© jpgon / Фотобанк 123RF.com

Покупатель купил на банкротных торгах нежилые помещения в МКД (они были в залоге у банка). Через несколько лет по иску других собственников помещений в МКД часть нежилых помещений, приобретенных покупателем на торгах и расположенных в подвале, признана общим имуществом собственников помещений МКД. В связи с этим данным судебным решением право собственности покупателя на нежилые помещения признано отсутствующим (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 ноября 2024 г. № 305-ЭС24-13782).

Покупатель потребовал от банка (который как залогодержатель получил большую часть суммы, вырученной от продажи заложенных помещений на банкротных торгах) вернуть ему ту часть уплаченной на торгах цены, которая "приходилась" на ту площадь помещения, которая, как выяснилось, относилась к общедомовому имуществу, хотя и была в залоге у банка в качестве индивидуальной. Ведь таким образом на стороне банка возникло неосновательное обогащение: он получил деньги за счет продажи чужого имущества, не принадлежавшего залогодателю, притом это имущество было реализовано на основании ничтожной сделки.

Изначально суды отказали покупателю, отметив, что договор об ипотеке и торги недействительными не признаны, равно как и действия конкурсного управляющего по реализации заложенного имущества.

Верховный Суд РФ отменил все судебные акты и вернул дело на новое рассмотрение, указав на следующее:

• общие помещения МКД согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество МКД, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение. Следовательно, доля в праве собственности на общее имущество всегда следует судьбе права собственности на помещение;
• сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов площадок, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными, так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (п. 2 ст. 168 ГК РФ). К числу таких ничтожных сделок относятся и договоры о залоге упомянутых площадок, на основании которых на них может быть обращено взыскание с последующей реализацией;
• доводы покупателя о недействительности соглашения об ипотеке части общего имущества МКД и договора о продаже этой части, заключенного конкурсным управляющим по результатам торгов, не могли быть отклонены судами по мотиву отсутствия судебного акта о признании их таковыми, поскольку данные доводы свидетельствуют о ничтожности сделок, а не об их оспоримости (п. 1 ст. 166 ГК РФ);
• при этом ссылки судов на судебный акт об установлении требований банка в деле о банкротстве залогодателя ошибочны. Признавая банк залогодержателем в отношении всех упомянутых в договоре залога объектов, арбитражный суд полагался на записи государственного реестра (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ), не разрешая спор о правах на недвижимость. Такой спор был рассмотрен позднее судом общей юрисдикции по иску собственников помещений МКД. Признав в рамках второго спора заложенные помещения несамостоятельными площадками, относящимися к общему имуществу МКД, суд общей юрисдикции подтвердил неправомерность получения кредиторами центра удовлетворения за счет их стоимости.