© tarasdubov / Фотобанк 123RF.com

Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих судов и отправила на пересмотр спор между собственником нежилого помещения, которое подверглось перепланировке, и Росреестром, который отказался проводить государственный кадастровый учет и госрегистрацию права собственности в отношении образованных после перепланировки помещений (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 февраля 2025 г. № 304-ЭС24-20153).

При этом Росреестр указывал, что до перепланировки площадь исходного помещения (отдельного целого этажа) составляла более 800 кв.м., а после перепланировки собственник просил зарегистрировать права на помещения общей площадью в почти 600 кв. м. Куда подевалось остальное пространство, и почему в отношении "исчезнувшего" не подано никаких заявлений?

Суды трех инстанций сочли, что Росреестр задается ненужными вопросами:

• согласно уточненному техническому плану и пояснениям подготовившего его кадастрового инженера, сумма площадей образованных нежилых помещений не соответствует площади исходного перепланированного помещения по причине внутренней перепланировки и исключения помещений, являющихся местами общего пользования – из общего большего помещения этажа выделили 4 помещения поменьше, а для возможности прохода к каждому из них с соблюдением всех норм были сформированы помещения (коридоры и прочие), которые функционально относятся к общему имуществу здания,
• эти "исчезнувшие" площади, которые образовались в результате раздела исходного нежилого помещения, не входят в состав вновь образованных четырех помещений, не имеют ограждающих конструкций и представляют собой места общего пользования для образованных нежилых помещений, обеспечивая при этом доступ неограниченного круга лиц, в связи с чем не подлежат кадастровому учету;
• согласно же разъяснениям, приведенным в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, а в соответствии с п. 2 ст. 141.4 ГК РФ помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи;
• значит, отказ Росреестра нарушает права собственника, поскольку препятствует ему разделить принадлежащее исходное помещение по своему усмотрению и ограничивают возможность оборота помещений, образованных в результате этого раздела.

Однако Верховный Суд РФ с этим не согласился:

• согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 41 Закона № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости при образовании двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости; снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с данным Законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав;
• таким образом, по общему правилу в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела исходного объекта недвижимости государственный кадастровый учет и госрегистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости;
• записи в ЕГРН вносятся на основании представленного заявления и необходимых документов в соответствии с порядком ведения ЕГРН, который утверждает Росреестр. Логика Порядка ведения ЕГРН, как действовавшего в спорный период, утв. Приказом Росреестра от 1 июня 2021 г. № П/0241, так и действующего с 12 февраля 2024 г., утв. Приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514, предполагает по общему правилу погашение в соответствующем разделе ЕГРН записи о праве собственности одного лица на объект с одновременным внесением записи о праве собственности иного лица на этот объект (например, в связи с переходом права), записи о праве собственности этого же лица в ином разделе ЕГРН, открытом в отношении нового объекта (например, в связи с преобразованием объекта);
• при этом по смыслу положений указанных Порядков ведения ЕГРН записи о госрегистрации права общей долевой собственности на объекты, составляющие общее имущество в здании, вносятся на основании волеизъявления собственников помещений в здании;
• между тем собственник перепланированного помещения не представил в Росреестр решение общего собрания всех собственников об определении состава общего имущества в здании и согласие с предложенным собственником вариантом раздела его помещения с выделением помещений общего назначения;
• а ведь согласно п. 1 ст. 287.5 ГК РФ предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений может следовать, в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений о приобретении, создании или об образовании общего имущества;
• строительство нежилого здания, в котором расположено исходное помещение, осуществлено на основании инвестиционного договора; после завершения строительства застройщик передал инвесторам результат инвестиционной деятельности; по заявлению инвесторов были осуществлены кадастровый учет каждого этажа как единого помещения и государственная регистрация права собственности инвесторов на такие помещения без определения мест общего пользования в здании;
• изменение же правового режима недвижимого имущества, влекущее перевод такого имущества из статуса индивидуальной собственности в статус общего имущества, возможно при условии выраженной воли конечного круга правообладателей;
• при этом лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Однако отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (ст. 236 ГК РФ);
• следовательно, осуществление спорных регистрационных действий, влекущих прекращение его права собственности на часть объекта недвижимого имущества при отсутствии волеизъявления собственников помещений в этом здании по вопросу отнесения такого объекта к общему имуществу, оформленного в установленном порядке, будет не соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ.