Новости и аналитика Аналитические статьи На честном слове? Может ли суд поверить независимому оценщику в спорах о кадастровой стоимости

На честном слове? Может ли суд поверить независимому оценщику в спорах о кадастровой стоимости

На честном слове? Может ли суд поверить независимому оценщику в спорах о кадастровой стоимостиКадастровая стоимость земельных участков сегодня используется очень часто: на ее основе исчисляется земельный налог, определяется плата по договору аренды земли у государства или цена выкупа земельного участка. И нередко это приносит серьезную головную боль для собственника или арендатора земли – ведь кадастровая стоимость, утверждаемая соответствующим нормативным актом, практически всегда превышает рыночную, причем довольно существенно.

В результате владельцы земли вынуждены оспаривать результаты кадастровой оценки в специальных комиссиях при территориальных управлениях Росреестра. Однако даже если решение комиссии будет вынесено в пользу заявителя, расслабляться рано – ведь оно может быть обжаловано в суд.

ВАС РФ рассказал, может ли вердикт комиссии при Росреестре оспариваться администрацией города и на что следует обратить внимание судам при рассмотрении подобных споров.

 

Фабула дела

КРАТКО

Реквизиты решения: Постановление Президиума ВАС РФ от 11 февраля 2014 г. № 13839/13.

Требования заявителя (Администрация г. Красноярска): Отменить решение комиссии при территориальном управлении Росреестра об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Суд решил: Отправить дело на новое рассмотрение. Местная администрация имеет право обжаловать в суд решение комиссии, а суд не должен ограничиваться учетом формальных обстоятельств.

ОАО «РУСАЛ Красноярский алюминиевый завод» владеет на праве собственности земельным участком в Красноярске общей площадью 2,6 млн кв. м. В 2011 году Правительство Красноярского края утвердило результаты кадастровой оценки земель. Земельный участок завода был оценен в 4,5 млрд руб. Собственник с такой цифрой не согласился и обратился к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земли. Эксперт посчитал, что реальная цена спорного участка в четыре с лишним раза меньше той, которую установило государство, и составляет 1 млрд руб.

Затем общество решило воспользоваться правом обжалования кадастровой стоимости своего имущества и обратилось в специальную комиссию при Управлении Росреестра в Красноярском крае. Отчет оценщика при этом, как того и требует закон, был подкреплен положительным экспертным заключением СРО, членом которой является оценщик (абз. 16 ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – закон об оценочной деятельности).

В результате комиссия приравняла кадастровую стоимость к рыночной, однако Администрация г. Красноярска с этим не согласилась и инициировала судебный процесс.

 

Аргументы нижестоящих судов

Суд первой инстанции сделал очень любопытный вывод: администрация города вообще не вправе обжаловать в судебном порядке решение комиссии при Росреестре. Арбитражный суд Красноярского края обосновал это буквальным толкованием закона об оценочной деятельности (ч. 1 ст. 24.19). В соответствии с буквой закона, оспаривать кадастровую стоимость участка государственные или муниципальные органы могут только в том случае, если он находится в собственности соответственно государства или муниципального образования. В конкретном же деле собственником земли являлось общество.

Администрация попыталась обосновать свой экономический интерес – ведь поступления от земельного налога идут именно в муниципальный бюджет, и снижение кадастровой стоимости, которая выступает базой для исчисления налога, непременно ударит по казне. Но суд сослался на ст. 9 НК РФ, которая определяет круг участников налоговых правоотношений. Не обнаружив в этом перечне высший исполнительный орган публично-правового образования, суд пришел к выводу, что городская администрация не может контролировать правильность определения налоговой базы по земельному налогу (решение Арбитражного суда Красноярского края от 3 декабря 2012 г. по делу № А33-11257/2012). 

С точностью до дня, или С какого момента увеличение кадастровой стоимости земли может отразиться на арендной платеЧитайте также: С точностью до дня, или С какого момента увеличение кадастровой стоимости земли может отразиться на арендной плате

Апелляция поддержала этот вывод и заострила внимание на том, что Администрация г. Красноярска не является главным администратором дохода бюджета по земельному налогу – а следовательно, собственного экономического интереса в этом деле не имеет (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2013 г. № 03АП-6256/12).

Однако окружной суд не согласился с мнением нижестоящих судов. ФАС Восточно-Сибирского округа признал, что исполнительные органы действительно формально не значатся в числе субъектов, которые могут оспорить приведение кадастровой стоимости участка в соответствие с рыночной (ч. 1 ст. 24.19 закона об оценочной деятельности). Вместе с тем, нигде не сказано, что возможность обжалования решения комиссии принадлежит только тем лицам, которые прямо поименованы в законе.

Суд пришел к выводу о том, что собственный экономический интерес у администрации все же есть, построив такую логическую цепочку:

Однако решение все же устояло, потому что кассационный суд обратил внимание на другое обстоятельство. По его мнению, администрация не может оспаривать законность решения, вынесенного комиссией, ведь все требования закона соблюдены: завод представил комиссии отчет о рыночной оценке земли, который является основанием для пересмотра кадастровой стоимости.

Сама же администрация не требовала установления новой кадастровой стоимости, а оспорила выводы комиссии на основании несоответствия их закону об оценочной деятельности.

В итоге окружной суд не нашел причин усомниться в достоверности отчета о рыночной стоимости земли или соответствию его закону. Ходатайство о проведении судебной экспертизы заключения оценщика, заявленное администрацией, осталось без удовлетворения, равно как и сама кассационная жалоба (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 июня 2013 г. № Ф02-2138/13).

 

Суд решил

ВАС РФ сделал два основных вывода: о круге лиц, которые могут участвовать в деле об оспаривании стоимости земли, а также о том, что именно должен проверить суд в рамках такого дела.

Суд подтвердил, что городская администрация на самом деле непосредственно не участвует в процессах определения кадастровой стоимости и ее оспаривания. Вместе с тем, результат кадастровой оценки земель напрямую затрагивает права муниципалитетов – ведь именно от него зависит, какими будут поступления в местный бюджет от земельного налога. Вопрос о наличии у администрации собственного интереса был, таким образом, закрыт.

Более того, в процессе об оспаривании решения комиссии при Росреестре должен участвовать еще один субъект – собственно территориальное управление Росреестра. Этот вывод ВАС РФ обосновал тем, что комиссия не является самостоятельным государственным органом или организацией, поскольку создается именно при Росреестре.

 

    ВАЖНО!

Попутно ВАС РФ упомянул и о других субъектах, которые могут вступать в споры о кадастровой стоимости земли:

    • арендаторы земельного участка. Известны случаи, когда суды оказывали арендаторам в возможности обжалования кадастровой стоимости, полагая, что этим правом обладают только собственники земли (решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 января 2014 г. по делу № А40-100745/13);
    • владельцы земли на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
    • лица, вообще не имеющие оформленных прав на конкретный земельный участок, – при условии, что на нем расположена их недвижимость.

Более того, в ходе рассмотрения дела об оспаривании решения комиссии при Росреестре судья может привлечь и других лиц, если посчитает, что их права затрагиваются этим судебным процессом.


 

Но самый важный вывод Суда касается круга обстоятельств, которые должен установить суд в подобных делах.

ВАС РФ упрекнул нижестоящие суды в формальном подходе к оценке решения комиссии при Росреестре. По сути, они не ответили на главный вопрос администрации: насколько соответствует действительности рыночная цена земли, до размера которой комиссия снизила кадастровую стоимость? Именно для разрешения этого вопроса администрация и просила провести судебную экспертизу отчета оценщика.

Но нижестоящие суды ограничились проверкой процедуры принятия решения, не рассмотрев его по существу и не оценив обоснованность рыночной оценки стоимости земли. По сути, при таком подходе единственное, что подтверждает выводы оценщика, – это заключение СРО, членом которой он является. Дело в том, что сама комиссия не вникает в достоверность установленной рыночной цены. Ее роль заключается только в том, чтобы уравнять кадастровую стоимость с рыночной при соблюдении двух условий:

  • заявитель представил полный пакет документов;
  • кадастровая стоимость и рыночная цена различаются более чем на 30% (в таком случае уже невозможно списать это несоответствие на различие методик оценки).

В результате реальность рыночной цены земли не была исследована ни комиссией, ни судами. Кстати, суды не просто отказались взвешивать адекватность отчета оценщика, но еще и обосновали свой отказ. По их мнению, администрация не привела доказательств недействительности отчета. ВАС РФ ответил на это, что отчет сам по себе является доказательством, и его оспаривание приводит к нарушению принципа состязательности.

Судья, таким образом, должен не только проверить выполнение всех процедурных требований, но и подтвердить соответствие рыночной цены реальности.

Спасти рядового налогоплательщика, или Можно ли пересчитать земельный налог после снижения кадастровой стоимости землиЧитайте также: Спасти рядового налогоплательщика, или Можно ли пересчитать земельный налог после снижения кадастровой стоимости земли

ВАС РФ ориентировал суды и на работу с оценщиками. Причем это касается как независимого оценщика, который дал заключение о рыночной стоимости участка, так и эксперта, установившего кадастровую стоимость земли. Если суд засомневается в достоверности государственной или независимой оценки, он может привлечь к рассмотрению дела этих специалистов.

ВАС РФ сделал еще один вывод, который может не понравиться независимым оценщикам: если суд установит недостоверность отчета оценщика, заказчик вправе взыскать с этого эксперта убытки. Очевидно, речь может идти и о ситуации, когда владелец земли недоплатил налог или арендную плату исходя из рыночной цены участка, которая впоследствии и была признана недостоверной. Убытки в этом случае, с учетом штрафных санкций, могут исчисляться шестизначными цифрами.

 

***

Без сомнения, заключение СРО на отчет независимого оценщика не может быть истиной в последней инстанции, особенно когда (и такое встречается все чаще) кадастровая и рыночная стоимость земли различаются в четыре-пять раз. Судебная оценка необходима, но в сегодняшней ситуации ее проведение может только ухудшить положение владельцев земли – ведь на судебную экспертизу тоже надо время, а к моменту ее завершения могут появиться результаты новой кадастровой оценки. А иногда это происходит и до окончания судебного разбирательства (постановление ФАС Московского округа от 25 июля 2014 г. по делу № А40-100745/13).

Можно прогнозировать, что и независимые оценщики отреагируют на позицию ВАС РФ и последующую практику. Не исключено, что они будут более осторожными в своих отчетах – и стоимость земли станет расти.

Документы по теме:

Новости по теме:

Материалы по теме:

Считаем земельный налог без кадастровой стоимости

Источник: ГАРАНТ.РУ