В 2006 году заключен договор аренды муниципального имущества с субъектом малого предпринимательства. По условиям договора в аренду передаются водопроводная сеть и скважины. Арендная плата в твердой сумме не предусмотрена. Арендатор обязуется содержать эти объекты муниципального имущества и производить их текущий и капитальный ремонт. Можно ли продлить арендные отношения с субъектами малого предпринимательства без проведения конкурсов?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Продление арендных отношений с субъектами малого предпринимательства, арендующих муниципальное имущество, без проведения конкурсов или аукционов допустимо, если эти субъекты не осуществляют деятельность, которая по закону исключает такую возможность, а новый договор будет заключен на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Обоснование вывода:
По общему правилу, установленному ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), договоры аренды, безвозмездного пользования и иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственной и муниципальной недвижимости, должны заключаться по результатам проведения конкурсов или аукционов на право их заключения. Исчерпывающий перечень исключений из этого правила предусмотрен п.п. 1-13 ч. 1, ч. 4 ст. 17.1, ч. 4 ст. 53 указанного Закона.
В частности, в соответствии с ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"*(1), и осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных этой частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Применение положений ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции не зависит ни от вида передаваемого имущества, ни от количества возможных перезаключений договоров аренды, ни от формы арендной платы, поэтому в любой момент до 1 июля 2015 года стороны договора аренды могут договориться о заключении нового договора без проведения торгов при условии непрерывности арендных отношений и соблюдения требований этой нормы к предельному сроку аренды имущества.
Аналогичные разъяснения дала ФАС России в пп. 8.3 п. 8 разъяснений от 02.06.2010 "По применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Данная точка зрения подтверждается и судебной практикой (постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2011 N Ф10-1435/11).
Отметим, что согласно правовой позиции ВАС РФ, отраженной в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 31 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, при продлении договора аренды после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, заключенным на тех же самых условиях. Соответственно, продолжение арендных отношений в данном случае возможно как путем заключения нового договора, так и путем заключения дополнительного соглашения об увеличении срока аренды, на что также указано в приведенных разъяснениях ФАС России.
Считаем также необходимым обратить внимание на следующее.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, в силу закона - п. 2 ст. 616 ГК РФ. А согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Отсюда следует, что осуществление капитального ремонта также может быть возложено договором аренды на арендатора. При этом по смыслу норм распределение расходов на содержание арендованного имущества, регламентированное ст. 616 ГК РФ, не связано с установлением арендной платы, регламентированным ст. 614 ГК РФ, то есть арендная плата должна устанавливаться отдельно от распределения расходов на содержание имущества. Согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата это не обязательно платежи в твердой денежной сумме, но и, например, возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, но в любом случае - затрат, обусловленных договором. Поэтому, если в договоре, именуемом договором аренды, устанавливается только распределение расходов на содержание имущества, но не устанавливается арендная плата как таковая, такой договор может быть квалифицирован договор безвозмездного пользования, который предусматривает обязанность ссудополучателя поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание (ст. 695 ГК РФ) в отсутствие собственно платы за пользование имуществом.
Возможности продления отношений по безвозмездному пользованию муниципальным имуществом без проведения торгов Законом о защите конкуренции не предусмотрено.

К сведению:
Системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, включены в Перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утвержденный приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67. Это не означает, что предоставление такого имущества в аренду должно производиться исключительно путем проведения торгов в форме конкурса, но только что в отношении данного имущества могут быть проведены торги в форме конкурса (п. 18 разъяснений Федеральной антимонопольной службы от 01.11.2011 "По применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России N 67 от 10.02.2010").

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

12 декабря 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

------------------------------------------------------------------------
*(1) В ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" указано, что поддержка не может оказываться в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства:
1) являющихся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
2) являющихся участниками соглашений о разделе продукции;
3) осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
4) являющихся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации.