Индивидуальный предприниматель на УСН сдает в аренду нежилые помещения, находящиеся в здании и принадлежащие ему на праве собственности в качестве единого объекта в г. Новосибирске. В здании имеются и другие собственники (не долевая собственность). Может ли индивидуальный предприниматель применять патентную систему налогообложения в отношении только тех помещений или выборочно части нежилых помещений, которые фактически сдаются в аренду, а не в отношении всех нежилых помещений, в том числе и общих коридоров, которые обычно не входят в арендуемую площадь, но принадлежат индивидуальному предпринимателю на праве собственности?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
ИП вправе применять ПСН в части предпринимательской деятельности по сдаче в аренду помещений (части помещений), составляющих единый объект недвижимого имущества.
Для этого ИП необходимо подать в налоговый орган заявление о получении патента, указав в нем общую площадь сдаваемых в аренду помещений. Если общие коридоры и прочие места общего пользования, которые принадлежат ИП на праве собственности, не входят в арендуемую площадь (не указаны в договоре), при расчете стоимости патента их площадь учитываться не должна.

Обоснование позиции:
Согласно подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ патентная система налогообложения применяется, в частности, в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения).
На основании п. 7 ст. 346.43 НК РФ законами субъектов РФ устанавливаются размеры потенциально возможного к получению ИП годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН.
При этом в отношении вида предпринимательской деятельности, указанного в подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, субъекты РФ вправе устанавливать размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода на 1 квадратный метр площади сдаваемого в аренду (наем) собственного или арендованного жилого помещения и (или) нежилого помещения (включая выставочные залы, складские помещения), земельного участка (подп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, п. 2 ст. 5.1 Закона Новосибирской области от 16.10.2003 N 142-ОЗ "О налогах и особенностях налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков в Новосибирской области").
По общему правилу ИП подает заявление о получении патента в налоговый орган по месту жительства не позднее чем за десять дней до начала применения ПСН (п. 2 ст. 346.45 НК РФ).
В заявлении на получение патента в отношении вида предпринимательской деятельности, предусмотренного подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, помимо прочего, указываются сведения по каждому объекту, используемому для осуществления данного вида деятельности (Лист В заявления, форма которого утверждена приказом ФНС России от 09.12.2020 N КЧ-7-3/891@).
Разъясняя вопросы применения норм НК РФ о ПСН, Минфин России неоднократно отмечал, что количество, размеры, назначение и т.д. передаваемых в аренду (внаем) объектов определяются на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями) (смотрите, например, письма Минфина России от 13.03.2015 N 03-11-12/13668, от 20.02.2015 N 03-11-12/8138, от 30.07.2013 N 03-11-11/30202, от 01.03.2013 N 03-11-10/6075, от 28.02.2013 N 03-11-10/5810). Аналогичное мнение приведено в определении Апелляционной коллегии ВС РФ от 07.07.2015 N АПЛ15-261).
В свою очередь, в письме Минфина России от 01.03.2017 N 03-11-12/11603 говорится, что ИП, сдающий в аренду по договору нежилое помещение, являющееся частью объекта недвижимости, вправе применять в отношении такого нежилого помещения ПСН в соответствии с положениями главы 26.5 НК РФ. При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, осуществляется исходя из площади нежилого помещения, указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении о получении патента (смотрите также письма Минфина России от 18.01.2018 N 03-11-12/2000, от 14.01.2016 N 03-11-11/704, от 03.06.2015 N 03-11-11/32249).
Например, о возможности применения ПСН в отношении предпринимательской деятельности по оказанию услуг по сдаче в аренду (наем) физическим лицам меблированных комнат в дачном доме сказано в письме Минфина России от 15.01.2019 N 03-11-12/903.
Также и в Листе В заявления на получение патента приведены следующие формулировки:
- помещение в пределах здания/сооружения;
- помещение в пределах квартиры.
В более ранних письмах финансового ведомства (смотрите, например, письма Минфина России от 20.01.2014 N 03-11-12/1396, от 24.04.2013 N 03-11-11/14222) отмечалось, что количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями).
В письме Минфина России от 30.07.2013 N 03-11-11/30202 рассматривалась ситуация сдачи в аренду одного объекта недвижимости по частям (покомнатно) разным арендаторам. Чиновники, в частности, указали, что количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями).
Существуют и такие разъяснения (письма Минфина России от 14.09.2018 N 03-11-12/66017, от 15.06.2017 N 03-11-12/37212):
- ИП, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять ПСН, предусмотренную главой 26.5 НК РФ, в общеустановленном порядке. При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении о получении патента;
- ИП, сдающий по одному договору аренды несколько изолированных (то есть обособленных) нежилых помещений (комнат, технических и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном нежилом здании, принадлежащем ИП на праве собственности, определяет размер потенциально возможного к получению годового дохода, исходя из общей площади всех поименованных в данном договоре изолированных нежилых помещений.
Учитывая изложенное, мы придерживаемся позиции, что в анализируемой ситуации у ИП имеются предпосылки для применения ПСН в части предпринимательской деятельности по сдаче в аренду помещений (части помещений), составляющих единый объект недвижимого имущества.
При этом количество, размеры и т.д. передаваемых в аренду помещений определяются на основании договоров аренды, заключаемых ИП - арендодателем с конкретными арендаторами. Соответственно, если общие коридоры и прочие места общего пользования, которые принадлежат ИП на праве собственности, не входят в арендуемую площадь (не указаны в договоре), при расчете стоимости патента их площадь учитываться не должна.
Таким образом, полагаем, что в рассматриваемом случае предприниматель вправе подать в налоговый орган заявление о получении патента, указав в нем общую площадь сдаваемых в аренду помещений (смотрите также письмо Минфина России от 28.08.2015 N 03-11-09/49752).
Дополнительным аргументом также может служить и то обстоятельство, что Минфин России неоднократно высказывался о возможности одновременного применения ПСН и УСН при сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений (смотрите, например, письма Минфина России от 07.05.2013 N 03-11-11/15937, от 03.06.2015 N 03-11-11/32249, от 14.01.2016 N 03-11-11/704, от 01.03.2017 N 03-11-12/11603).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: ИП планирует сдавать в аренду собственную коммерческую недвижимость в г. Курске и хочет приобрести патент по этому виду деятельности. В его собственности находится отдельный объект недвижимости (нежилое здание) площадью более 170 кв. м, который планируется сдавать в аренду частями: либо отдельными помещениями здания, либо частями помещений. Может ли ИП приобрести патент до начала фактической деятельности, обозначив в заявлении на выдачу патента объект недвижимости в целом (указав его адрес местонахождения и общую площадь по свидетельству о праве собственности), или получение патента возможно только после заключения договоров аренды? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2016 г.)
- Энциклопедия решений. ПСН в отношении сдачи в аренду (в наем) жилых и нежилых помещений, земельных участков;
- Вопрос: Каков порядок действий индивидуального предпринимателя, планирующего сдавать в аренду собственное имущество (жилое, нежилое) по одному договору аренды (по нескольким договорам аренды несколько обособленных объектов: комнат, технических и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном здании? (официальный сайт ФНС России, раздел "Часто задаваемые вопросы", февраль 2017 г.)
- Вопрос: Индивидуальный предприниматель, осуществляющий сдачу в аренду собственного недвижимого имущества, применяет одновременно УСН и ПСН по указанному виду деятельности. По доходам от сдачи в аренду части объектов недвижимого имущества индивидуальный предприниматель уплачивает налоги в рамках упрощенной системы налогообложения (УСН)... (Журнал "Налоговый Навигатор" N 4, февраль, 2015 г.);
- Вопрос: ИП осуществляет деятельность по сдаче в аренду собственного нежилого недвижимого имущества в г. Москве, применяет УСН с объектом "доходы", имеет в штате 18 сотрудников, но до конца года число сотрудников сократится до десяти человек. Доход составляет 24 млн руб. в год. В аренду сдаются одно нежилое здание и одно нежилое помещение (несколько объектов аренды). Может ли ИП перейти с 01.01.2014 на патентную систему налогообложения на весь 2014 год только по объекту "здание" и по одному договору аренды во втором помещении, а по остальным договорам аренды продолжать применять УСН? Зависит ли стоимость патента от фактически полученных от аренды доходов (24 млн руб.)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2013 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации "Содружество" Мельникова Елена

14 ноября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.