© csakisti / Фотобанк 123RF.com

УК "от застройщика" не смогла взыскать с владельца нежилых помещений ЖК плату за содержание по ставкам, одобренным на самом первом ОСС в 2017 г. по выбору УК и утверждению тарифа на содержание имущества (спор касался долга за 2023 год).

Отвергая доводы УК (ОСС не оспорено, недействительным не признано, значит, ставка должна применяться безусловно), суд указал на следующее:

• во-первых, данное ОСС, именуемое как собрание собственников помещений в нежилом здании "Встроенно-пристроенные помещения общественного назначения" состоялось до начала эксплуатации здания (объект ответчика сдан в 2020 году), а его инициатором и собственником большинства помещений, как следует из протокола, являлся застройщик жилого комплекса;
• между тем, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении КС РФ от 28 декабря 2021 № 55-П г., в случаях проведения общего собрания в жилищно-земельном комплексе на начальных стадиях застройки комплекса, когда большинство объектов в нем еще не продано и по-прежнему остается в собственности застройщика либо аффилированных с ним лиц, не исключена вероятность злоупотреблений со стороны этих субъектов при принятии соответствующих решений (в том числе в виде передачи полномочий по управлению общим имуществом комплекса аффилированной с застройщиком УК), установления завышенных тарифов на содержание и предоставления УК права повышать их в одностороннем порядке и т.п.). В отсутствие гарантий периодичности проведения ОСС граждане, приобретшие объекты в комплексе после принятого указанным образом решения, ограничены в возможности выразить свою волю по вопросам платы за управление / содержание ОИ;
• поэтому тот факт, что должник не оспаривал упомянутое ОСС в отдельном деле, не исключает обязанность суда оценить по существу заявленные им возражения;
• таким образом, решения, оформленные протоколом ОСС от 2017 г., фактически приняты одним лицом (на дату ОСС в спорном здании не было других собственников, не аффилированных с застройщиком), следовательно, эти решения ОСС распространяют действие только на принявшее их лицо и не порождают прав и обязанностей у ответчика, тем более, что принадлежащее ему помещение на тот момент не было введено в эксплуатацию и не являлось объектом гражданских прав;
• во-вторых, суду представлены доказательства аффилированности УК, секретаря ОСС и застройщика, а также документы из прокуратуры, свидетельствующие о мошеннических операциях застройщика. Сами по себе эти обстоятельства не свидетельствуют о недействительности ОСС 2017 г, однако должны оцениваться судом в совокупности с иными доказательствами при исследовании последовательности и добросовестности поведения УК;
• в постановлении Президиума ВАС РФ от 13 мая 2014 г. № 1446/14 изложен подход о справедливом распределении судом бремени доказывания, – сторона может представить минимально достаточные доказательства (prima facie) для того, чтобы перевести бремя доказывания на оппонента, обладающего реальной возможностью представления исчерпывающих доказательств, подтверждающих соответствующие юридически значимые обстоятельства при добросовестном осуществлении процессуальных прав. Из определения Верховного Суда РФ от 26 февраля 2016 г. № 309-ЭС15-13978 также следует, что бремя доказывания тех или иных фактов должно возлагаться на ту сторону спора, которая имеет для этого объективные возможности и обязана представлять доказательства в обоснование своих требований и возражений;
• поскольку УК не опровергла приведенные ответчиком обоснованные доводы о сомнениях относительно факта проведения ОСС, правомочности принятия застройщиком соответствующих решений и о нераспространении протокола ОСС и договора управления на объект ответчика, у суда отсутствуют основания полагать иное;
• в-третьих, ЖК, в котором находится помещения ответчика в здании с нежилой недвижимостью, представляет собой единый объект (трехэтажный стилобат с подземным паркингом и коммерческими помещениями и жилые дома, расположенные на стилобате, покрытие которого является дворовой территорией), что подтверждается строительной документацией на объект. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении АС Западно-Сибирского округа от 7 ноября 2022 г., стилобат является частью МКД, который на нем расположен. В рассматриваемом случае стилобатная часть является частью не одного конкретного МКД, а частью всех МКД, расположенных в границах ЖК, так как все объекты, расположенные в границах ЖК, взаимосвязаны (через стилобатную часть) физической и технологической связью, проектированы в составе единого строительства, имеют схожие адреса, в совокупности образуют единый, сложный и неделимый объект капитального строительства (определение ВС РФ от 22 июля 2021 г. № 309-ЭС21-5387);
• таким образом, собственники жилых и нежилых помещений объектов ЖК являются собственниками общего имущества не только непосредственно в указанных объектах, но и собственниками общего имущества всего комплекса, в частности, его стилобатной части как единого сложного и неделимого объекта капитального строительства, в связи с чем несут бремя его содержания,
• следовательно, решение о размере платы за содержание помещений должно приниматься общим собранием всех собственников всех помещений в спорном ЖК целиком.

Итог: суд компенсировал УК лишь некоторые затраты на содержание – причем размер компенсации был основан на расчетах ответчика, потому что УК не смогла представить относимые доказательства своих расходов. Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела – ввиду отсутствия оснований для применения к спорным правоотношениям спорного тарифа для расчета платы за услуги по содержанию ОИ МКД, а также непредставления УК относимых и допустимых доказательств, подтверждающих надлежащее оказание данных услуг (Определение Верховного Суда РФ от 27 января 2025 г. № 304-ЭС24-23366).