©  dotshock / Фотобанк 123RF.com

Собственник нежилых помещений (в торговом центре) пытался оспорить невыгодные ему решения ОСС, указывая на следующие нарушения (Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2025 г. № 306-ЭС25-429):

• во-первых, собственники приняли решение о внеочередном ремонте вестибюля главного входа, лестницы и других общих помещений здания и утвердили "дорогую" смету ремонта, – хотя истец сам привел "дешевого" подрядчика, которого отвергло ОСС. Дополнительно они решили смонтировать новую лестницу на фасаде здания для организации альтернативного доступа на кровлю, в чем нет практического смысла, причем и стоимость этого ремонта ОСС также утвердило в размере выше рыночного,
• во-вторых, собственники утвердили одинаковый для каждого размер взноса на ремонт ("с носа", то есть в равных долях с каждого собственника помещений). А ведь расходы на содержание и ремонт общего имущества дома должны рассчитываться исходя из площади помещений каждого собственника. Получается, что истец, владеющий самым маленьким помещением в здании, понесет расходы наравне с собственниками более просторных залов;
• в-третьих, собственники приняли решение о том, что ОСС будут проводиться не чаще раза в год. Тем самым неправомерно ограничено право истца на созыв внеочередного ОСС для немедленного решения срочных вопросов.

Однако суды трех инстанций сочли, что решения ОСС соответствуют закону, а Верховный Суд РФ, согласившись с судебными актами, указал истцу на следующее:

• оспариваемое решение не повлекло для истца существенных неблагоприятных последствий;
• потому что необходимость рассмотрения вопроса о внеочередном ремонте общего имущества и организации альтернативного доступа на кровлю была вызвана исключительно тем, что сам истец ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по владению и пользованию помещением, нарушая права и охраняемые законом интересы других лиц. Арендаторы истца, используя помещения третьего этажа для работы магазина стройматериалов, испортили внешний вид мест общего пользования, поэтому им потребовался ремонт за счет дополнительных средств;
• кроме того, единственный проход на кровлю здания существует через помещения истца, который не пропускает на крышу представителей УК, из-за чего в суде уже рассматривается дело по иску УК к истцу об обязании предоставить доступ для проведения работ путем предоставления ключа от помещений, об обязании восстановить в первоначальное состояние шкаф пуска подбора воздуха в шахту лифта;
• при этом, изначально для проведения ремонта МОП собственники были намерены привлечь иного подрядчика, условия выполнения работ обсуждались на предыдущем общем собрании, однако этот подрядчик вообще отказался от подряда после общения с истцом;
• наконец, истец и сам судится с УК по разнообразным вопросам;
• при таких обстоятельствах очевидно, что действия истца фактически направлены на создание препятствий для нормальной эксплуатации здания;
• доводы истца о том, что расходы на проведение ремонтных работ подлежали распределению пропорционально площади, принадлежащей собственниками, отклонены, поскольку спорные решения ОСС не требует единогласного принятия, решения приняты по конкретным вопросам проведения ремонта в силу возникшей объективной необходимости, решение данных вопросов касалось всех собственников в равной степени, результатом выполненных работ будут пользоваться все собственники;
• при этом судами учтено, что к помещению одного из собственников на втором этаже ведет отдельный боковой вход в здании, поэтому несение затрат на ремонт холла центральной части, лестниц для данного третьего лица, по сути, являются лишними расходами, которые он мог бы и не нести, как и собственник помещения на первом этаже. Соответственно, проведение ремонтных работ для указанных третьих лиц не являлось необходимостью. Однако данные третьи лица согласились нести расходы по проведению ремонта в равных долях, наравне со всеми иными собственниками офисных помещений. Именно с учетом сложившихся конкретных обстоятельств большинством собственников и было достигнуто соглашение о равной оплате затрат по спорным вопросам;
• возможность распределения расходов в равных долях на всех собственников согласуется с правовым подходом Конституционного Суда РФ, изложенным в постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П;
• истцом не представлено доказательств того, что УК и подрядные организации, кандидатуры которых одобрены большинством голосов иных собственников, являются аффилированными между собой. Основания для выводов об отсутствии экономической целесообразности принятых и одобренных большинством собственников офисных помещений решений по спорным вопросам отсутствуют;
• наконец, решение ОСС о частоте проведения общих собраний не чаще 1 раза в год не препятствует истцу созывать внеочередное ОСС по любым неотложным вопросам.