Малоэтажное строительство приобретает большую популярность в России. Все чаще жители крупных городов предпочитают квартирам в МКД жилье в двух- или трехэтажных жилых домах. А особым спросом пользуются многоуровневые жилые помещения с изолированными входами без общего подъезда – таунхаусы, лейнхаусы или дуплексы.

В РФ этот тип жилищного строительства пришел сравнительно недавно, в 1995 году. Раньше такое жилье относилось к категории жилого дома, но не признавалось ни частным домом, ни многоквартирным. Только в 2022 году эта недвижимость приобрела свой правовой статус.

Но определенные пробелы в правовом регулировании остались до сих пор. В частности, они касаются судьбы земельных участков, на которых возведены таунхаусы. Эти вопросы эксперты обсудили в ходе дискуссии на тему "Актуальные проблемы правового регулирования вещных прав на недвижимость" в рамках VIII Всероссийского юридического форума, организованного компанией "Гарант".

Действующее регулирование

В конце 2021 года был принят Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который разграничил два типа объектов недвижимости:

• многоквартирные дома;
• дома блокированной застройки.

Нормы этого закона вступили в силу с 1 марта 2022 года. С этой даты под домом блокированной застройки стали понимать жилой дом, связанный общими стенами с другими жилыми домами – блоками. Они состоят из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в здании. Но не предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Там же перечислили характерные особенности таунхаусов:

• не более 3 надземных этажей;
• высота не более 20 м;
• отдельные блоки стоят в одном ряду и соединяются общей боковой стеной, без проемов;
• у каждого блока – отдельный выход на земельный участок.

Сейчас дома блокированной застройки можно поставить на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здание с назначением "жилой дом". "Основное отличие – в случае таунхауса право оформляется на дом блокированной застройки, т.е. здание, а в случае многоквартирного дома – на помещение в здании (например, на квартиру, нежилое помещение или машино-место)", – ранее поясняли представители Росреестра.

Что касается земельных участков, то закон предусмотрел 2 варианта – здания-блоки могут находиться как каждый на своем, выделенном земельном участке, так и на общем. Кроме того, с 1 октября 2023 года в Гражданском кодексе появились новые правила распоряжения общим имуществом (Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"). Согласно им, у каждого владельца недвижимости должна быть своя доля в праве на общее имущество, зависящая от размера его участка. Поправки предусмотрели автоматический переход в категорию общей собственности для коттеджных поселков, таунхаусов и апартаментов. То есть все общие объекты – например, дороги, парковки, детские площадки – становятся общими и принадлежат всем владельцам недвижимости на праве общей долевой собственности.

Проблемы и пути решения

Несмотря на установление особого правового статуса таунхаусов на практике продолжают возникать спорные моменты. На один из них указал Руководитель аппарата Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Илья Миронов. Он отметил, что распространяется практика продажи таунхаусов без земельного участка – так называемые "дома блокированной застройки, оторванные от земельного участка". Покупая жилое помещение в таком таунхаусе, покупатель может пользоваться земельным участком, но никаких прав и документов на него не получает.

Парламентарий заверил, что такая ситуация уже обсуждается – эксперты решают, как предоставить такие участки (в каком порядке, на каком праве – можно ли выкупать или нет, по каким правилам осуществлять нарезку таких земельных участков).

В свою очередь, директор центра сравнительного частного права НИУ ВШЭ Андрей Егоров считает, что в отношении таунхаусов должен быть единый земельный участок. "Это как если бы ты выкупил свою лестницу – свой один пролет", – подчеркнул он.

В качестве решения проблемы неопределенности правового статуса земельного участка под таунхаусами эксперт предлагает рассмотреть зарубежный опыт регулирования. В частности, ввести понятие "эксклюзивное право". "Ты пользуешься своей квартирой, у тебя есть право общей собственности, а есть промежуточные вещи, на которые оформляется право пользования, но оно особое – вроде и общее имущество, но в то же время пользоваться им может только один собственник", – пояснил эксперт.

Как пример спикер привел общие балконы, рассчитанные на несколько квартир. "Если мы подумаем, что балкон находится в собственности гражданина, то он может вызвать ребят с ломами и болгарками и спилить его", – подчеркнул он, добавив, что так сделать никто не даст. Следовательно, балкон – это общее имущество многоквартирного дома, а у собственников есть только право пользоваться "соответствующей плоскостью в этом балконе".

Андрей Егоров полагает, что можно взять за основу порядок регулирования, применяемый в Германии, и выделять 3 вида имущества:

• эксклюзивное помещение – квартира, пользоваться которой могут только собственники;
• общая собственность на имущество, которым пользуются все;
• иное (например, выход на крышу, место возле выхода из квартиры и т. п.).

"Вообще логика таунхаусов, в моем понимании, это единый земельный участок, как с многоквартирным домом, но просто квартиры, которые с эксклюзивным правом пользования, по вертикали делятся, и у тебя 2-3 этажа есть и все. Но земля должна быть общая", – заключил спикер. Но в действующем российском законодательстве пока такого эксклюзивного права пользования нет. Эксперт призывает подумать над этим вопросом.

Если же законодатель пойдет по пути разделения земельных участков под таунхасами – а такие участки будут слишком маленькими, то это может породить негативную практику деления участков в СНТ. По этому примеру собственники участков в СНТ будут инициировать разделение своих участков на мелкие части.