© kenishirotie / Фотобанк 123RF.com

В связи с участившимися публикациями в СМИ о случаях мошенничества с жильем Росреестр решил напомнить, как проводится правовая экспертиза документов, поступающих на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав (Информация Росреестра от 12 декабря 2025 г.).

1. Государственная регистрация прав осуществляется на основании Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и носит заявительный характер.

Заявитель, представляя документы на регистрацию – лично в МФЦ или в электронном виде, подтверждает в подаваемом заявлении, что:

• указанные в таком заявлении сведения достоверны;
• представленные с заявлением документы и сведения в них достоверны и соответствуют требованиям законодательства;
• ему известно о возможности привлечения к ответственности (в том числе уголовной) за представление поддельных документов, в том числе содержащих недостоверные сведения. Далее ведомством проводится проверка факта издания (принятия) и достоверности поданных документов, в том числе наличия соответствующих полномочий у подготовившего документ лица или органа власти.

Росреестр подчеркивает: Закон № 218-ФЗ не предполагает личного общения государственного регистратора прав со сторонами сделки, поскольку документы на регистрацию поступают либо из МФЦ, либо в электронном виде.

2. В рамках правовой экспертизы документов, в том числе проверки законности сделки, государственный регистратор выясняет, есть ли основания для ее приостановления. Исключение составляют нотариально удостоверенные сделки, проверку законности которых осуществляет нотариус, а не государственный регистратор прав.

В частности, проверяются:

• право- и дееспособность сторон;
• наличие существенных условий сделки (к примеру, предмет договора купли-продажи, цена недвижимости и др.);
• имеются ли в ЕГРН ограничения права и обременения объекта недвижимости (например, ипотека, аренда, рента, арест по решению суда и т.д.);
• действительно ли продавцу принадлежит объект недвижимости, которым он хочет распорядиться, а также наличие полномочий у представителей, которые действуют от имени продавца, и др.

Росреестр подчеркивает: покупая недвижимость, нужно понимать, что государственный регистратор, который будет регистрировать право собственности покупателя и прекращение права собственности продавца, не присутствует ни при заключении договора купли-продажи, ни при подаче такого договора на регистрацию. Его задача – провести правовую экспертизу уже заключенного договора купли-продажи на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства.

3. Росреестр не уполномочен совершать проверку психического здоровья сторон сделок. При этом в ходе регистрации прав государственный регистратор проверяет наличие в ЕГРН информации о признании судом гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным и на основе полученных данных принимает решение по каждой конкретной сделке.

Важно! Государственный регистратор не уполномочен проводить криминалистическую (например, почерковедческую) экспертизу, выяснять подлинность представленных на регистрацию документов и подписей сторон сделки. Также он не вправе оценивать их мотивы, степень доверчивости и подменять собою правоохранительные и судебные органы.

4. Государственный регистратор вправе принять решение о приостановлении регистрации прав, если представленные документы оказались подложными или указанные в них сведения – недостоверными. Этот факт в том числе может содержаться в решении суда или в документе, поступившем в Росреестр от правоохранительных органов, судебного пристава-исполнителя и др.

Для подтверждения подлинности документов или достоверности указанных в них сведений государственный регистратор запрашивает дополнительную информацию в иных органах власти и организациях, издавших соответствующий документ.

Если подтвердится, что представленный документ является поддельным, информация об этом направляется в правоохранительные органы.