Земельные аукционы: новая практика предоставления земельных участков

20 апреля в 14-00 часов в Информационном агентстве "ГАРАНТ" состоялось интернет-интервью с заместителем руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы Ткачевой Ириной Васильевной.

Тема интернет-интервью: "Земельные аукционы: новая практика предоставления земельных участков".

Ведущая интернет-интервью — Наталия Карпунина (ИА "ГАРАНТ").

Ведущая: Добрый день, уважаемые дамы и господа! Здравствуйте, уважаемая интернет-аудитория!

Мы начинаем наше интернет-интервью. Разрешите представить нашу гостью - Ирину Васильевну Ткачеву — Заместителя руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы.

Ткачева И. В.: Добрый день!

Ведущая: Уважаемая Ирина Васильевна, позвольте поблагодарить Вас за то, что Вы нашли время прийти сегодня в ИА "ГАРАНТ" и ответить на вопросы нашей интернет-аудитории. Тема интернет - интервью: "Земельные аукционы: новая практика предоставления земельных участков".                                                                                                                                                             11 марта 2011 года Правительством Москвы принято постановление № 65-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы". Данное постановление наделяет Департамент земельных ресурсов города Москвы полномочиями по ведению адресных перечней земельных участков, планируемых к продаже на торгах для целей строительства,в том числе жилищного.
После принятия Правительством Москвы постановления от 12.04.2011 № 119-ПП "О предоставлении земельных участков для целей строительства в городе Москве с проведением процедуры торгов" функции по ведению перечня всех участков, подлежащих реализации на торгах, сосредоточились в руках Департамента земельных ресурсов города Москвы.                 Сегодня Департамент осуществляет подготовку земельных участков на аукционы. За процедуру проведения торгов отвечает Департамент города Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет).                                                                                                                                                                 В ходе интернет-интервью обсуждалась новая практика предоставления земельных участков, вопросы ее развития и совершенствования, результаты и планы по реализации земельного имущества в городе Москве на 2012 год, а также вопросы оптимизации взаимодействия с землепользователями. Об этом и многом другом в ходе интернет-интервью рассказала заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы Ткачева Ирина Васильевна.                                                                                                                                                             К моменту начала нашего интервью поступило несколько десятков разных интересных и проблемных вопросов, которые мы сегодня и хотим предложить нашей уважаемой гостье.                                                                                                                                                                       И первый вопрос. Ирина Васильевна, что Вы можете сказать о новом порядке проведения земельных аукционов в Москве. Удалось ли с момента проведения первых торгов выявить какие-то недостатки в действующем порядке проведения торгов, какие-то пробелы?

Ткачева И. В.: Новый порядок активно заработал только в конце прошлого – в начале этого года. Да, есть определенные недостатки, которые в основном связаны с тем, что законодательство в недостаточной мере дает нам возможность избавляться от недобросовестной конкуренции, а именно сговора, который, к сожалению, иногда происходит на торгах. На сегодняшний день было несколько торгов,которые показали, что такие сговоры имеют место быть, когда приходит порядка 7-8 организаций, при этом ни одна организация не поднимает на повышение цены ни разу свою табличку. Мы работаем в этом направлении, и основной момент, который, как мы считаем, поможет избежать договоренности на торгах по земельным аукционам, - это необходимость переходить на электронные аукционы, - то, что сделано сейчас по реализации известного всем Федерального закона 94-ФЗ в отношении государcтвенных закупок. Мы надеемся, что во-первых это поможет нам сделать земельные аукционы более доступными. Таким образом, совсем не обязательно надо будет ехать в какое-то конкретное место к определенному времени. Теперь это можно будет сделать на своем рабочем месте. Во-вторых, усилит конкуренцию, потому что не будет понятно, кто за каким номером стоит в электронном аукционе и , следовательно, с кем договариваться.

Ведущая: Спасибо! Какие-то меры планируются предпринимать в связи с этим?

Ткачева И. В.: Основное – это переход на электронный вид земельных аукционов. Кроме того, мы попробуем такой вариант, как увеличение размера задатков. На сегодняшний день мы устанавливаем задаток в размере 20% от начальной стартовой цены лота, т.е. по минимальной планке, установленной законодательством, но законодательством допускается определение задатка в размере более 20%. Мы надеемся, что если мы поднимем задаток, то реальные конкуренты, которые действительно хотят купить земельный участок, будут участвовать в торгах,а тех, кто занимается спекуляцией эта мера отпугнет.

Ведущая: Спасибо! Ирина Васильевна, какие земельные объекты планируется выставлять на аукционы в текущем и следующем году? Какого они будут характера?

Ткачева И. В.: В прошлом году мы провели консолидацию всех имеющихся ресурсов, в том числе тех участков, которые имели предварительную проработку и определенную степень готовности для выставления на аукционы. Мы свели информацию в единый перечень и разместили его на сайте Департамента. Всего получилось 595 участков,разбитых по административным округам города. Основная задача, которую мы перед собой ставим – это то, чтобы в итоге на аукцион поступали участки различных видов функционального назначения –и торговля, и бытовое обслуживание, все разнообразие, что необходимо жителям. Сейчас мы прорабатываем ряд участков для выставления на аукцион в целях жилищного строительства, это одно из самых интересных и востребованных направлений. Кроме того, активно готовятся участки и под строительство капитальных гаражных объектов, важно, чтобы гаражи также были коммерчески привлекательными. Объект будет более привлекателен, если дополнить его сопутствующими функциями, такими как автосервис, автомойка, бытовое обслуживание. Строительство таких удобных для потребителя гаражных комплексов, надеемся, избавит город от полуветхих автосервисов. Таким образом, перед Департаментом и Москомархитектурой стоит сейчас задача сделать максимальный перечень видов разрешенного использования, чтобы земельные аукционы стали интересны всем.
Мы призываем активно и открыто взаимодействовать потенциальных инвесторов. В частности, размещаем на нашем сайте перечень земельных участков и получаем ответную реакцию, что с точки зрения инвесторов, было бы интересно размещать на том или ином участке. Также работаем в еженедельном режиме с префектурами, выясняя, чего именно не хватает жителям в данном районе. Надеюсь, у нас сложится гармоничная аукционная политика.

Ведущая: Насколько я правильно понимаю, критериев, по которым будет определяться востребованность того или иного земельного участка для жителей столицы при выставлении на торги, нет?

Ткачева И. В.: Основной критерий – это потребность жителей, т.е. прежде чем прорабатывать конкретный участок, Москомархитектура и префектура проводит для нас достаточно емкое исследование территории , того, какими именно функциями наполнен тот или иной квартал, а каких функций и объектов не хватает. Первоочередной задачей для нас являются именно те функции, которых не хватает.

Ведущая: Спасибо! Ирина Васильевна, расскажите, пожалуйста, о текущих мероприятиях, которые реализует Департамент земельных ресурсов по повышению эффективности использования земельных участков в городе Москве, в том числе для реализации задач социально-экономического развития города Москвы.

Ткачева И. В.: Сейчас Департамент достаточно активно проводит инвентаризацию всех оформленных, а главное - не оформленных земельно-имущественных отношений. Прорабатываются механизмы понуждения к оформлению фактически используемых территорий. Выявляются нарушения разрешенного использования земельных участков. Мы активизировались и применяем меры административного воздействия. Также в городе реализована инициатива сокращения сроков предоставления земельных участков для строительства. Необходимо отметить, что этот срок составляет 6 лет, что на наш взгляд, вполне достаточно для добросовестных инвесторов, чтобы они начали и осуществили строительство. Анализируются возражения и объяснения нарушителей, но все-таки помимо эмоций должны быть документы, подтверждающие, что участок не использовался не по вине инвестора. В случае наличия таких документов город, конечно, становимся на сторону инвестора. В принципе, это основной ряд мер, которые мы проводим для повышения эффективности использования земельных ресурсов.

Ведущая: Спасибо! Раз уж заговорили о документах, задам следующий вопрос. Как бы Вы могли охарактеризовать действующую нормативно-правовую базу и методическую базу по управлению земельными ресурсами на территории города Москвы? Что делает Департамент по ее дальнейшему развитию и совершенствованию? И какие документы на данный момент в процессе разработки?

Ткачева И. В.: Если честно, то по поводу совершенствования нормативно-правовой базы можно устраивать отдельную конференцию и отдельное интервью. Я скажу очевидное - нет предела совершенству. В настоящее время работаем над теми направлениями, которые вызывают наибольшее количество нареканий. Первое – это сокращение сроков рассмотрения тех государственных услуг, которые мы предоставляем на бесплатной основе в режиме "одного окна". Второе - это сокращение перечня документов, который заявитель должен нам предоставлять. Мы работаем над тем, чтобы переходить на электронное взаимодействие не только с городскими структурами, но и с федеральными органами власти, что очень важно. Я думаю, что это основные направления, которые стоит отметить сегодня.

Ведущая: Следующий вопрос. Как нам известно, на Департамент возложены функции по принятию правовых актов по проведению аукциона в соответствии с решениями Градостроительно-земельной комиссии. Хотелось бы поподробнее уточнить, каково это взаимодействие?

Ткачева И. В.: Нужно сказать о том, как готовится участок на аукцион. Идет достаточно долгая, тщательная проработка. Я частично уже сказала, что она начинается с того, что Москомархитектурой и префектурой прорабатывается наличие в квартале тех или иных потребностей населения в определенных функциях. Затем разрабатываются обосновывающие материалы. В состав таких материалов входят: транспортное обеспечение планируемого к строительству объекта, его инженерное обеспечение. При этом не только фиксируется существующая ситуация, но и требования ресурсопредоставляющих организаций, а также требования по подведению или прокладке коммуникаций. Мы предоставляем предварительные расчеты возможных нагрузок и платы за подключение к данным энергопредоставляющим организациям. И уже на основании всей документации делаем независимую оценку земельного участка на основании ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), в котором устанавливаются предельные возможные параметры и все возможные виды использования, предполагаемые на этом участке. По некоторым объектам критерием торгов является не стоимость права аренды, а величина арендной платы, что существенно снижает затраты для инвестора на начальном этапе, растягивает их по времени, тем самым дает возможность высвободить средства для того, чтобы начать активное строительство. Градостроительная земельная комиссия подтверждает максимальные параметры строительства на данном участке, префектура подтверждает информацию о результатах проведения публичных слушаний, что жители не возражают против строительства. Кроме того, обсуждается, что на данном участке возможно обеспечение инженерными коммуникациями, какие затраты предстоит осуществить инвестору, какая будет стартовая цена. Затем на основании решения Комиссии Департамент земельных ресурсов принимает распоряжение об утверждении стартовых условий, которое прописывает их более подробно, указывает сроки и детализацию, которая необходима для того, чтобы инвестор точно понимал, какие обязанности должен понести для участия в аукционе. Одновременно к лотовой документации мы прикладываем договор аренды, подписанный с нашей стороны. Ранее в адрес Департамента часто делалось замечание о том, что необходимо избегать длительных процедур согласования. На сегодняшний день с нашей стороны процедуры сокращены, на мой взгляд, максимально. Мы отдаем договор аренды земельного участка, подписанный с нашей стороны.

Ведущая: Спасибо! Следующий вопрос. Ирина Васильевна, как показывает практика, при оформлении договоров аренды земельных участков зачастую возникает множество различных спорных ситуаций. Могли бы Вы уточнить в какой форме и где проводятся торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для цели строительства?

Ткачева И. В.: Все земельные торги проводятся только на площадке Тендерного комитета. Я достаточно активно пытаюсь привлекать инвесторов к участию на данной площадке, и предлагаю не заниматься переуступками и поиском участков на вторичном рынке, потому что сегодня город является самым надежным продавцом. Наши условия понятны, открыты и доступны. Поэтому добро пожаловать в Тендерный комитет.

Ведущая: Спасибо! Земельные участки с проведением процедуры торгов предоставляются для целей строительства в аренду за исключением некоторых случаев, предусмотренных федеральным законом. Не могли бы Вы более подробно рассказать об этих исключениях?

Ткачева И. В.: На самом деле мы продаем участки на земельных аукционах только в аренду. Земельный кодекс РФ в отношении частных лиц допускает два вида – это собственность и аренда. Но для строительства свободные земельные участки предоставляются в городе исключительно в аренду. Это и понятно, потому что город хочет избежать долгостроев, а также скупки участков, которые потом будут использоваться не по назначению, а просто в качестве резервного хранилища своих капиталов для последующей перепродажи. Чтобы избежать этой ситуации, мы предоставляем землю в аренду. Срок устанавливается по результатам аукциона, как правило, на 6 лет. Мы считаем, что этого срока достаточно при наличии проработанной документации, о которой я говорила. На момент выставления участка на торги, у нас есть ГПЗУ и обосновывающие материалы. Инвесторам надо только приступить к проектированию. Средний срок проектирования – около года. Затем можно приступать к строительству. Поэтому даже для возведения достаточно больших объектов, мы считаем, что 6 лет – достаточный срок.

Ведущая: Спасибо! Следующий вопрос. Ирина Васильевна, а возможна ли такая ситуация, когда участники аукциона подали заявку на участие, а организатор отказался от проведения?

Ткачева И. В.: У нас таких случаев не было. Мы не отказываемся от проведения аукционов. Но были случаи, когда мы продлевали срок заявочной компании. Причины этого совершенно различные, как правило, участники аукционов не успевали подать документы из-за праздничных дней. И чтобы не потерять конкуренцию, срок заявочных компаний продлевается. Таких случаев очень мало, потому что заявочная компания длится не меньше месяца.

Ведущая: А были случаи, когда участвовал только один заявитель?

Ткачева И. В.: Да, такие случаи возникают. До недавнего времени земельные аукционы с единственным участником признавались несостоявшимися. И вся процедура начиналась по новой. В настоящее время, поскольку федеральное законодательство допускает, в случае, когда подана только одна заявка, мы заключаем договор с этим единственным заявителем по начальной стартовой цене. В этом году у нас был один такой случай. Раз другого никого нет, почему бы не продать тому, кто хочет построить? Цена не снижается, участок предоставляется по рыночной цене, которая была объявлена изначально. Мне кажется, что это правильная практика, потому что если в течение месяца, пока ведется заявочная компания, никто не изъявил желания, то, наверное, нет смысла предлагать этот объект далее. Результат, как правило такой же, каким он был в первоначальном варианте.

Ведущая: А возможна ли такая ситуация, когда заявитель в силу тех или иных причин отзывает принятую организатором аукциона заявку до окончания срока приема заявок. И должен ли организатор аукциона возвратить внесенный задаток заявителю, в частности, не позднее дня окончания срока приема заявок?

Ткачева И. В.: По поводу проведения аукционов, в том числе и возврата задатков, мы действуем в строгом соответствии с федеральным законодательством. Задатки безусловно возвращаются даже тем, кто принимал участие и не стал победителем. Поэтому в процедуре проведения торгов Москва ничего нового не придумывает, кроме четкого соответствия федеральному законодательству.

Ведущая: Спасибо! Скажите, а сколько участников было снято с аукционов в этом году?

Ткачева И. В.: В этом году не допущен до торгов был только один претендент. Хотелось бы отметить, что слухи, которые ходят о том, что есть некие темные схемы снятия заявителей с торгов – это действительно слухи, причем необоснованные. Перечень документов, которые должен подать заявитель для участия в торгах, ограниченный и достаточно простой. Претендент, который был снят, просто не доплатил задаток, т.е он оплатил меньше, чем это было установлено лотовой документацией. Иных случаев у нас не было. Хотелось бы сделать акцент на том, что все манипуляции на тему "надуманного" недопуска, о которых иногда пишется в прессе, совершенно необоснованны.

Ведущая: Прием от заявителей заявлений и документов, необходимых для предоставления государственной услуги, а также выдача конечного результата предоставления государственной услуги осуществляется структурными подразделениями Департамента - службой "одного окна" Департамента в управлениях регулирования землепользования в административных округах и в центральном аппарате Департамента по местонахождению земельного участка. Вправе ли заявитель подать заявление и документы, необходимые для предоставления государственной услуги, а также получить конечный результат предоставления государственной услуги в службе "одного окна" в центральном аппарате Департамента, в случаях одновременного оказания государственной услуги по предоставлению в аренду нескольких земельных участков, расположенных в разных административных округах города Москвы?

Ткачева И. В.: В этом году в Департаменте произошло нововведение. Установлено, что заявитель может подать заявление по оказанию государственной услуги в отношении любого земельного участка в любое территориальное управление. Если раньше у нас был территориальный принцип (т.е. если участок находится в Западном округе, нужно подавать заявление именно в территориальное управление Западного округа), то теперь это требование не действует, можно подавать заявление, где вам удобнее и ближе. В течение одного дня они расписываются и отправляются по назначению.

Ведущая: Спасибо! Ирина Васильевна, а каким образом землепользователи могут познакомиться с теми объектами, которые будут выставлены на аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства в каком-то конкретном районе? Или все есть на сайте?

Ткачева И. В.: Да, вся информация у нас есть на сайте. Сейчас работаем над тем, чтобы в более полном варианте информация предоставлялась в наших территориальных управлениях. Более того, на нашем сайте будет отслеживаться динамика подготовки участков на торги. Если участок одобрен на Градостроительной земельной комиссии, то мы об этом сообщаем на сайте, и это означает, что в ближайшее время начнется заявочная компания, которая объявляется на сайте Тендерного комитета.

Ведущая: Вы уже говорили о том, что Департаментом земельных ресурсов совместно с Москомархитектурой сформирован предварительный перечень земельных участков для проработки в 2012 году. С этим перечнем тоже можно ознакомиться на сайте?

Ткачева И.В.: Мы разместили весь перечень земельных участков для проработки в 2012 году и разбили его по территориальному признаку. При этом по некоторым адресам отсутствует функциональное назначение объектов. Это объясняется тем, что это только предварительный перечень участков, которые мы прорабатываем. Мы ждем от инвесторов предложений о том, как лучше использовать этот участок, потому что с нашей стороны отрабатывается то, чего не хватает в этом районе, но иногда возникают ситуации, что в районе не хватает нескольких функций. В данном случае мы руководствуемся тем, что в этом районе более интересно с точки зрения инвесторов.

Ведущая: Спасибо! Следующий вопрос. Ирина Васильевна, сейчас многих интересует вопрос расширения границ Москвы. Как планируется в этой ситуации развиваться в дальнейшем и выставлять на аукционы, присоединенные к Москве новые территории?

Ткачева И. В.: Развиваться будем безусловно - работы добавится.

Ведущая: Специфика какая-то будет?

Ткачева И. В.: Мы, конечно, хотим, чтобы была единая понятная политика, это должен быть единый город, а не деление на старую и новую Москву. В части земельных аукционов, мы надеемся и будем стараться, чтобы это было такой же единой системой. Да, этот трудоемкий процесс займет очень много времени, но чем качественнее мы сделаем свою работу, тем лучше будет результат. Поэтому по присоединяемым территориям мы будем предварительно всесторонне прорабатывать, готовить обосновывающие материалы, не будет исключений, особенностей, или упрощенного порядка.

Ведущая: Следующий вопрос, вы возможно на него уже ответили, но, тем не менее, может быть Вы все-таки более подробно расскажете о том, какие планы стоят перед Департаментом на 2012 год в плане земельных аукционов?

Ткачева И. В.: Основная наша задача – чтобы земельные аукционы приобрели системный характер, чтобы инвесторы убедились в том, что это просто и доступно, никаких проблем участия в таких аукционах нет. Город является добропорядочной стороной, которая выполняет качественно и вовремя свои обязательства. Вот такая задача стоит перед нами. Кроме того, необходимо максимально расширить тот перечень участков, который мы выставляем на земельные торги, и функции,чтобы были удобными в первую очередь для жителей, а также являлись прибыльными для инвесторов, что тоже очень важно.

Ведущая: Т.е. в любом случае данное нововведение должно сказаться положительно на всей процедуре?

Ткачева И. В.: Мы надеемся, иначе зачем нам совершенствовать процедуру. Только для того, чтобы стало лучше.

Ведущая: Ирина Васильевна, у меня к Вам заключительный вопрос. На чем участникам аукционов необходимо сделать акцент в ходе проведения торгов, на что обратить пристальное внимание, чтобы не допускать тех, возможно, глупых и нелепых ошибок, которые имеют место быть сейчас?

Ткачева И. В.: Я бы порекомендовала инвесторам внимательнее читать лотовую документацию. Действительно, есть очень хорошие проработки в отношении подготовки участков на торги. Надо просто быть более внимательным. Если в документации прописана определенная сумма задатка, надо оплатить именно эту сумму. На самом деле процедура очень простая. Нужно проявить активность в этом вопросе, принять участие хотя бы один раз и убедиться в том, что это просто, доступно, а главное – совершенно прозрачно и законно, в отличие от непонятных вторичных сделок. Чем больше инвесторов придет на наши земельные аукционы, тем понятнее будет система предоставления участков в городе.

Ведущая: Ирина Васильевна, спасибо Вам за Ваши ответы. Мы желаем Вам успехов в Вашей деятельности. Уверены, что все нововведения пойдут только на пользу. Надеемся в будущем поговорить с Вами еще и о развитии нормативно-правовой базы!

Ткачева И. В.: Спасибо Вам! Обязательно поговорим.