Обладать частным домом со своим участком приятно, удобно и даже престижно. Продавец загородного дома назовет еще ряд преимуществ, которые выгодно отличают частный дом от квартиры, но он не поведает о проблемах и расходах, которые ждут покупателя дома в коттеджном поселке.

Девелоперы при освоении земельных участков часть из них распродают под строительство частным лицам, а другую часть используют для размещения на них инфраструктуры – дорог, тротуаров, детских площадок и т. п. После того, как покупатель приобретет земельный участок в коттеджном поселке, он получит от аффилированной с застройщиком управляющей компании не всегда выгодное предложение заключить договор, от заключения которого он не может отказаться. Точнее отказаться может, но это никак не повлияет на обязанность оплачивать услуги управляющей компании, поскольку, если покупатель отказывается от заключения сервисного договора, управляющая компания предъявит иск о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 Гражданского кодекса) в размере стоимости услуг установленной управляющей компанией. Причем неосновательное обогащение взыскивается не только с тех, кто построил дом и пользуется поселковыми дорогами, но даже и тех, кто оставил участок незастроенным и не появляется там (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24 ноября 2020 г. по делу № 88-16652/2020).

В отличие от собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 36 Жилищного кодекса) "счастливые" обладатели недвижимости в коттеджных поселках не могут привлечь для управления поселком иных лиц, кроме навязанных застройщиком. Жители коттеджных поселков не владеют территориями общего пользования, поэтому привлечь управляющую компанию для управления чужим имуществом против воли собственника такого имущества не вправе (ст. 210 ГК РФ).

Ниже – 11 готовых позиций, которые рекомендую использовать в спорах с управляющими компаниями.

1. Установленные управляющей компанией цены на оказываемые ею услуги, должны соответствовать рыночным

Управляющая компания требует взыскать сумму неосновательного обогащения, поэтому обязательным к доказыванию обстоятельством по делу является – размер неосновательного обогащения.

Поскольку неосновательное обогащение, по мнению управляющих компаний, соответствует ценам на услуги управляющих компаний, то по смыслу ч. 1 ст. 1105 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предъявляя иск в суд о взыскании неосновательного обогащения с жителя коттеджного поселка, управляющая компания обязана доказать действительную, то есть рыночную стоимость своих услуг. Так, например, Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 ноября 2019 г. № 4-КГ19-43 было установлено, что недопустимым является подтверждение размера неосновательного обогащения регламентом и приказом управляющей компанией, поскольку данные документы являются внутренними документами общества и не подтверждают действительную (рыночную) стоимость услуг.

Бремя доказывания того, что расценки на услуги управляющих компаний соответствуют рыночным, лежит на управляющей компании, для чего суд может назначит проведение финансово-экономической экспертизы.

2. Управляющая компания обязана доказать объективную необходимость и стоимость каждой из оказываемых ответчику услуг

6 октября 2020 года Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вынесла знаковое постановление по делу № 5-КГ20-107-К2, в котором сказано, "<...> суду <...> надлежало исследовать вопросы необходимости оказания каждой из таких услуг; <...> установить, какими из услуг фактически пользовался собственник; исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности". В результате, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Из приведенного определения следует, что для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения управляющая компания, обязана доказать, следующее:

• цена каждой отдельной услуги экономически обоснована;
• каждая отдельная услуга разумно необходима ответчику;
• ответчик пользовался каждой отдельной услугой.

В противном случае в удовлетворении иска следует отказать.

3. Если не заключен договор об оказании услуг с собственником недвижимости в коттеджном поселке, то у управляющей компании нет никаких обязательств по оказанию услуг такому собственнику

В силу п. 4. ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Таким образом, если управляющая компания не заключила договор с собственником недвижимости в коттеджном поселке, то у нее нет никаких обязательств по оказанию услуг такому собственнику, и управляющая компания не может не знать об отсутствии обязательств.

В определении СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 января 2020 г. по делу № 8Г-1856/2019, которым все судебные акты по иску управляющей компании к собственнику о взыскании неосновательного обогащения были отменены, указано следующее: "Кроме того, суд первой инстанции не дал оценки доводам ответчика о предоставлении услуг по содержанию и обслуживанию объектов инфраструктуры в отсутствие обязательства".

4. Содержать инфраструктуру поселка обязан ее собственник, то есть управляющая компания

Объекты инфраструктуры жителям поселка не принадлежат. Владельцем инфраструктуры поселка является управляющая компания. А поскольку жители не является собственником объектов инфраструктуры, то в силу ст. 210 ГК РФ у них нет обязанностей по их содержанию. Так, в одном споре управляющей компании не удалось доказать, что, оказывая сервисные услуги по содержанию объектов инфраструктуры, она оказывала услуги именно собственнику (Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 19 ноября 2019 г. № 4-КГ19-43).

5. Управляющая компания не оказывает услуг по содержанию дорог, но предоставляет право пользования ими

В соответствии со ст. 40 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с пользователей автодороги взимается плата за проезд по автодороге, но никак не плата услуги по содержанию дороги в состоянии пригодном для ее использования.

Следовательно управляющая компания не оказывает собственникам домов услуги по содержанию дорог, проездов, поскольку услуга заключается в предоставлении права пользования соответствующими объектами.

6. Требование о лишении собственников домов права на свободу договора, противоречит ст. 421 ГК РФ

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора допускается только в двух случаях:

1. в случаях, прямо предусмотренных законом;
2. при принятии на себя обязательств.

Оказание услуг вопреки воле собственников домов и последующее требование оплатить такие услуги, нельзя расценить иначе, как понуждение к заключению договора.

ГК РФ и законами не предусмотрено право коммерческой организации требовать от потребителя заключать договор или, вопреки желанию и потребностям, принимать услуги.

Баланс интересов между коммерческой организацией и потребителем достигается благодаря принципу свободы договора, закрепленным в ст. 421 ГК РФ.

7. Если управляющая компания утверждает, что она оказывала услуги, а собственник их принимал, то между сторонами сложились фактические договорные отношения

В силу п. 2 ст. 158 ГК РФ сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Совершение лицом, получившим оферту в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июля 2009 г. № 7743/09 Суд указывает следующее "Отношения сторон, связанные с фактическим пользованием потребителем услугами обязанной стороны в соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации рассматриваются как договорные".

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Неосновательное обогащение имеет место при отсутствии у приобретателя правовых оснований на чужое имущество.

По смыслу ст. 158, ст. 438, ст. 162 ГК РФ если одна сторона оказала второй стороне услуги, а вторая сторона их приняла, то между сторонами фактически заключен договор услуг в силу совершения ими конклюдентных действий. Если управляющая компания утверждает, что оказывала услуги, а ответчик их принимал, то, соответственно, между сторонами возникли обязательственные отношения.

Применяя п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 438 ГК РФ, суд должен отказать в удовлетворении иска по тому основанию, что управляющая компания избрала ненадлежащий способ защиты права, поскольку при указанных обстоятельствах следовало требовать оплату по договору возмездного оказания услуг, но иск заявлен о взыскании неосновательного обогащения.

Если же, управляющая компания потребует оплату по договору возмездного оказания услуг, то и в этом случае в иске следует отказать, в связи с тем, что услуги навязываются в нарушение норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей" (далее – Закон № 2300-I).

8. Если между сторонами сложились фактические договорные отношения, то на них распространяет действие Закон "О защите прав потребителей"

Если управляющая компания утверждает, что она оказывает возмездные услуги собственникам домов, а последние их принимают, то по смыслу п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 438 ГК РФ означает существование договорных отношений между сторонами.

Поскольку компания является коммерческой организацией, а житель поселка потребителем, то к отношениям сторон применимы положения Закона № 2300-I .

В соответствии со ст. 16 Закона № 2300-I, навязывание услуг недопустимо.

Управляющая компания не представляет доказательств того, что она в соответствии со ст. 10 Закона № 2300-I заблаговременно доводила до потребителя необходимую и достоверную информацию об услугах, обеспечивающую возможность их правильного выбора, в том числе информацию об их стоимости. Более того, управляющие компании вообще не представляют доказательств того, что предоставляют собственникам домовладений возможность выбора услуг.

9. К отношениям сторон не применимы нормы, регулирующие отношения между членами гражданско-правового сообщества

В силу п. 2 ст. 181.1. ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 марта 2021 г. № 78-КГ20-57-К3, 2-771/2019 по аналогичному иску, сказано следующее: "<...>поскольку <...> членом партнерства не являлась и потому решения общих собраний членов партнерства не порождают для нее обязанностей".

Если собственник домовладения не является членом гражданско-правового сообщества, то решения любых собраний, принятых таким сообществом, не порождают для него никаких обязанностей.

10. Сумма неосновательного обогащения может быть взыскана исходя из фактически понесенных расходов

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 марта 2021 г. № 78-КГ20-57-К3, 2-771/2019 сказано следующее: "По смыслу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации суд, производя расчет неосновательного обогащения, должен был исходить из фактически понесенных партнерством расходов, а не из размера членских взносов и платежей, утвержденных решениями общих собраний членов партнерства, поскольку <...> членом партнерства не являлась и потому решения общих собраний членов партнерства не порождают для нее обязанностей".

В связи с тем, что собственник дома не является членом гражданско-правового сообщества, решение любых собраний не порождает для него обязанностей. Поэтому управляющая компания должна рассчитывать и доказывать размер неосновательного обогащения исходя "… из фактически понесенных партнерством расходов".

11. Требуя оплату за содержание земельных участков общего пользования, которые в силу закона не могут принадлежать на праве собственности частным лицам, управляющие компании пытаются извлечь выгоду из своего недобросовестного поведения

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Пунктом 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ и п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

Управляющая компания вопреки требованиям п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ оформила в собственность земельные участки общего пользования и извлекает из этого выгоду путем предоставления гражданам доступа на земельные участки общего пользования. Данный факт дает основание для отказа в иске на том основании, что управляющая компания пытается извлечь пользу из своего недобросовестного поведения, которое выражено в том, что она незаконно требует оплату за доступ к тому имуществу, которое получено в собственность незаконно, и доступ к которому каждый гражданин вправе иметь безвозмездно.