при принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома размер платы за проведение капитального ремонта определяется исходя из необходимого объема работ, стоимости материалов, порядка финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других обстоятельств, связанных с проведением капитального ремонта.
С учетом приведенных норм в рассматриваемой ситуации решением общего собрания собственников помещений в расходы на проведение капитального ремонта могут быть включены расходы, связанные с ремонтом помещений после замены стояков системы водоснабжения.
Кроме того, на наш взгляд, собственник помещения в случае причинения ему ущерба недоброкачественным выполнением работ по замене стояков вправе обратиться с иском о возмещении ущерба к организации, выполняющей работы (ч. 2 ст. 143.1 ЖК РФ, ст. 15 ГК РФ, смотрите также определение Московского городского суда от 13 января 2014 N 4г-13434/13).
4. В силу ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
На основании ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
1) уставом товарищества, внесенными в устав изменениями;
2) протоколами общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
3) документами, подтверждающими итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, а также в письменной форме решениями собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования;
4) технической документацией на многоквартирный дом и иными связанными с управлением данным домом документами;
6) иными предусмотренными ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренними документами товарищества.
Согласно п. 24 Правил N 491 техническая документация на многоквартирный дом, в которой содержатся сведения о составе и состоянии общего имущества дома, включает в себя, в том числе:
- документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений;
- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (должна быть в многоквартирных домах, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.)*(1).
Кроме того, на многоквартирный дом должны быть и иные документы, связанные с управлением этим домом, в том числе:
- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;
- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (п. 26 Правил N 491).
Согласно п. 27 Правил N 491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ при выполнении работ по договору строительного подряда (ст. 740 ГК РФ) подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
Исходя из смысла п. 1 ст. 743 ГК РФ, цена договора строительного подряда определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ. Смета вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемой частью договора строительного подряда (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 апреля 2015 г. N Ф05-2834/15 по делу N А40-13757/2014).
С учетом изложенного собственник помещения, в котором планируется выполнение работ по замене стояков холодного и горячего водоснабжения, вправе ознакомиться со всеми документами, имеющими отношение к организации и производству указанных работ, в том числе с актами осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, санитарно-технического оборудования, на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, решением и протоколом общего собрания, договором подряда, проектно-сметной документацией.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

17 ноября 2017 г.

-------------------------------------------------------------------------
(1) Приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. N 45 утверждено Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома. В разделе 4 Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (приложение к Положению) содержится информация о рекомендуемых сроках службы объектов (элементов) общего имущества в многоквартирном доме.