ArturVerkhovetskiy / Depositphotos.com

Минстрой России прокомментировал июльские поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее– Закон о долевом строительстве) – в части использования денежных средств теми "долевыми" застройщиками, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года (письмо Минстроя России от 15 августа 2018 г. № 34785-ВЯ/07). 

Напомним, что Закон о долевом строительстве за последний год был дважды перекроен, и весьма существенным образом, – сначала в июле прошлого года (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ), затем в июле этого года (Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ).

Минстрой России высказал правовую позицию, согласно которой для упомянутых застройщиков ст. 18 Закона о долевом строительстве ("Использование денежных средств застройщиком") в настоящее время действует без учета изменений как нынешнего, так и прошлого года, то есть в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ, возможно, с учетом поправок, предусмотренных Федеральным законом от 31 декабря 2017 г. № 506-ФЗ (этот "промежуточный" закон не упомянут в рассматриваемом письме). Таким образом, по мнению Минстроя России, застройщики с разрешением на строительство (далее – РНС), полученным до июля текущего года, должны руководствоваться редакцией Закона (в части ст. 18) от 29 июля 2017 г., – той самой, которая была изменена уже более года назад.

В обоснование этой позиции Министерство ссылается на ч. 7-8 ст. 8 Федерального закона № 175-ФЗ. Отметим, однако, что указанные нормы прямо не отменяют действие поправок из прошлогоднего Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ применительно к ст. 18 Закона о долевом строительстве.

При этом ч. 3 упомянутой ст. 18 Закона применяется к застройщикам со "старым" РНС в самой современной редакции, с учетом всех изменений, – но лишь в отношении их обязательств, возникших после 1 июля 2018 года.

Кроме того, Минстрой России высказался и по следующим вопросам:

• застройщики до 1 сентября 2018 года обязаны открыть расчетный счет в уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до 1 июля 2018 г. Застройщик может открыть такие счета в разных уполномоченных банках и в разное время, но до начала осени. Техзаказчик и генподрядчик могут не открывать счета в этом же банке;
• если в уполномоченном банке и ранее, до 1 июля 2018 года, был открыт счет (и он указан в проектной декларации), то открывать новый не обязательно;
• закрывать "старые" счета в иных банках необязательно – их можно использовать для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью застройщиков;
• уполномоченный банк вправе приостановить операцию по расчетному счету застройщика на срок до 3 рабочих дней, если одновременно операция противоречит требованиям ч. 3 ст. 18 Закона о долевом строительстве, и из сведений в графе "Назначение платежа" распоряжения не следует со всей очевидностью, что спорная операция является операцией по исполнению обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года. По истечении этого срока банк либо исполняет распоряжение застройщика, либо отказывает, о чем и сообщает в региональный ДДУ-надзор и Фонд защиты дольщиков;
• запрет на привлечение денег дольщиков одновременно по всем разрешениям на строительство, выданным застройщику до 1 июля 2018 г., отсутствует, в том числе в случаях, когда строительство по таким разрешениям осуществляется не в рамках одного градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории.

Напомним, что указанные разъяснения предназначены тем застройщикам с РНС, полученным до 1 июля 2018 г., которые зарегистрировали первый ДДУ после 20 октября 2017 г. (после даты регистрации Фонда защиты дольщиков) и уже уплачивают обязательные отчисления в указанный Фонд. Те же застройщики, которые зарегистрировали первый ДДУ ранее 20 октября прошлого года, используют иные способы обеспечения своих обязательств (страхование гражданской ответственности застройщика либо поручительство банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств). Для таких застройщиков статьи 1-23 Закона о долевом строительстве применяются в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ (той редакции, которая действовала на 29 июля 2017 г. до внесения изменений, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ).