Субъект малого и среднего предпринимательства (индивидуальный предприниматель) реализовал своё преимущественное право на покупку арендуемого им муниципального недвижимого имущества. Способ оплаты имущества - рассрочка на семь лет. В этот период субъект малого и среднего предпринимательства утрачивает статус индивидуального предпринимателя и становится физическим лицом. Теряет ли в данном случае договор купли-продажи юридическую силу?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Заключенный с индивидуальным предпринимателем договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности, не прекращается в случае утраты покупателем статуса индивидуального предпринимателя.

Обоснование вывода:
Статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предоставляет арендатору (субъекту малого и среднего предпринимательства) преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в льготном порядке (ст. 5 Закона N 159-ФЗ) при выполнении ряда условий, перечисленных в пунктах 1-4 указанной статьи.
Закон N 159-ФЗ, в частности, требует, чтобы арендатор, претендующий на реализацию преимущественного права, имел статус субъекта малого или среднего предпринимательства на момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 5 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).
Оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, осуществляется единовременно или в рассрочку. В последнем случае приобретаемая недвижимость находится в залоге у продавца до ее полной оплаты (ч.ч. 1, 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ).
Порядок реализации преимущественного права арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества установлен ст. 4 Закона N 159-ФЗ. По смыслу этого закона преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение соответствующего объекта недвижимости признается реализованным с момента заключения и исполнения договора купли-продажи этого объекта.
Приведенный в ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ перечень обстоятельств, при наступлении которых субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, является исчерпывающим. Утрата покупателем статуса субъекта малого или среднего предпринимательства после заключения с ним договора купли-продажи к таким обстоятельствам не относится.
Ни Законом N 159-ФЗ, ни иными нормативными правовыми актами не предусмотрено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества, заключенный в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке или может быть признан недействительным по причине того, что покупатель после заключения договора купли-продажи утратил статус субъекта малого или среднего предпринимательства либо прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Возможность изменения продавцом в одностороннем порядке сроков оплаты приватизируемого имущества при наступлении указанных обстоятельства законодательством также не предусмотрена. На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Утрата статуса индивидуального предпринимателя не приводит к возникновению нового субъекта права (таким субъектом остается одно и то же физическое лицо), так как государственная регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя осуществляется исключительно в публичных интересах с целью подтверждения права физического лица на осуществление предпринимательской деятельности. Гражданин всегда выступает от своего имени и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (п. 1 ст. 19, п. 1 ст. 24 ГК РФ). Соответственно, гражданские права и обязанности, приобретенные гражданином в период осуществления им деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, сохраняются в полной мере и после государственной регистрации прекращения деятельности в качестве предпринимателя.
Таким образом, утрата покупателем статуса индивидуального предпринимателя после заключения с ним договора купли-продажи государственного или муниципального имущества не влияет на судьбу договора купли-продажи. Такой договор должен исполняться в соответствии с его условиями. Продавец имущества не вправе без согласия покупателя требовать у него досрочного исполнения обязательства по оплате приватизированного имущества.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ефимова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

13 декабря 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.