Гражданин РФ зарегистрирован в качестве ИП (вид деятельности - розничная торговля, ЕНВД). В 2011 году гражданин приобрел здание у комитета по управлению муниципальным имуществом. При этом покупателем как налоговым агентом был уплачен НДС (выделен расчетным путем). Здание в предпринимательской деятельности не использовалось. Гражданин планирует в 2011 году продажу этого здания.br/> Нужно ли выписывать счет-фактуру и начислять НДС, или указанный доход облагается НДФЛ? Если облагается НДФЛ, то можно ли включить в сумму имущественного вычета стоимость купленного здания с учетом уплаченного в бюджет НДС?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Доход, полученный ИП, применяющим ЕНВД, от продажи собственного нежилого здания, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, подлежит обложению НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 НК РФ и НДС не облагается.
По нашему мнению, сумма НДС, уплаченная при приобретении объекта недвижимости, может быть учтена в составе имущественного вычета.

Обоснование вывода:
Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).
В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном порядке.
При этом гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП.
Статус ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не "создает" его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина все равно является деятельностью самого гражданина.
По мнению финансовых и налоговых органов (смотрите, например, письма Минфина России от 16.08.2010 N 03-04-05/3-462, от 01.06.2010 N 03-04-05/3-302, от 07.11.2006 N 03-01-11/4-82, от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, письма УФНС России по г. Москве от 30.03.2007 N 28-10/28916, от 25.12.2008 N 18-14/4/121074, от 29.12.2008 N 18-14/121487@), о наличии признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты:
- приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Кроме того, наличие предпринимательской деятельности может подтверждаться и налоговой отчетностью, представляемой ИП в налоговые органы.
Следует отметить, что законодательство о налогах и сборах не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП.
Поэтому вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, довольно неоднозначный.
Законодательно он, к сожалению, не урегулирован, а финансовые и налоговые органы в своих разъяснениях выражают различные точки зрения по этому вопросу, принимая во внимание такие обстоятельства, как:
- использование имущества в предпринимательской деятельности;
- учитывались ли расходы на приобретение и содержание такого имущества при налогообложении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности;
- от чьего имени заключен договор о продаже имущества;
- статус налогоплательщика на момент совершения сделки и т.п.
В рассматриваемой ситуации объект недвижимости был приобретен ИП после его регистрации в качестве предпринимателя. Однако его использование не было связано с предпринимательской деятельностью (здание в аренду не сдавалось и расходы по его приобретению не учитывались при налогообложении предпринимательской деятельности).
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При этом положения указанной нормы налогового законодательства не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Учет налогоплательщиком доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться отдельно от доходов, полученных им вне рамок осуществления такой деятельности.
Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных при продаже нежилого помещения, не использовавшегося им в целях осуществления предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. При этом расходы на приобретение такого помещения не должны были также учитываться при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности с применением общего режима налогообложения.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 15.02.2011 N 03-04-05/3-83, от 06.04.2009 N 03-11-09/124.
Поскольку уплата НДС при покупке объекта является подтвержденным расходом на его приобретение, полагаем, что сумма уплаченного налога может быть заявлена в составе имущественного вычета при расчете НДФЛ.
При реализации собственного недвижимого имущества вне предпринимательской деятельности доход, полученный налогоплательщиком, НДС не облагается.

К сведению:
Следует учитывать, что если налогоплательщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, заявил при государственной регистрации в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей вид деятельности "Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества" (код по ОКВЭД 70.1), то доход от продажи собственного недвижимого имущества, приобретенного в целях дальнейшей перепродажи, может быть расценен контролирующими органами как доход от предпринимательской деятельности (письма УФНС России по г. Москве от 14.04.2010 N 20-14/2/039137@, от 17.09.2007 N 18-12/3/088477@).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Горностаев Вячеслав

10 ноября 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.