Правительственный законопроект¹, предусматривающий ряд поправок в законодательство о долевом строительстве, который поступил на рассмотрение Госдумы в середине декабря, будет доработан. Это связано с тем, что предложенная Минстроем России инициатива вызвала немало претензий со стороны бизнес-сообщества. Среди высказанных замечаний чаще всего упоминалось о чрезмерно завышенных требованиях к застройщикам и нецелесообразности открытия им счетов эскроу. В ходе "нулевых" чтений, состоявшихся накануне в ОП РФ, Минстрой России пообещал внести в документ необходимые изменения.

Напомним, разработанный Минстроем России законопроект существенно повышает требования к застройщикам. Так, документ позволяет привлекать средства дольщиков только тем компаниям, собственный капитал которых составляет не менее 5% от произведения совокупной площади строящихся объектов на определяемую Росстатом среднюю цену продаж 1 кв. м общей площади жилого помещения в регионе. К группам компаний-застройщиков может быть применен другой подход – собственный капитал группы компаний должен составлять не менее 1 млрд руб. "Действующее законодательство требований, связанных с надежностью застройщика на момент начала привлечения средств граждан, не содержит. Установленные нормативы финансовой устойчивости застройщик обязан соблюдать лишь в процессе привлечения средств граждан. Сегодня законодательство позволяет начать привлечение средств граждан, например, застройщику, который находится в одной из стадий банкротства или даже в стадии ликвидации. Допускается даже, чтобы застройщик не имел собственного капитала. И эту ситуацию нужно исправить", – уточняет позицию ведомства статс-секретарь, заместитель Министра строительства и ЖКХ России Наталья Антипина.

Однако, по мнению представителей бизнеса, это очень суровое требование. Многие компании просто не смогут продолжить работу в таких условиях, и на рынке образуется отток застройщиков. Председатель совета директоров группы компаний "Гранель" Андрей Назаров считает разумным снизить указанный показатель до 1,5-2% от произведения площади строящихся объектов на среднюю в регионе цену продаж 1 кв. м жилья.

Законопроект предлагает также ввести механизм обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств через банковские эскроу-счета. Речь идет об открытии банком специального счета для учета и блокирования полученных от граждан денежных средств, которые будут передаваться застройщику только после приемки построенной квартиры дольщиком (ст. 860.7 ГК РФ). А средства на строительство дома, застройщик получит от этого же банка за счет кредитования. Этот механизм должен стать альтернативой уже действующим институтам (банковское поручительство, страхование и членство застройщика во Всероссийском обществе взаимного страхования в соответствии со ст. 15.1-15.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Предполагается, что счет эскроу поможет обеспечить дополнительную защиту средствам граждан.

• планируется создать единый электронный реестр застройщиков. "С помощью этого реестра любой гражданин сможет бесплатно проверить право застройщика привлекать средства на строительство конкретного дома", – отмечает Наталья Антипина. Кроме того, законопроект обязывает всех застройщиков вести собственный сайт, где должна быть размещена вся необходимая информация (например, проектная декларация, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю, выданные разрешения на ввод объектов в эксплуатацию за последние три года и т. д.);

• застройщиков могут обязать более детально описывать характеристики многоквартирного дома и общего имущества в проектной декларации (прописать перечень помещений общего пользования, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности дома, обеспеченность его инженерно-техническим оборудованием и т. д.) с тем, чтобы предупредить возможное введение дольщиков в заблуждение;

• предлагается установить связь между договором участия в долевом строительстве и проектной декларацией – характеристики объекта долевого строительства, указанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации. Сегодня такого требования нет, чем и пользуются недобросовестные застройщики.   

Введение отдельных положений законопроекта в действие, в том числе в части ужесточения требований к застройщикам, намечалось уже на 1 марта 2016 года. Однако, по мнению Андрея Назарова, это физически невозможно. "Мы предлагаем отсрочить принятие закона на срок от шести до девяти месяцев. Это даст возможность доработать документ", – поясняет эксперт. Представитель ведомства Наталья Антипина согласилась, что законопроект требует изменений с учетом всех высказанных замечаний, а это потребует дополнительного времени. В связи с чем первоначально указанные в тексте проекта сроки вступления в силу новых правил будут скорректированы.