Актуальные вопросы оформления земельно - правовых отношений на присоединенных территориях г. Москвы

28 февраля 2013 года в Информационном агентстве "ГАРАНТ" состоялось интернет-интервью с заместителем руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы Гаманом Максимом Федоровичем.

Тема интернет-интервью: "Актуальные вопросы оформления земельно - правовых отношений на присоединенных территориях г. Москвы".

Ведущая интернет-интервью – Наталия Карпунина (ИА "ГАРАНТ").

Ведущая: Добрый день, уважаемые дамы и господа! Здравствуйте, уважаемая интернет-аудитория!
Мы начинаем наше интернет-интервью. Разрешите представить нашего гостя Гамана Максима Федоровича – заместителя руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы.

Гаман М.Ф.: Добрый день!

Ведущая: Уважаемый Максим Федорович, позвольте поприветствовать Вас в компании "Гарант" и поблагодарить за то, что Вы нашли время приехать к нам и ответить на вопросы нашей интернет-аудитории!

Тема сегодняшнего интервью: "Актуальные вопросы оформления земельно – правовых отношений на присоединенных территориях г. Москвы".

1 июля 2012 года ряд муниципальных поселений, находящихся на территории Ленинского, Подольского и Наро-Фоминского районов, вошли в состав города Москвы. В связи с этим функции и полномочия по оформлению земельно-правовых отношений на присоединенных территориях перешли к Департаменту земельных ресурсов города Москвы.

Департаментом земельных ресурсов г. Москвы был выработан и утвержден план, который определил несколько стратегических направлений в этом вопросе: создание в ИС РЕОН информационного слоя для обеспечения работ служб города по оформлению земельно-правовых отношений; переоформление с органов власти Московской области земельно-правовых отношений на Департамент; внесение изменений в законодательную базу города Москвы и др.

Также, в целях реализации государственной политики в сфере управления земельными ресурсами, а также активного экономического развития Московской агломерации Департаментом создано Государственное казенное учреждение города Москвы "Московский центр недвижимости". Основными задачами учреждения являются подготовка документов для инвентаризации земель и земельных участков и оформления земельно-правовых отношений.

В ходе интернет-интервью планируется обсудить актуальные вопросы и проблемы оформления земельно-правовых отношений на присоединенных территориях г. Москвы, а так же вопросы перезаключения договоров аренды или собственности участков на присоединенных территориях. Об этом и многом другом в ходе интернет-интервью расскажет заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы Гаман Максим Федорович.

К моменту начала нашего интервью поступило несколько десятков разных интересных и проблемных вопросов, которые мы сегодня и хотим предложить нашему уважаемому гостю.

Максим Федорович, проект расширения территории Москвы вызвал различные реакции среди населения и среди представителей администрации. По данным некоторых социальных мониторингов 41% опрошенных москвичей высказались за расширение, 41% – против, а 18% – затруднились ответить. Какие наиболее важные для населения плюсы и минусы присоединения могли бы назвать Вы?

Гаман М.Ф.: Начну с того, что в последнее время общественное обсуждение выявляет тенденцию скорее положительного отношения к произошедшим изменениям большей части населения на присоединенных территориях. Что же касается непосредственно плюсов и минусов данных территориальных изменений, то я бы разделил их на несколько частей. Первая – это те положительные моменты, которые можно ощутить уже сегодня: жители данных территорий с 1 июля 2012 года стали получать более высокое социальное обеспечение. Это немаловажно, потому что изменения в том, чем каждый из нас владеет, ощущается в первую очередь. Жители присоединенных территорий теперь пользуются всеми столичными преференциями, связанными с социальной сферой, так как пенсии, пособия, все льготные программы, действовавшие в границах старой, традиционной Москвы, теперь в полном объеме распространились на присоединенные.

Стоит также отметить, что выделены значительные финансовые ресурсы на обеспечение во всех социальных сферах жизнедеятельности, в частности, направленных на оснащение медицинских, школьных, дошкольных учреждений. Это скажется как на повышении оплаты труда, так и на уровне качества и количества непосредственно материалами, помещениями, современным оборудованием и техникой.

Вторая часть: при таком масштабном проекте есть вопросы, которые имеют определенные сложности. Но я бы эти сложности отнес к категории организационных, что, соответственно, будет иметь некий временный характер. К таким сложностям можно отнести изменение подчиненности и компетенции органов власти, которые решали те или иные вопросы на этой территории. То есть жители привыкли разрешать свои вопросы в тех органах, которые находились на данной территории, а теперь структура управления видоизменилась, что привело к некой дезориентации граждан. Однако проблемы мы эти устраняем, и в принципе это не повлияло на качество оказания таких услуг.

Другие минусы, вероятно, будут связаны с освоением данной территории именно в части транспортной инфраструктуры, что широко обсуждается в средствах массовой информации. Понятной и одной из основных целей, которая преследовалась присоединением данных территорий, являлась разгрузка как старой Москвы, так и прилегающих к Московской области территорий. В связи с этим уже запланированы и начали реализовываться большие транспортно-инфраструктурные проекты. Конечно, возникнут определенные сложности либо неудобства для жителей, но все-таки это вопрос времени, важно, чтобы в будущем все наладится.

Ведущая: Спасибо! Следующий вопрос. Департаментом земельных ресурсов города Москвы осуществлялось выполнение мероприятий городской целевой программы развития земельной реформы в Москве на 2010-2012 годы. Хотелось бы узнать о наиболее ощутимых результатах и основных задачах этой программы? Какие меры повышения эффективности использования московских земель были предприняты в рамках реализации программы, и насколько действенными вы их считаете? Будут ли они использоваться уже Департаментом городского имущества в будущем?

Гаман М.Ф.: Положительная практика реализация государственной программы в Москве подтверждена временем. Касательно нашей сферы действует программа "Имущественно-земельная политика" среднесрочного периода. В целях ее реализации мы ставили перед собой три глобальных цели.

Первая – получение полной, достоверной информации о всех земельно-имущественных отношениях, сложившихся как в границах старой Москвы, так и на присоединенных территориях. Вторая – повышение эффективности управления данным имуществом. И третье – максимальное вовлечение свободных территорий в хозяйственный оборот. Чего удалось добиться? По сути, мы по всем из ключевых задач реализовали те планы, которые стояли перед нами в части инвентаризации. Полностью проведена инвентаризация в границах старой Москвы. Данные мероприятия нам позволили четко для себя определить все земельные участки в части имущества, все объекты недвижимости, которые имеют обременение, которые предоставлены на определенном праве тем или иным хозяйствующим субъектам. Во втором полугодии 2012 года мы проводили инвентаризацию по присоединенным территориям, так как мы понимаем, что принятие любого управленческого решения без ясности, что из себя представляют данные территории, будет не совсем эффективной мерой. Поэтому поставили перед собой задачу – собрать полную, достоверную информацию по данным территориям. В этой части мы, прежде всего, использовали сведения Государственного кадастра недвижимости, сведения из ЕГРП. Понимая, что в отличие от "старой" Москвы, на данных территориях имеется значительное количество земельных участков, в том числе те, на которые имеются определенные права физические и юридические лица, но которые по тем или иным причинам не дошли до регистрации. И объем таких земель по нашим данным составляет порядка 40%. Мы поставили для себя цель – выявить все подобные объекты, чтобы представлять объемы потенциально свободной для вовлечения в оборот территории и обремененных участков, которые необходимо внести в наши информационные системы. Приведу несколько цифр в части управления земельными участками и объектами недвижимости.

В 2012 году проведено межевание застроенных кварталов, на площадь порядка 7 тысяч гектар. По всем кварталам, относительно которых поставлена эта задача, мы ее выполнили. В целом строятся грандиозные планы: "отмежевать" полностью всю старую Москву к концу года. В вопросе о формировании и постановки земельных участков на государственный кадастровый учет отмечу, что порядка 3,5 тысячи земельных участков по итогам 2012 года мы "откадастрировали", "отмежевали" и поставили на учет за счет средств бюджета. Мероприятия в данной программе достаточно подробно расписаны. Понятно, что с учетом среднесрочности ее реализации некоторые положения корректируются в зависимости от ситуаций, с которыми приходится сталкиваться в процессе ее исполнения. Но она подтвердила свою эффективность, и поэтому я думаю, что и в 2013-2016 годах будем с определенными корректировками и дальше ее успешно реализовывать.

Ведущая: Спасибо! Максим Федорович, какая работа осуществлена по совершенствованию информационной базы в целях создания единого реестра имущества, находящегося в собственности Москвы? Расскажите, пожалуйста, подробнее об этом реестре. Возникали ли проблемы по включению в информационную базу новых московских территорий? С чем они были связаны?

Гаман М.Ф.: Ведение реестра единых объектов недвижимости, который между собой называем системой РЕОН (аббревиатура) является одним из основных информационных ресурсов Правительства Москвы. Эту систему мы начали вести с 2006 года, она является универсальным продуктом, позволяющим всем госструктурам принимать согласованные решения. Она включает в себя информацию, начиная от границ субъекта Российской Федерации, границ внутригородских муниципальных образований, границ кадастровых кварталов, до подробных сведений обо всех земельных участках в Москве, обо всех обременениях с историей и судьбой каждого конкретного земельного участка. Данная система позволяет нам, во-первых, вести учет и представлять баланс составляющих Москву территорий, как она раскладывается по видам разрешенного использования, по субъектам, которые их используют. Во-вторых, вести учет соответственно объемов доходов по конкретной статье, на основании которой мы прогнозируем эти доходы. В отношении присоединенных территорий возникли некоторые сложности, потому что данная система содержит в себе абсолютно все сведения, которые необходимы для принятия решений в отношении земельных участков, тогда как присоединенные к городу Москве муниципальные образования такими информационными ресурсами не обладали и, чаще всего, вели их в соответствии с требованиями конкретно для данного муниципального образования. Поэтому через существующие ресурсы собрать эту информацию и легко интегрировать в наши системы не представилось возможным. Мы вынуждены были наполнять информационные ресурсы практически в ручном режиме. Все те сведения, которые нам удалось собрать от уполномоченных органов, как присоединенных муниципальных образований, так и районов, оставшихся в Московской области, по сути мы по крупицам собирали и наполняли наши информационные системы. Могу сказать, что в рамках проводимой инвентаризации собраны основные базовые данные и включены в систему. Но все-таки еще предстоит проводить уточняющую работу.

Ведущая: Спасибо! Следующий вопрос. О каких результатах по созданию механизма регулирования земельных отношений Государственного управления земельными ресурсами, в частности относительно присоединенных в июле 2012 года земель, мы могли бы сказать на данный момент?

Гаман М.Ф.: Я бы не сказал, что мы выработали какие-то принципиально новые подходы для данных территорий. Потому что изначально ставили для себя задачу – безболезненное включение данных территорий в то пространство, в том числе и правовое, которое существовало в старой Москве для того, чтобы не создавать каких-то дополнительных, необоснованных сложностей для жителей. Поэтому еще в процессе подготовки соглашения об изменении границ между субъектами была осуществлена грандиозная работа, связанная с анализом вообще абсолютно всех сфер жизнедеятельности, которые могут коснуться, как каждого человека, так в принципе и систему управления. Поэтому на этом этапе, за небольшой переходный период, полугодовой, который у нас был до 1 июля, было пересмотрено и проанализировано практически все законодательство как федеральное, так и соответственно московское. Мы скорректировали к началу того периода, когда полноценно уже юрисдикция города распространилась на всю агломерацию, внесли необходимые изменения в законодательную базу города Москвы.

В чем они заключались? В части земельно-правовых отношений, это связано с присвоением и упорядочиванием адресного хозяйства, это связано с вопросами взимания и установления налоговых ставок в отношении земельных участков, это связано с определением функций и полномочий каждого уровня власти, потому как в отличие от города Москвы управление и распоряжение земельными ресурсами на территории области осуществляли муниципальные образования. Поэтому мы уточнили и четко определили, структурировали по уровням власти, кто за какой вопрос отвечает, и в чьем ведении находятся те или иные полномочия. Кроме того, был подготовлен ряд предложений по корректировке федерального законодательства. Это сделано, в том числе для того, чтобы исключить необходимость участия непосредственно правообладателей в изменении тех же самых адресов в адресном хозяйстве для того, чтобы не надо было обращаться. Мы сделали это все достаточно централизовано, одним подходом без возложения каких-то финансовых обременений на пользователей. Что касается дальнейших возможных изменений, то, по сути, вся нормативная база у нас сформирована.

Что еще стоит отметить в этой части? То, что достаточно широко интересует общественность – это зеленые территории, которые теперь перешли в ведение Москвы. Потому что из 148 тысяч присоединенных территорий порядка 67 тысяч гектар – это только бывший лесной фонд, который теперь включен в полном объеме (все 67 тысяч) в особо охраняемые зеленые территории. При этом, приняв постановление по данному вопросу, мы предусмотрели, что все эти земли сохраняют свой статус ограниченной деятельности, то есть на которых невозможно вести никакую хозяйственную, либо предпринимательскую деятельность, которая не соответствует тем целям, для чего этот зеленый фонд имеется. В общем основная масса и нормативная база у нас подготовлена, но жизнь не стоит на месте. Я думаю, что по итогам того анализа, который мы проведем, что-то мы еще подкорректируем.

Ведущая: Спасибо! Следующий вопрос. Максим Федорович, какими способами предусмотрено получение полной и достоверной информации о землях, составляющих территорию города Москвы и расположенных на них объектах капитального строительства и некапитальных объектов? И существует ли меры контроля за достоверностью получаемой информации?

Гаман М.Ф.: Прежде всего, как я уже сказал, у нас в структуре органов широко используется система РЕОН, которая имеет полную и достаточную информацию для принятия решения в отношении всех земельных ресурсов и объектов недвижимости. Тем не менее мы совершенствуемся дальше в части перевода большей части госуслуг в электронный вид. В декабре 2012 года мы ввели уже в опытную эксплуатацию еще одну информационную систему, это реестр собственности города Москвы. Ее отличие заключается в том, что в данном реестре уже будут содержаться все юридически значимые документы, на основании которых можно принимать то или иное решение по оказанию услуг. То есть не потребуются теперь заявителям прикладывать какие-то оригиналы, либо заверенные нотариальные копии документов. Благодаря этой базе мы будем в режиме реального времени видеть судьбу того или иного объекта недвижимости, видеть все правоустанавливающие документы, на основании которых мы сможем без лишних действий со стороны заявителя принимать решение. И плюс здесь еще отмечу, что помимо того, что наша госинспекция по контролю за объектами недвижимости, занимается обследованием территории на предмет законности и правомочности использования того или иного объекта недвижимости, Правительством Москвы, Департаментом налажено тесное взаимодействие непосредственно Департамента и Росреестра, у которого все сведения в отношении прав на те или иные объекты недвижимости. Поэтому в совокупности: информационные системы и взаимодействие позволяют понимать и контролировать использование земельных ресурсов и недвижимости на территории города.

Ведущая: А как, по вашему мнению, отразятся на размерах доходов городского бюджета произошедшие изменения административного деления города, административно-территориального?

Гаман М.Ф.: Я бы, наверное, сказал, что присоединение данных территорий к городу не ставило для себя целью пополнение за счет такой значительной территории бюджета столицы. Прежде всего, данное присоединение состоялось для решения наболевших проблем, которые были как в Москве, в традиционных границах, так и на близлежащих территориях. Поэтому в основном мы рассматриваем это для того, чтобы развязать, в том числе, и транспортную проблему, проблему инфраструктурных объектов. Что касается непосредственно доходов, то по расчетам нашего комплекса экономической политики Правительства Москвы, то в 2013 году по данным присоединенным территориям планируется собрать порядка 12 млрд рублей дохода соответственно с небольшим нарастающим итогом на последующий период. При этом бы я отметил, что и расходы, которые уже запланированы на среднесрочную перспективу на данную территорию в разы превышают те потенциальные доходы, которые данные территории могут принести в бюджет. Поэтому на самом деле вопрос о доходности надо бы рассматривать не с этой точки.

Ведущая: Спасибо! Максим Федорович, как известно, начало 2013 года ознаменовалось поиском новых способов выделения земли под жилищное строительство. В результате чего было подписано соглашение о взаимодействии между Правительством Москвы и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства. Вы как-то могли бы прокомментировать этот факт?

Гаман М.Ф.: Что касается взаимодействия с фондом РЖС, то оно свое начало берет с 2009 года. Такое взаимодействие показало свою эффективность, потому что на основании действующего соглашения за эти несколько лет в столице было построено порядка 250 тысяч квадратных метров жилья, особенно это проекты в Северном Тушино, Зеленограде, Чертаново. Тем не менее с учетом присоединенных территорий, на которых значительное количество объектов находится в федеральной собственности, мы понимаем, что данные территории необходимо вовлекать в оборот. И не просто вовлекать в оборот в плане того, что строить жилье именно на этих земельных участках, а в той части, что это освоение должно быть комплексное, с учетом тех градрешений, которые сейчас вырабатываются. Поэтому 30 января было подписано дополнительное соглашение, которое касается в основном присоединенных территорий. Это нам позволит системно отнестись к освоению присоединенных территорий в целях гармоничного их развития. Поэтому я с учетом опыта могу предполагать, что такое взаимодействие будет на пользу как и РЖСу, так и непосредственно жителям данных территорий.

Ведущая: Спасибо! Следующий вопрос. На портале государственных услуг города

Москвы сейчас запущено больше половины услуг, которые оказывает Департамент городского имущества гражданам в электронном виде. Скажите, пожалуйста, планируется ли расширение этих услуг в ближайшее время? И может быть несколько слов о том, какие возможности на данный момент предоставляет портал, в чем их отличие?

Гаман М.Ф.: Действительно, мы сейчас через данный портал реализуем почти все госуслуги. Преимущество его заключается в том, что для получения той или иной услуги не требуется значительного времени. То есть вполне достаточно 10 минут для того, чтобы попасть в личный кабинет, и под конкретную услугу создать электронный образ документов и обратиться за предоставлением непосредственно услуги. Не надо планировать время, выезжать непосредственно в подразделения госорганов. Вся работа Департамента направлена на создание благоприятных условий для оказания этих услуг и плюс такой способ взаимодействия, он всегда более открыт и прозрачен. Поэтому это направление будем развивать.

Ведущая: Вопрос у нас такой: Какие вопросы, выходящие из земельно-правовых отношений на присоединенных территориях города Москвы, наиболее распространены сейчас среди граждан? И как Департаментом на данный момент возмещается потребность, так называемых, новоиспеченных москвичей в получении какой-либо дополнительной информации?

Гаман М.Ф.: На самом деле круг вопросов достаточно широк, по которым обращаются и как заявители, то есть собственники, правообладатели того или иного имущества, так и органы власти. Но мы для себя на самом начальном этапе определили, когда проводили анализ возможных, потенциальных рисков и сложностей, с которыми мы можем столкнуться, что основным индикатором в этой части будут те заявления, обращения, которые будут поступать непосредственно от населения. Отмечу, что у нас нас ведется ежеквартальное обобщение практики тех вопросов, которые поступают в Департамент, исходя из доли таких обращений, вырабатывать к ним тот или иной подход.
В чем он заключается?

Начиная от непосредственного использования информационных ресурсов, например, сайта, где содержится достаточно актуальная информация для пользователей. В том числе через нашу службу одного окна, на стендах которой мы размещаем необходимые разъяснения.

Понимая, что есть аудитория, которая не всегда имеет возможность ознакомиться с такими телекоммуникационными способами, мы ввели практику, она активно используется префектурой по Троицкому, Новомосковскому округам – это встреча с жителями на присоединенных территориях. Земельно-имущественные вопросы одни из самых острых и трепетных, которые волнуют население. На таких встречах первое – даем общее разъяснение, и конкретно, в индивидуальном подходе рассматриваем какие-то те или иные ситуации. И соответственно, тот обзор практики, которые мы обобщаем, вырабатываем рекомендации, мы через префектуру в том числе пытаемся довести до широкого круга населения, которому могут быть эти вопросы интересны и важны.

Ведущая: Спасибо! Следующий вопрос. Каким образом сейчас осуществляется взаимодействие Департамента городского имущества с органами местного самоуправления Московской области в вопросах оформления земельно-правовых отношений на присоединенных территориях?

Гаман М.Ф.: Здесь, наверное, тоже вопрос состоит из двух частей. Почему? Потому что в состав города Москвы включено 21 муниципальное образование, которое раньше было в составе Московской области и поэтому данные органы власти полностью структурированы в систему управления города. Что касается взаимодействия с органами власти Московской области, как субъектов, так и муниципальных районов прилегающих, основной предмет взаимодействия на этом этапе заключается в переоформлении всех тех договорных отношений, которые были заключены на этой территории. Этот процесс идет и мы не видим каких-либо острых проблем и сложностей. В принципе, этот этап уже на завершающей стадии. В отношении наших муниципальных образований города Москвы, тоже есть значительные вопросы, которые в зависимости от этапности имеют ту или иную свою актуальность. Но взаимодействие налажено, на те вопросы, которые возникают, мы оперативно реагируем и доводим разъяснения все те вопросы, которые возникают.

Ведущая: Максим Федорович, все-таки какие наиболее явные на данный момент существуют практические проблемы и сложности, с которыми сталкиваются и могут столкнуться жители присоединенных территорий при осуществлении каких-либо своих прав собственников при владении, пользовании, распоряжении землей.

Гаман М.Ф.: Практика показала, что значительной частью вопросов, которые являются сложными для правообладателей в отличие от старой Москвы, являются отсутствие закрепленных границ земельных участков. Практически по 30-40% тех обращений, которые поступают в Департамент, мы оказать услугу в полном объеме не можем, поскольку земельные участки не имеют непосредственных границ. Уж пользуясь, случаем, хочу обратиться к правообладателям на присоединенных территориях, что все-таки нужно изыскать возможность и подготовить межевой план посредством привлечения лицензированного кадастрового инженера и установить границы своих земельных участков. Потому что это позволит исключить все возможные споры со смежными землепользователями, и даст возможность в будущем реализовать свое право на оказание той или иной услуги. Без границ нет самого объекта, предметом которого является то или иное обращение. И соответственно все последующие действия в отношении земельного участка, они не могут быть реализованы в полном объеме.

Ведущая: Спасибо! Максим Федорович, вы все-таки уже говорили немного о нормативно-правовой базе, регулирующей вопросы земельно-правовых отношений, но все-таки задам вопрос, поскольку было много моментов в этом направлении. Хотелось бы уточнить, чтобы вы как-то резюмировали, в каком направлении все-таки они будут в ближайшее время совершенствоваться, вопросы именно нормативно-правового характера. Может быть, пару слов о том, как вы ее оцениваете на данный момент?

Гаман М.Ф.: На самом деле земельное законодательство в этой части не сильно, но отличается от тех норм, которые действовали до дня изменения границ. Прежде всего, оно (законодательство), понятно, складывается из Земельного кодекса, Градостроительного кодекса, Закона города Москвы, как мы его называем, землепользования (Закон г. Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 "О землепользовании в городе Москве"), претерпело достаточно серьезные изменения в отличие от той нормативно-правовой базы, которая действовала до присоединения. В этой же части, как я уже сказал, мы постарались на начальном этапе скорректировать всю нормативную базу.

Также существенными являются изменения, которые произошли в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в отдельные законодательные акты, связанные в том числе с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В частности, данные изменения ввели преимущественное право покупки земель городом Москвы, которые до присоединения относились к категории земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому распоряжение собственником таким земельным участком без соблюдения той процедуры, которая предусмотрена законом, в последствии, может, конечно, привести к ненужным спорам, либо пересмотру таких решений.

Проведенный анализ также показал, что имеющейся нормативной базы, которая бы позволила нам реализовать все инфраструктурные изменений, не достаточно. Поэтому в настоящее время разработан и уже, по-моему, 23 января в первом чтении Госдумой принят проект федерального закона "Об особенностях регулирования земельных отношений на вновь присоединенных к городу Москве территориях". Данный закон является в моем понимании достаточно важным для решения тех задач, которые мы перед собой поставили. Основные его вехи, или тезисы, на что он направлен – это упрощение процедуры изъятия земельных участков для государственных нужд. Сразу отмечу то, что, по моему мнению, в средствах массовой информации достаточно необоснованно скептически относятся к данному законопроекту, делая предположения, что он позволит изымать земельные участки у собственников, "другими словами" практически нарушая основополагающие положения Конституции РФ. На самом деле все не так, абсолютно наоборот. Мы упрощаем процедуру, связанную именно со сроками, в то же время в отличие от действующего законодательства вводим дополнительные гарантии именно собственникам в целях сохранения их прав, либо достойной компенсации за такое возможное изъятие. Поэтому принятие этого закона мы на самом деле очень ждем. Я надеюсь, что в ближайшее время это произойдет и позволит нам приступить к реализации тех проектов, которые городом намечены.

Ведущая: Спасибо! Планируется ли изменение в законодательной базе города Москвы каких-либо вопросов перезаключения договоров аренды либо собственности участников на вновь присоединенных территориях?

Гаман М.Ф.: На самом деле процесс переоформления находится на завершающей стадии. Несколько цифр: по присоединенным территориям, по тем сведениям, которые мы получили от администрации муниципальных образований, по данной территории были заключены чуть больше 4 тысяч договоров аренды. Для большей части мы уже права и обязанности по таким договорам перевели на Департамент. Осталась незначительная часть, где имеются определенные организационные работы – это поиск непосредственно арендатора, т.к. значительная часть их не жители присоединенных территорий, а в том числе жители города Москвы в старых границах, а также других субъектов. Поэтому какой-то необходимости корректировки законодательства в этой части не требуется. Я думаю, что работу в ближайшее время мы закончим. И все необходимые вопросы здесь урегулированы.

Ведущая: Спасибо! Следующий вопрос. Максим Федорович, Департаментом городского имущества города Москвы выработан и утвержден план, в который в частности входит переоформление с органов власти Московской области земельно-правовых отношений на Департамент. Означает ли это, что все вопросы по оформлению земельно-правовых отношений, которые решались муниципальными органами Подольского, Ленинского, Наро-фоминского районов теперь решаются Департаментом, в том числе и заключение договоров купли-продажи земельных участков без строений и сооружений, предоставленных физическим лицам за плату органами местного самоуправления, муниципальной власти в соответствии с законом Московской области, которые имели юридическую силу до присоединения к Москве, если кадастровые номера присвоены после 1 июля 2012 года?

Гаман М.Ф.: Значит, это достаточно серьезный вопрос. Департамент получает большое количество таких обращений.

Что касается принятия решений по распоряжению земельными участками, то с 1 июля 2012 года все вопросы, связанные с распоряжением, предоставлением и оформлением земельных участков переданы в ведение Департамента земельных ресурсов, сейчас в связи с реорганизационными мероприятиями Департамента городского имущества. При этом мы внесли соответствующие изменения в законодательство города Москвы, в соответствии с которым муниципальные образования, вошедшие в состав города, оставляют за собой право распоряжения земельными участками, которые находятся в собственности данного муниципального образования.

В отношении земель, которые находятся в собственности города Москвы, либо земель, находящихся в неразграниченной собственности, то по этим земельным участкам и землям, то от начала до конца всю процедуру осуществляет Департамент городского имущества. Исходя из этого и с учетом тех сведений, которые мы в ходе инвентаризации получили, наличие права собственности муниципальных образований на территории практически 0,01 от всей этой площади. Поэтому по всем вопросам уполномоченным органом является Департамент.

Я так понимаю, в этом вопросе есть вторая часть, а именно, заявитель начал оформлять свои права на земельный участок в муниципальном образовании, когда еще границы между субъектами не были изменены. По тем или иным причинам не успел окончательно это оформить, и теперь это перешло в юрисдикцию города Москвы. В этой ситуации для того, чтобы безболезненно и не создавать каких-то сложностей лицам, имеющим право на предоставление того или иного участка, мы для себя определили, что мы завершаем те процедуры, которые до нас начали муниципальные образования области. При этом все зависит от конкретного дела и от того этапа, на котором такое оформление приостановилось. Поэтому если необходимые распорядительные документы были изданы, но окончательно там не был заключен договор купли-продажи, или договор аренды, то в таких случаях, после проведенного анализа, экспертизы юридической правомерности такого предоставления, мы завершаем эту процедуру. То есть стараемся не пускать людей по второму кругу, потому что все мы знаем, что оформление земельных участков – это процесс достаточно длительный. Но все индивидуально, поэтому если есть конкретная ситуация, то нужно начать с того, что обратиться в Департамент с конкретными документами. И дальше мы уже их рассмотрим и дадим соответствующие разъяснения.

Ведущая: Спасибо за Ваш комментарий. Максим Федорович, у нас есть еще пара практических вопросов, они достаточно объемные, но попытаюсь изложить основную суть. Интересует порядок изменения разрешенного использования земельного участка, расположенного на присоединенных к Москве территориях. В 2005 году юридическое лицо приобрело по договору купли-продажи у физического лица земельный участок, относившийся к категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения" с разрешенным использованием "Для сельскохозяйственного производства". С 01 июля 2012 года земельный участок стал относиться к категории земель "Земли населенных пунктов". Прошу разъяснить: 1. В каком порядке будет происходить изменение разрешенного использования земельного участка для целей жилищного строительства по инициативе собственника земельного участка? 2. Учитывая, что запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, предусмотренный п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлен не был, будет ли взиматься плата за изменение разрешенного использования и какова методика ее расчета?

Гаман М.Ф.: В отношении второго вопроса. Снятие запрета на строительство также Законом г. Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 "О землепользовании в городе Москве" регламентировано, в соответствии с которым установление вида разрешенного использования до утверждения правил землепользования и застройки осуществляется Правительством Москвы в лице Департамента. С учетом того, что данный участок находится в собственности, его категория автоматически из сельхозназначения изменена на категорию населенных пунктов, заявителю необходимо обратиться в Департамент, который оказывает услугу по изменению вида разрешенного использования. Это можно сделать через портал Госуслуг города Москвы, оформить интерактивную анкету, приложить туда документы. И данная услуга будет при наличии всех необходимых материалов, документов, предоставлена.

В отношении второго вопроса. Снятие запрета на строительство также 48-м законом регламентировано. В Департаменте в этой части есть отдельная услуга. Основные моменты, которые в вопросе прозвучали, что снятие запрета на строительство, либо реконструкцию объекта при изменении вида осуществляется при условии оплаты стоимости 80% от кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому ситуация аналогичная. Есть перечень документов, который необходимо приложить для оказания этой услуги. И соответственно она будет предоставлена.

Ведущая: Спасибо! Следующий вопрос, тоже достаточно объемный. Есть договор долгосрочной аренды земельного участка в г. Москве датированный 1998 годом. Зарегистрирован в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В 2012 году сменился арендатор: в установленном гражданским законодательством порядке между арендатором и Новым арендатором был заключен Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве. Экземпляр зарегистрированного Договора был передан в ДЗР Москвы. На сегодняшний день, согласно записям ЕГРП арендатором земельного участка является Новый арендатор на основании Первичного договора аренды 1998 г. + Договора о передаче прав и обязанностей 2012 г. Новый арендатор своевременно и в полном объеме вносит арендную плату, однако специалисты ДЗР Москвы настаивают на том, что Новый арендатор обязан заключить Дополнительное соглашение о смене стороны к Договору аренды земельного участка (1998г.), так как (дословно) "… зарегистрированного Договора о передаче прав и обязанностей для ДЗР Москвы недостаточно и в базе данных ДЗР арендатором земельного участка числится Прежний арендатор, более того, арендная плата должна поступать от того лица, которое числится в базе данных ДЗР Москвы, невзирая на то, что Арендатор сменился в прошлом году и ДЗР уведомлен об этом и оплата аренды производится ненадлежащим лицом...". Вопрос: Обязан ли новый арендатор заключать Дополнительное соглашение о смене стороны к Договору аренды 1998г., если передача прав уже произошла в гражданско-правовом порядке и зарегистрированный экземпляр Договора о передаче прав и обязанностей предоставлен в ДЗР? Данное Дополнительное соглашение заключено не будет (Права и обязанности уже переданы по Договору и зарегистрированы в ЕГРП), каковы возможные негативные для нового арендатора последствия со стороны ДЗР Москвы (Департамента городского имущества Москвы)

Гаман М.Ф.: С учетом того, что данная переуступка прав состоялась в 98-м году, я могу предположить, что в самом договоре изначальном было требование о необходимости согласования с арендодателем такой переуступки. Поэтому если в наших информационных системах не прошло такое изменение, то, по всей видимости, такое согласование, отсутствовало. Но сразу оговорюсь, что это может быть мое предположение. Поэтому давать полный ответ на этот вопрос все-таки не корректно. У нас активно в Департаменте используется личный прием заместителями руководителей по направлениям. Рекомендую записаться, прийти с материалами и непосредственно разобраться в этой ситуации.

Ведущая: То есть ваш совет – личный прием?

Гаман М.Ф.: В этой ситуации – да.

Ведущая: Спасибо, Максим Федорович! Я знаю, что у нас в зале есть вопросы по заявленной тематике, с вашего позволения, мы предоставим слово. Представьтесь, пожалуйста, и вы можете задать интересующий вас вопрос.

Вопрос и зала: Курносов Александр, предприниматель город Троицк. Мы очень благодарны организаторам данной конференции, они затронули тему, которая живо волнует многих предпринимателей в Троицке. Получилось так, что после перехода Троицка под юрисдикцию города Москвы, у многих предпринимателей наших, которые арендовали земельные участки, возникли проблемы. Я думаю, что они, конечно, стандартные, но получилось так, что в конце 2012 года в массовом порядке были получены письма из Департамента земельных отношений о том, что договора аренды считаются незаключенными. Вот такая ситуация. В тоже время, хочу сказать, что у нас в Троицке выделение участков в аренду и выдача разрешений на строительство объектов на этих территориях осуществлялась в полном соответствии с законодательством Московской области. Поэтому сейчас возникла такая юридическая коллизия: предприниматели, которые являются добросовестными арендаторами в течение многих лет и застройщиками, на данный момент выпали из правового поля, и кое-кто из них может потерять просто право аренды, и бизнес будет ущемлен. В тоже время, общаясь с администрацией города, я знаю, что наша администрация пытается активно пролонгировать имеющиеся договоры, но при этом ей приходится опять-таки опираться не на областное законодательство, а на законодательство города Москвы, которое заметно отличается, например, в области выделения участков под нестационарную торговлю. В данной ситуации предприниматели города Троицка, а я как раз представляю организацию предпринимателей города Троицка, "Опору России", мы решили выйти с законодательной инициативой, тем более, что закон "О регулировании на новых территориях" готовится. Суть такая: считать не утратившими силу решения муниципальных и областных органов власти на территории Московской области, по которым выделялись земельные участки в аренду для предпринимательской деятельности, для всех видов предпринимательской деятельности. Потому что если такая преамбула, стратегическое такое направление, оно будет прописано в законе, то дальше, я надеюсь, права предпринимателей будут в максимальной степени учтены. Конечно, мы прекрасно понимаем, что на новых территориях есть свои планы развития инфраструктуры, то есть какие-то участки могут как-то выпасть, но это уже в индивидуальном порядке дальше. Поэтому если в законе о новых территориях будет такая преамбула, что по умолчанию считать заключенные в законном порядке договора аренды не утратившими законную силу, это будет определенной гарантией.

Гаман М.Ф.: Начну с его истории. Те уведомления, которые мы подготовили, в том числе по земельным участкам, находящимся в аренде, где мы говорим о том, что не представляется возможным заключить, перевести права и обязанности на сторону Департамента, они основаны на положениях Земельного кодекса. И, кстати говоря, в этих уведомлениях мы не говорим, что освободите участок. Мы говорим о том, что нужно провести определенные действия для того, чтобы законным образом эти права перевести, потому что в подавляющей части таких земельных участков просто нужно совершить ряд юридически значимых действий. Прежде всего, такие действия состоят из двух частей.

В соответствии с Земельным кодексом договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Если в соответствии с Гражданским кодексом, требование о госрегистрации не соблюдено, такой договор считается не заключенным. Поэтому те долгосроки, которые предприниматели имеют и пользуются, им нужно дойти до Росреестра, зарегистрировать этот договор, и потом мы в законном порядке переведем такой договор без изменений на Департамент, соответственно на всех тех же самых условиях эти арендаторы будут ими пользоваться.

И вторая часть. Большая проблема, что по договорам, которые были заключены в 90-х, земельные участки предоставлялись без границ. Соответственно, мы такие земельные участки не можем перевести, потому что мы не можем их идентифицировать. Поэтому рекомендуем провести кадастровые работы, поставить этот участок на учет, потом соответственно, когда появится непосредственно объект, такой договор аренды будет переведен. Поэтому предложение о том, чтобы включить в проект федерального закона и получить защиту того, что на самом деле защищено и гражданским и земельным законодательством, я не вижу никакой необходимости. Потому что сразу скажу, что есть договора аренды, которые вызывают большие сомнения в правомочности их заключения И по таким вещам мы информируем и Прокуратуру, и следственные органы, которые этим занимаются.

Ведущая: Пожалуйста, еще вопросы!

Вопрос и зала: Зверькова Татьяна, начальник отдела по развитию наукограда и инноваций города Троицка, администрация города Троицка. У меня ряд вопросов, но на самом деле таких, наверное, более стратегических. Просто интересно понять и услышать ваше мнение. Как вы знаете, город Троицк, он создавался на базе научных институтов, и наверное, главное, чем мы занимаемся – это научной, инновационной деятельностью. В связи с этим есть ряд вопросов. Существует ли сейчас зонирование территории под промышленное развитие на присоединенной территории? Этот вопрос нас затрагивает хотя бы потому, что мы по инициативе своей и с поддержкой Правительства Москвы принимали участие в конкурсе Минэкономразвития и вошли в перечень победивших по развитию территории под территориальные инновационные кластеры. И вытекающий вопрос: у нас существует концепция развития этого кластера, и естественно, мы бы хотели, чтобы учитывали то, что мы планируем, ваш Департамент и специалисты. Это первый вопрос.

Гаман М.Ф.: Давайте сразу и отвечу. Что касается городского округа Троицк, мы все прекрасно знаем, что это город, имеет статус наукограда и входит в значительное количество программ, связанных с развитием науки. Поэтому понятно, что данный статус не то, что будет утрачен, я думаю, всячески будет в этом направлении развиваться. Как вы знаете, Москомархитектура проводила конкурс на создание концепции развития московской агломерации, и как раз в этой концепции и определятся те зоны, которые правильно, как с точки зрения градостроительства, так и экономического развития обозначают точки роста. Поэтому, если не ошибаюсь, как раз Троицк попадает в зону научного кластера, где собираются это направление развивать, в том числе формировать образовательные кампусы, центры. Поэтому я убежден, что в этом направлении город Троицк и дальше будет развиваться.

Вопрос и зала: То есть зонирование уже произошло?

Гаман М.Ф.: Как таковое зонирование не произошло, но сейчас как раз закладываются основы по присоединенным территориям, как они будут. Такие проекты есть и понятно, что зонирование пройдет, и будет отражено в городском плане. Сейчас разрабатываются две территориальные схемы по Троицкому и Новомосковскому округам. Соответственно окончательное зонирование – это Генплан, но это еще около двух лет, когда этот Генплан будет окончательно уже в существующих, полных границах утвержден.

Вопрос и зала: Спасибо! Второй вопрос связан тоже с производственным потенциалом существует ли, или разрабатывается ли порядок по приоритетному, может быть даже льготному выделению земельных участков под промышленное производство. И в частности, под инновационное развитие, под инновационное производство.

Гаман М.Ф.: Я сразу отмечу, чтобы была ясность. У нас Департамент городского имущества, мы в этой части осуществляем непосредственное распоряжение, предоставление земельных участков. В части создания каких-то преференций тем или иным отраслям и направлениям – это больше экономический блок, который эту часть и определяет.

Вопрос и зала: Хорошо, а в старой Москве существуют такие преференции?

Гаман М.Ф.: Именно в части предоставления земельных участков, нет.

Вопрос и зала: Последний вопрос, тоже связанный с зонированием. Существует ли зонирование территорий по принципу удаленности от центра Москвы для установки различных ставок земельного налога? Я не знаю, может быть вопрос не совсем к вам, но этот вопрос интересует очень многих предпринимателей, так как понятно, что в центре Москвы ставка налога на землю, она должна и, наверное, существенно отличается от тех территорий, которые достаточно удалены, которые нужно развивать.

Гаман М.Ф.: На самом деле одним из ключевых показателей, по которым определяется ставка налога, является в том числе и территориальное расположение таких земельных участков. Я просто напомню, что в границах старой Москвы действовала своя методика определения ставок земельного налога. В отношении присоединенных территорий мы специально провели анализ, и в целях того, чтобы не создавать дополнительного бремя содержания земельных участков, мы сохранили те ставки земельного налога, которые были утверждены местными советами депутатов. При этом в ряде случаев, что кстати и является парадоксальным, такие ставки, особенно в Ленинском районе, были выше, чем ставки по городу Москве, старой. В этих случаях мы даже пошли наоборот, мы их пересмотрели и ввели те показатели, которые действовали в старой Москве. То есть значительная часть присоединенных территорий получила сниженный налог по сравнению с тем, каким он был до присоединения.

Такой же принцип будет и дальше вкладываться при определении следующих изменений по налогообложению земельных участков.

Вопрос и зала: Спасибо большое!

Ведущая: Максим Федорович, спасибо Вам большое за Ваши ответы. Мы благодарим Вас от имени ИА "Гарант", желаем вам успехов в вашей деятельности. И надеемся, что у наших граждан будет как можно меньше проблем при оформлении земельных участков на присоединенных территориях. Спасибо Вам большое!