КС обязал законодателя устранить пробел в законе по вопросам содержания имущества общего пользования в коттеджных поселках.
Гражданка приобрела участок в коттеджном поселке. Управляющая компания (УК) взыскала с нее оплату за услуги по управлению и содержанию имущества общего пользования. Поскольку законом не урегулированы такие отношения, суд принял решение по аналогии с обязанностью жильцов МКД участвовать в содержании общего имущества дома.
Конституционный Суд РФ признал не соответствующими Конституции примененные судом нормы при попытке восполнить пробел в законе. В отличие от решения таких вопросов в МКД, в коттеджных поселках при отсутствии договора с УК на оказание соответствующих услуг возможны различные злоупотребления. Собрание собственников проводится на начальных стадиях застройки, когда большая часть участков еще не продана. В законе нет положений о том, что решения этих собраний обязательны не только для тех, кто участвовал в них, но и для иных лиц, включая тех, кто приобрел землю позднее. Кроме того, в отличие от жителя МКД собственник участка не приобретает какую-либо долю в праве собственности на имущество общего пользования. Это имущество принадлежит определенному лицу. Также нет механизмов, позволяющих при отсутствии договора с УК установить, что покупатель знал или должен был знать, что приобретаемый участок находится в управляемом комплексе, в котором взимается плата с собственников. Все эти факторы не позволяют применить аналогию закона в полном объеме. При этом сама по себе обязанность нести расходы на содержание имущества общего пользования не противоречит Конституции. Но суд должен учитывать баланс интересов собственника этого имущества и собственников отдельных участков. Следует оценивать виды, объем услуг УК, размер взыскиваемой за них платы с точки зрения их необходимости, разумности и адекватности рыночной стоимости.
КС обязал законодателя определить статус коттеджных поселков, состав и режим имущества общего пользования в них и урегулировать отношения по его управлению и содержанию. Дело заявительницы подлежит пересмотру.