8 августа 2013

4.4 Договор купли-продажи жилого помещения

Роль основного документа в сделке купли-продажи играет договор.

Главное правило, которому необходимо следовать при покупке или продаже квартиры - внимательно читать договор, учитывая все его тонкости и возможные вытекающие из него последствия. Желательно при этом посоветоваться с квалифицированным юристом.

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Статья договора, определяющая его предмет, должна содержать указание о достигнутой договоренности между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, местонахождении и т.п.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Приобретение недвижимости в собственность оформляется простым письменным договором, участие в его заключении нотариуса желательно, хотя и не является обязательным требованием.

Следует учитывать, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника либо взрослые члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, допускается с согласия органа опеки и попечительства. При переходе прав собственности к другому лицу члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования жилым помещением, если иное не установлено законом.

Если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, необходимо также согласие органов опеки и попечительства на его отчуждение.

Сведения, содержащиеся в этих документах, в полном объеме переносятся в текст заключаемого договора. Таким образом, при составлении договора в его тексте должны быть отражены:

- объект - здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

- адрес (местоположение);

- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

- этажность;

- этаж и номера помещений на поэтажном плане (в кадастровом паспорте);

- площадь объекта;

- перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем;

Примечание. Следует иметь в виду, что есть ситуации, когда проживающие в жилом помещении граждане сохраняют право пользования квартирой и после ее продажи. Например, если приобретаемая квартира была сдана до продажи продавцом в аренду, то арендатор сохраняет право проживать в этой квартире и после ее продажи на прежних условиях в течение срока, указанного в договоре аренды (найма). Если продавец не указал в договоре, что квартира сдана в аренду, то покупатель может требовать через суд признать договор купли-продажи недействительным, но выселить временных жильцов он не вправе.

- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.

В обязательном порядке в договоре купли-продажи должна содержаться конкретно определенная и ясно выраженная цена объекта покупки. Ее отсутствие автоматически влечет признание договора недействительным. Возможно указание цены на единицу площади. Тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах. В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

Цена договора отличается от инвентаризационной оценки недвижимости, нормативной цены земли, данных независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Продавцу необходимо обратить особое внимание на время передачи денег покупателем.

Передача денег обычно производится через банк. При оплате наличными часто используют договор аренды банковской ячейки. В любом случае в договоре лучше указать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты.

Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре (например, если квартира находится в залоге).

Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний до 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

Необходимые документы

После сделки у покупателя на руках должны быть следующие документы:

- договор купли-продажи квартиры;

- свидетельство о праве собственности;

- передаточный акт.

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. При купле-продаже жилого помещения после 1 марта 2013 г. регистрация сделки (договора) купли-продажи не совершается. Необходимо совершить только регистрацию перехода права к покупателю.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и взимает за нее государственную пошлину.