Является ли увеличение оконного проема перепланировкой помещения или реконструкцией МКД? Требуется ли согласие всех собственников помещений в МКД на демонтаж (уменьшение) подоконной части несущей стены МКД?

В многоквартирном доме собственник нежилого помещения на первом этаже увеличил оконный проем. Увеличение оконного проема произошло путем демонтажа части несущей стены (разбор подоконной части). Чем является увеличение оконного проема: перепланировкой помещения или реконструкцией? Стена является несущей. Требуется ли согласие всех собственников помещений МКД на демонтаж (уменьшение) подоконной части стены МКД?

В соответствии с ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту - ЖК РФ) перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 ЖК РФ, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому, в частности, относятся ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (включая внешние стены и их элементы).

В соответствии с подп. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Как указано в ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ), реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Демонтаж части несущей стены (подоконной части) для увеличения оконного проема является реконструкцией многоквартирного дома. Это следует из определения реконструкции, данного в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ, которое включает "замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства". Частичный демонтаж несущей стены - это изменение ее параметров и конструктивных характеристик.

Пункт 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 13 декабря 2023 г.), прямо указывает: "Оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности". Аналогично, увеличение оконного проема за счет демонтажа части несущей стены подпадает под данную квалификацию.

Эта позиция подтверждается многочисленной судебной практикой, смотрите, например:

- апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 25 февраля 2025 г. по делу N 33-30/2025;

- определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 марта 2025 г. по делу N 8Г-4782/2025;

- определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 04 декабря 2024 г. по делу N 8Г-30527/2024.

Часть 3 ст. 36 ЖК РФ прямо устанавливает, что уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Поскольку работы квалифицируются как реконструкция и затрагивают общее имущество (несущую стену), ч. 2 ст. 40 ЖК РФ также требует получения согласия всех собственников.

Принятие решений о реконструкции МКД относится к исключительной компетенции общего собрания собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023 указано, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества (смотрите также определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 27 февраля 2025 г. по делу N 8Г-2017/2025[88-3625/2025]).

Таким образом, увеличение оконного проема путем демонтажа части несущей стены является реконструкцией многоквартирного дома. Демонтаж подоконной части несущей стены, влекущий уменьшение общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, оформленное решением общего собрания.

Обращаем внимание, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов. Окончательное решение по вопросу о квалификации (перепланировка или реконструкция) работ по демонтажу подоконной части в несущей стене МКД может быть принятом только судом с учетом всех имеющихся обстоятельств по делу в их совокупности, а также доказательств, предоставленных сторонами.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павлычев Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

13 мая 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.