1 августа 2013

4.3 Покупка жилья - как избежать обмана

Городское и загородное жилье

Рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

В городском жилом фонде обычно выделяют дома:

- панельные;

- кирпичные;

- монолитные;

- улучшенной планировки.

Качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос и цены.

Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения - повышенным спросом пользуется жилье в ближайшем пригороде, с наличием современных коммуникаций (электричества, газа, канализации, водопровода, телефона), вблизи мест отдыха (водоемов, леса), с возможностью обеспечения личной безопасности и сохранности имущества.

Основные составляющие на рынке загородного жилья:

- новое строительство (застройка),

- старая застройка,

- незавершенное строительство.

Примечание. Следует отметить, что загородным жильем, как правило, признаются только те жилые дома, в которых разрешена регистрация. Дома на садовых участках ранее в эту категорию не входили. Конституционный Суд РФ признал запрет на регистрацию граждан по месту жительства в пригодном для постоянного проживания строении, расположенном на садовом земельном участке, находящемся на землях населенных пунктов, не соответствующим Конституции РФ. Эта норма подлежат изменению. А пока признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

На уровень деловой активности на этом рынке влияет время года: осень - затухание рынка, весна и лето - период подъема.

Выбор квартиры для покупки (практические советы)

Существует несколько способов подбора квартиры:

- просмотр объявлений (в СМИ, Интернете, на рынке частных объявлений);

- помощь знакомых;

- обращение в организации, специализирующиеся на подборе и оформлении покупки и продажи жилья;

- комбинация нескольких из перечисленных способов.

Об осмотре квартиры покупатель и продавец договариваются заранее с учетом интересов обеих сторон.

Покупатель при осмотре квартиры должен обращать внимание не только на ее общее состояние, но прежде всего на сантехнику, отопление, состояние локальных коммуникаций для подачи энергии и воды, на внешние стены и их состояние. При осмотре квартиры любые мелочи существенны, они могут повлиять на решение о ее покупке или на цену.

Наиболее ответственная часть подготовки к покупке квартиры - проверка юридической чистоты сделки. Покупателю целесообразно обратиться в ДЕЗ и получить архивную выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто был прописан в данной квартире и куда именно были выписаны из нее люди.

Пример

Гражданин Я. вместе с семьей временно переехал из принадлежавшей ему квартиры в другой город. В период их отсутствия квартира была занята гражданином Т., который по поддельной доверенности продал ее. Впоследствии квартира была перепродана два раза добросовестным покупателям. Узнав о случившемся, Я. предъявил иск о признании недействительными доверенности и всех договоров купли-продажи и выселении последнего приобретателя из квартиры вместе с семьей.

Поскольку квартира выбыла из собственности гражданина Я. помимо его воли, суд, в соответствии с законом, удовлетворил иск, признав все сделки недействительными и выселив добросовестного покупателя из спорной квартиры.

Желательно также, чтобы продавец представил справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Необходимо проверить, когда именно была приватизирована квартира. Если приватизация прошла до 1992 г., важно учесть следующее обстоятельство: были ли в квартире на тот момент зарегистрированы несовершеннолетние и участвовали ли они в приватизации. По действовавшему до 1992 г. законодательству они могли не включаться в приватизацию, но, достигнув совершеннолетия, они могут решить, что их права ущемлены, и оспорить сделку через суд, который признает приватизацию недействительной.

Если квартира унаследована, необходимо по мере возможности убедиться, что все наследники участвовали в принятии этого наследства.

Словом, при проверке квартиры надеяться только на свои силы покупателю нецелесообразно, имеет смысл обратиться за помощью к компетентным специалистам-риэлтерам.

Куда обратиться?

Для проведения сделок с жильем желательно обратиться в риэлтерскую фирму, имеющую хорошую репутацию и многолетний опыт работы. Фирма проверит "юридическую чистоту" сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).

Расчет по сделке происходит только между покупателем и продавцом, посредник может присутствовать при расчетах, оказывать помощь, консультировать, но стороной сделки он не является. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации права собственности и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.

О минимизации рисков при покупке недвижимости см. также раздел Страхование - Титульное страхование.

Внимание: недобросовестность

Большая часть операций с недвижимостью осуществляется с непосредственным участием посредников - риэлтерских компаний и отдельных риэлтеров. Мошенники, действующие под видом риэлтеров, часто используют различные схемы-прикрытия для совершения противоправных действий с целью обмана граждан, участвующих в приобретении жилья.

Чаще других используются следующие схемы обмана граждан, участвующих в сделках купли-продажи жилья:

- "закрытое" агентство;

- фирма-однодневка;

- авансовые платежи;

- финансовые пирамиды;

- фиктивное инвестиционное строительство;

- неравноценный обмен;

- передача квартиры государству;

- доверенность, в том числе генеральная.

Характерная черта подобных мошеннических схем - отсутствие физического принуждения граждан к заключению явно невыгодных для них сделок. Чаще всего обманутый недобросовестным риэлтером клиент "добровольно" отказывается от собственного жилья или сбережений.

Прежде всего, недоверие должны вызывать компании, работающие по так называемой "закрытой" схеме, когда покупателю в обмен на его квартиру предлагаются другие квартиры, но при этом не сообщается ни цена их покупки, ни цена их продажи.

Покупатель, поторопившийся подписать договор на подобных условиях, может впоследствии обнаружить, что обязался заплатить риэлтерам комиссионные в размере 12-15% от стоимости покупки, на что он вовсе не рассчитывал. Доказать обман в суде не удастся, ведь документы были подписаны клиентом добровольно.

Внимание: криминал!!

При совершении сделки с жильем существует опасность столкнуться с фирмой-однодневкой, сама цель создания которой - обман клиента. Получив от клиента деньги (в размере комиссионных, залога или полной стоимости квартиры), мошенники присваивают их и скрываются.

Подобная фирма может внешне выглядеть респектабельной компанией, иметь дорогой офис, показывать клиентам квартиры, но цели будет преследовать исключительно криминальные - отъем денег у граждан, обратившихся к ее услугам. Методы работы с клиентами у сотрудников таких фирм откровенно мошеннические - их заманивают невысокими ценами на жилье, показывают им подставные квартиры, применяют психологическую обработку.