Физическое лицо проживает в квартире уже 5 лет. В 2012 году был оформлен договор о безвозмездной передаче данного жилого помещения в собственность (приватизации) в пользу данного физического лица. Процедура регистрации права собственности в Росреестре еще не завершена. Будут ли доходы, полученные от продажи этой квартиры в 2012 году, облагаться НДФЛ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Доходы, полученные от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, подлежат обложению НДФЛ. При этом налогоплательщик при определении налоговой базы вправе воспользоваться вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (до 1 000 000 руб.).

Обоснование вывода:
Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Согласно ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон N 1541-I) приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде (для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений).
Согласно ст. 7 Закона N 1541-I передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, до сделки приватизации жилое помещение находилось в муниципальной (федеральной) собственности и было передано в собственность физического лица именно на основании этой сделки.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 207 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются, в частности, физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ. Согласно п. 1 ст. 209 НК РФ объектом налогообложения для них признается доход, полученный от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ.
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ. Указанные доходы подлежат обложению НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Таким образом, доходы, полученные от реализации квартиры, подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы, получаемые физическими лицами - налоговыми резидентами РФ от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат обложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ.
Срок нахождения в собственности налогоплательщика недвижимого имущества, полученного в порядке приватизации, следует определять с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно такого мнения придерживаются финансовые органы в целях применения имущественного налогового вычета по НФДЛ (письма Минфина России от 21.12.2011 N 03-04-05/7-1082, от 28.11.2011 N 03-04-05/7-955, от 25.04.2011 N 03-04-05/7-295, от 15.10.2010 N 03-04-05/7-624, от 04.06.2009 N 03-04-05-01/433, от 03.06.2009 N 03-04-05-01/415, УФНС России по г. Москве от 08.12.2009 N 20-14/4/129592).
В рассматриваемом случае право собственности на квартиру еще не оформлено, соответственно на момент продажи она будет находиться в собственности налогоплательщика сравнительно короткое время (в любом случае менее трех лет).
Доходы от продажи имущества, находившегося в собственности менее трех лет, в ст. 217 НК РФ не упоминаются, следовательно, не освобождаются от налогообложения.
Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, находившихся в его собственности менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Согласно абзацу второму пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщики вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Однако поскольку в рассматриваемой ситуации квартира получена от государства в порядке, установленном Законом N 1541-I, то расходов, связанных с ее приобретением, у налогоплательщика не было. Следовательно, воспользоваться указанным вариантом ("доходы минус расходы") не представляется возможным.
Таким образом, в рассматриваемом случае доходы, полученные от продажи квартиры, подлежат обложению НДФЛ; при этом налогоплательщик вправе воспользоваться вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (до 1 000 000 руб.).
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая земельные участки), принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет исходя из суммы полученного дохода.
Также они представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля (п. 5 ст. 227 НК РФ, п. 1 ст. 229 НК РФ) и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, то есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества (п. 6 ст. 227 НК РФ). То есть декларация по форме 3-НДФЛ должна быть представлена продавцом в срок до 30 апреля 2013 года, а налог следует уплатить до 15 июля 2013 года.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Арзамасцев Александр

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

25 апреля 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.