© chariup / Фотобанк 123RF.com

Собственник нежилого помещения – отдельного апартамента в апартамент-отеле оспаривала отказ администрации города в переводе данного помещения в категорию жилых помещений (Кассационное определение СКАД Верховного Суда РФ от 6 августа 2025 г. № 18-КАД25-32-К4). Отказ был обоснован тем, что переводимое помещение не соответствует действующим нормативам градостроительного проектирования данного муниципального образования, поскольку при строительстве апартаментов в доме не учитываются нормативы, предусмотренные для строительства жилых помещений.

Суды двух инстанций признали отказ законным:

• во-первых, при вводе МКД в эксплуатацию при расчете показателей градостроительного проектирования: площади придомовых площадок благоустройства, стоянки для постоянного хранения легковых автомобилей – не учитывались нежилые помещения, расположенные в спорном апартамент-отеле, в том числе помещение административного истца, что указывает на несоответствие законодательству о градостроительной деятельности;
• а во-вторых, собственник не принесла решение ОСС, которое необходимо для перевода жилых помещений в МКД в нежилые согласно требованиям пп. 6 и 7 ч. 2 ст. 23 Ж К РФ, что является, по мнению городского и краевого судов, самостоятельным основанием для отказа в переводе нежилого помещения в жилое.

Кассационная инстанция (КСОЮ) неожиданно заступилась за собственника апартамента:

• в соответствии с городскими нормативами градостроительного проектирования минимальная площадь 1-комнатной квартиры, в том числе студии, составляет 33 кв. м, а принадлежащий административному истцу апартамент имеет площадь 38,8 кв. м,
• следовательно, спорное нежилое помещение соответствует действующим нормативам градостроительного проектирования, а отказ ОМСУ в изменении категории помещения является незаконным.

Однако Верховный Суд РФ отменил акт КСОЮ и оставил в силе отказы нижестоящих судов:

• жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, и не относит их к числу жилых помещений. Исходя из ст. 15, 16 ЖК РФ апартаменты – это нежилые помещения, помещения гостиничного типа, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания;
• апартаментом является гостиничный номер, а комплекс апартаментов - это вид гостиниц, расположенных в одном или нескольких зданиях (корпусах, строениях), объединенных одной территорией, или в части здания, с номерным фондом, состоящим из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом (душ и (или) ванная, туалет) (ст. 1 Закона об основах туристской деятельности в РФ, пп. 5 и 6 постановления Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц");
• гостиница и расположенные в ней апартаменты – это нежилые помещения, помещения гостиничного типа, предназначены для коммерческого использования и для временного проживания. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, утв. постановлением Правительства РФ от 28 .01.2006 № 47;
• жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока) и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое) согласно Техрегламенту о безопасности зданий и сооружений;
• перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ). Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ );
• отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в том числе в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ);
• как следует из материалов дела, принадлежащее административному истцу нежилое помещение располагается в апартамент-отеле на втором этаже девятиэтажного МКД. Нежилое помещение, заявленное истцом на перевод в жилое помещение, имеет статус апартаментов. Доступ к переводимому помещению (в случае перевода в жилое помещение) не будет изолированным от нежилых, что является нарушением норм ст. 22 ЖК РФ и достаточным основанием для отказа в переводе нежилого помещения в жилое;
• соответствие площади апартамента минимальной площади жилых квартир, установленной нормативами градостроительного проектирования, на что сослался КСОЮ, само по себе без учета соблюдения иных нормативов градостроительного проектирования, условий и оснований перевода нежилых помещений в жилые не является обоснованным и не может быть положено в основу решения о признании оспариваемого акта незаконным.