© lcs813 / Фотобанк 123RF.com

ОМСУ согласовал переустройство и перепланировку в нежилом помещении МКД, предусматривающую изменение способа отопления помещения: вместо централизованного отопления, как в остальном МКД, – индивидуальное отопление электрокотлом (Определение Верховного Суда РФ от 22 сентября 2025 г. № 310-ЭС25-8240).

Теплосбыт (ЕТО) обратился с заявлением о признании этого решения незаконным, потому что;

• схемой теплоснабжения муниципального образования утверждено централизованное отопление спорного МКД. А ч. 15 ст. 14 Закона о теплоснабжении запрещает при таких обстоятельствах переводить помещение в МКД на индивидуальное отопление, это же подтвердил Верховный Суд РФ в пункте 14 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в МКД (утв. Президиумом ВС РФ 13 декабря 2023 г.),
• в ходе спорного переустройства были демонтированы элементы внутридомовой системы отопления до стояков, то есть уменьшилось общедомовое имущество, а решения ОСС на этот счет нет;
• подключение электрокотла нарушает Правила технологического присоединения к системам теплоснабжения – такое оборудование не годится, потому что Закон о теплоснабжении также запрещает переход на отопление помещений в МКД с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения.

Однако суды всех инстанций отклонили все эти доводы:

• о схеме теплоснабжения муниципального образования. Во-первых, запрет на переход на индивидуальное отопление помещения в МКД, если это не разрешает муниципальная схема теплоснабжения (ч. 15 ст. 14 Закона о теплоснабжении), не абсолютен. Конституционный Суд РФ много раз указывал, что эта норма направлена на обеспечение надежности и безопасности системы теплоснабжения МКД, к нарушению которой может приводить использование некоторых видов индивидуальных квартирных источников тепловой энергии (определения от 17 ноября 2011 г. № 1514-О-О, от 25 января 2012 г. № 199-О-О, от 21 марта 2013 г. № 457-О, от 17 июля 2014 г. № 1681-О и др.). Предусмотренный частью 15 ст. 14 Закона о теплоснабжении запрет установлен в целях сохранения теплового баланса всего жилого здания, поскольку при переходе на индивидуальное теплоснабжение хотя бы одной квартиры в МКД происходит снижение температуры в примыкающих помещениях, нарушается гидравлический режим во внутридомовой системе теплоснабжения, что затрагивает права собственников общего имущества МКД (письмо Минстроя России от 7 сентября 2016 г. № 29077-АТ/04). В данном же случае и расчеты, которые провела организация, составившая проект спорного переустройства, и расчеты, которые сделал судебный эксперт, показывают, что тепловой контур МКД не нарушен, демонтаж батарей отопления не оказывает влияния ни на теплоснабжение дома в целом, ни на теплоснабжение той секции дома, которая отапливается тем же отопительным узлом, от которого ранее отапливалось переустроенное помещение. При этом жалоб от жителей МКД на нарушение теплового режима здания также не поступало. Также из заключения эксперта следует, что после демонтажа батарей в спорном помещении требуемое циркуляционное давление через стояки повышается незначительно, а с учетом того, что при проведении капремонта все стояки были гидравлически увязаны между собой, невязка потерь давления в циркуляционных кольцах будет не более, чем расчетное отклонение в потерях давления, т.е. не будет превышать 15%, что при тупиковом движении теплоносителя соответствует требованиям пункта 6.2.10 "СП 60.13330.2020 Свод правил. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003", утв. приказом Минстроя России от 30 декабря 2020 г. № 921/пр;
• во-вторых, вопрос изменения схемы теплоснабжения муниципального образования относится в силу пункта 4.2 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" к решению вопросов местного значения по организации теплоснабжения, в пределах полномочий ОМСУ. При этом часть 2 ст. 23 Закона о теплоснабжении возлагает на уполномоченные органы обязанность осуществлять разработку, утверждение и ежегодную актуализацию схем теплоснабжения. Другими словами – ОМСУ как автору схемы теплоснабжении виднее;
• по вопросу решения ОСС. Статья 26 ЖК РФ, регламентирующая основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения, не требует согласия всех 100% собственников помещений МКД при переустройстве помещения. Такое согласие нужно только в том случае, если переустройство / перепланировка помещения в МКД невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в МКД. В данном случае перепланировка и переустройство не затронули общее имущество, потому что батареи отопления к ОДИ не относятся (письмо Минстроя России от 1 апреля 2016 г. № 9506-А4/04, а также акты Верховного Суда РФ – решение от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725, определение от 24 ноября 2009 № КАС09-547 и постановление от 6 июня 2016 № 91-АД 16-01, – согласно которым в состав общего имущества МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.)), а стояки отопления остались. К тому же в материалах дела есть протокол внеочередного ОСС в спорном МКД, согласно которому собственниками (66,67% голосов) принято решение об одобрении переустройства инженерных систем отопления в спорном помещении;
• по вопросу несоответствия индивидуального отопительного оборудования требованиям технологического присоединения к системам теплоснабжения. В период осуществления спорного переустройства системы отопления случаи и порядок перевода на индивидуальное отопление помещений в МКД, технологически присоединенных к системам централизованного теплоснабжения, а также перечень запрещенных к использованию источников тепловой энергии определялись Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 5 июля 2018 г. № 787. Согласно пункту 51 Правил запрещалось использовать для отопления жилых помещений в МКД (при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения) источники тепловой энергии, работающие на природном газе, не отвечающие некоторым требованиям. Но источники тепловой энергии, работающие на электричестве, в указанном перечне отсутствуют, следовательно, установка электрических обогревателей не нарушала действовавшие запреты;
• наконец, доводы РСО о нарушении ее прав несостоятельны, так как по своей сути направлены не на восстановление нарушенного права, а на получение коммерческой выгоды (доходов от теплоснабжения спорного помещения). Аналогичная позиция содержится в решении АС Республики Хакасия от 19 октября 2016 по делу № А74-12629/2016 по аналогичному спору, которое оставлено в силе всеми инстанции до Верховного Суда РФ, постановлении АС Волго-Вятского округа от 27 апреля 2015 г. по делу № А82-3096/2014.

Верховный Суд РФ подробно перечислил доводы нижестоящих судов и отказал теплосбыту в пересмотре дела.