Новости и аналитика Интервью Константин Корсик: "Расширение перечня нотариально удостоверяемых договоров отчуждения недвижимости пойдет на пользу и рынку в целом, и гражданам"

Константин Корсик: "Расширение перечня нотариально удостоверяемых договоров отчуждения недвижимости пойдет на пользу и рынку в целом, и гражданам"

Константин КорсикЗакрепление в обновленных положениях Гражданского кодекса новых полномочий и обязанностей нотариусов, давно назревшая необходимость усиления правового регулирования оборота недвижимости, запрос общества на оказание услуг в электронном виде влияют на корректировку направлений развития системы нотариата. О том, готовы ли нотариусы к исполнению появившихся новых обязанностей, и перспективах предоставления им еще большего круга полномочий по запросу самой системы нотариата порталу ГАРАНТ.РУ рассказал президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик

Константин Анатольевич, уже не один год обсуждается предложение о расширении перечня сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, причем предлагается как мягкий вариант: включение в него сделок, одной из стороной которых является физическое лицо, так и жесткий – обязательное удостоверение всех сделок с имуществом, подлежащих государственной регистрации. Для каких сделок с недвижимостью, по Вашему мнению, должна быть введена обязательная нотариальная форма и почему?

Начнем с того, что недвижимость – это традиционная для стран континентальной правовой системы сфера компетенции нотариата. И в России вплоть до 1998 года все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Однако впоследствии нотариальная форма была отменена, и распространение получила простая письменная форма договоров, призванная упростить и ускорить оборот недвижимости. Результатом таких изменений стали серьезные проблемы, связанные с нарушением прав собственников, прежде всего – социально незащищенных граждан. Возросло число преступлений на рынке недвижимости, заключенные в простой письменной форме сделки стали часто оспариваться, а записи в государственном реестре – отменяться.

В последние годы проблема регулирования оборота недвижимости находится под пристальным вниманием законодателя, который использует постепенное возвращение нотариуса в эту сферу в качестве одной из мер наведения порядка, и она уже показала свою эффективность. После успешной "апробации" обязательной нотариальной формы в корпоративной сфере – была установлена ее необходимость для сделок с долями в уставном капитале ООО (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью") – законодатель ввел аналогичную меру для контроля за наиболее уязвимыми сегментами оборота жилой недвижимости: сделками по отчуждению долей в праве общей собственности (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; далее – Закон № 218-ФЗ), по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу (ч. 2 ст. 54 указанного закона). И результат мы видим уже сейчас: меньше чем за два года с момента вступления в силу Закона № 218-ФЗ количество случаев так называемого квартирного рейдерства сократилось в разы.

И все же проблема мошенничества на рынке недвижимости остается острой, а главным инструментом преступников по-прежнему служит договор в простой письменной форме. Поэтому, с моей точки зрения, дальнейшее расширение перечня сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, пойдет на пользу и рынку в целом, и гражданам, нуждающимся в квалифицированной правовой помощи. Важной составляющей работы нотариуса, помимо тщательной проверки представленных документов и сведений об объекте недвижимости, является личное общение со сторонами договора, в рамках которого устанавливается соответствие волеизъявления участников сделки их реальной воле. Как следствие – минимизация рисков оспаривания сделки в случае, когда продавец, к примеру, якобы не понимал, что он подписывает. Если к оформлению сделки привлекается нотариус, именно он составляет договор и детально разъясняет сторонам смысл каждого пункта. Таким образом, у недобросовестной стороны нет шансов "подсунуть" второй стороне документ не с тем юридическим смыслом, о котором изначально шла речь, что происходит повсеместно при заключении сделок в простой письменной форме.

Нотариат уже многое сделал для повышения удобства и доступности нотариальных услуг для всех категорий населения и продолжает работать в этом направлении. Во-первых, актуальные тарифы на нотариальные услуги (ст. 333.24 Налогового кодекса, ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I; далее – основы законодательства о нотариате) таковы, что в подавляющем большинстве случаев обращение к нотариусу обходится дешевле, чем к какому-либо посреднику или частному юристу, составляющему договор в простой письменной форме и подающему документы на регистрацию. Во-вторых, мы сейчас активно развиваем возможности работы нотариусов по системе одного окна, при которой клиенты получают все необходимые услуги, не покидая нотариальной конторы: правую экспертизу документов и сведений, грамотно составленный договор, удостоверение его нотариусом и последующее направление заявки на регистрацию права собственности. Уже с 1 февраля 2019 года нотариусы будут обязаны направлять удостоверенный договор, на основании которого возникает право на подлежащее государственной регистрации недвижимое имущество, в Росреестр (ст. 55 основ законодательства о нотариате в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 338-ФЗ; далее – Закон № 338-ФЗ). Документы будут подаваться нотариусами в электронном виде, что гарантирует максимально короткие сроки регистрации – в течение одного рабочего дня (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Никаких доплат за скорость при этом не потребуется.

Кроме того, мы выстроили четырехуровневую систему страховой защиты клиентов: в случае причинения действиями нотариуса имущественного вреда гражданину или организации пострадавшему лицу выплачивается возмещение по договору страхования гражданской ответственности данного нотариуса, при его недостаточности – возмещение по договору коллективного страхования, заключенного нотариальной палатой. Если недостаточно и этих мер, вред компенсируется за счет личного имущества нотариуса, а при нехватке последнего – за счет средств компенсационного фонда ФНП (ст. 17 основ законодательства о нотариате). Поэтому можно говорить о том, что нотариус – единственный участник рынка недвижимости, который несет полную имущественную ответственность за результаты своей профессиональной деятельности.

Стоит также подчеркнуть, что обратившееся к нотариусу лицо получает дополнительного свидетеля в суде, документ повышенной доказательственной силы и возможность, если это будет оговорено в тексте договора, внесудебного взыскания задолженности по нему – на основании исполнительной надписи нотариуса. Так что нотариальная форма несет в себе много преимуществ, являясь надежной гарантией защиты прав граждан.

И еще один очень важный момент: нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью поможет обеспечить достоверность сведений в ЕГРН. В европейских странах, где нотариальное удостоверение обязательно для всех сделок с недвижимостью, например в Германии и Франции, действует принцип достоверности записей в реестре, и они являются неоспоримыми. К сожалению, мы не можем похвастаться тем, что содержащиеся в ЕГРН сведения являются достоверными. Поэтому сейчас мы проводим различные мероприятия, с Росреестром в том числе, чтобы добиться понимания того, что в случае получения регистраторами документов от нотариусов как раз и будет формироваться достоверный реестр.  

Снизится ли, по Вашим прогнозам, количество подаваемых к нотариусам исков о навязывании услуг в связи с законодательным закреплением примеров услуг правового и технического характера, оказываемых нотариусами, оплата которых обязательна (ст. 22 основ законодательства о нотариате в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 338-ФЗ)?

Отмечу, что нотариальное сообщество не разделяет сформулированные в ряде решений Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ выводы о том, что предоставляемые нотариусами услуги правового и технического характера не являются обязательными, не входят в содержание нотариальных действий, и их получение зависит от согласия лица, обратившегося к нотариусу, а значит, отказ нотариуса в совершении нотариального действия по причине неоплаты этих услуг неправомерен (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 26 июня 2018 г. № 31-КГ18-3, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 3 июля 2018 г. № 48-КГ18-13, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24 июля 2018 г. № 53-КГ18-16). Позиция законодателя по этому вопросу отражена в новой редакции ст. 22 основ законодательства о нотариате, четко определяющей, что именно входит в перечень услуг правового и технического характера, в связи с чем становится предельно ясно, что назвать их опциональными или навязанными просто невозможно. Это обширный перечень услуг: начиная от правового анализа представленных документов и технической работы с копиями, сканами и т. д., заканчивая обеспечением надлежащих условий для хранения бумаг и депонированного имущества.

Важно понимать, что плата, взимаемая за услуги правового и технического характера, является ключевым источником средств для обеспечения деятельности и развития нотариата как небюджетного правового института, действующего на принципах самофинансирования. Тарифы на нотариальные действия, установленные НК РФ, не индексировались более 10 лет. По сути, они экономически устарели и не могут обеспечить работу нотариусов на том уровне, какого требуют реалии сегодняшнего дня. В таких условиях без платы за услуги правового и технического характера невозможно было бы создать и поддерживать бесперебойную работу Единой информационной системы нотариата, сформировать комплекс имущественных гарантий нотариуса. Напомню, тарифы на эти услуги устанавливаются исходя из социально-экономического положения регионов: ФНП ежегодно утверждает предельные значения для каждого субъекта РФ (ст. 30 основ законодательства о нотариате), а нотариальная палата региона определяет итоговый размер платы. Кроме того, для определенных категорий граждан по решению нотариата устанавливаются льготные тарифы. Так, в этом месяце правление ФНП утвердило рекомендации региональным нотариальным палатам по установлению льгот на оплату услуг правового и технического характера для малоимущих, многодетных семей, инвалидов и др.  

Рассматриваются ли в настоящее время какие-то конкретные предложения об увеличении законодательно установленных пошлин, взимаемых за совершение нотариальных действий?

Этот вопрос уже неоднократно выносился на обсуждение, и мы надеемся, что в ближайшее время будет принято взвешенное и объективное решение. ФНП, разумеется, готово к разработке необходимых экспертных заключений и участию в рабочих группах.

Повышение законодательно установленных ставок тарифа на оказание нотариальных услуг позволит устранить дисбаланс между их значениями и размером платы за оказание услуг правового и технического характера, который вызывает вопросы у клиентов. Сейчас в Москве, например, размер платы за оказание этих услуг при удостоверении завещания составляет 1900 руб., тогда как сам тариф – 100 руб. Разница очень большая, потому что нотариальные палаты при утверждении платы за услуги исходят из экономических реалий: необходимости выплаты зарплаты нотариусам, оформления страховок, оплаты аренды. Если бы тариф составлял 1900 руб., стоимость услуг правового и технического характера равнялась бы 100 руб. То есть мы исходим из того, что при повышении тарифов расходы граждан не увеличатся.  

Готовы ли нотариусы к реализации новых положений гражданского законодательства о наследственных фондах?

Введение в российскую практику такого института, как наследственный фонд – актуальная мера, полезная прежде всего для бизнеса, поскольку создание такого фонда позволит обеспечить бесперебойную работу предприятия после смерти его владельца. Однако говорить о правоприменительной практике пока рано, ведь нормы, позволяющие гражданам создавать наследственные фонды, вступили в силу совсем недавно – с 1 сентября. Тем не менее работа по разъяснению нотариусам новых положений была проведена заранее в рамках курсов повышения квалификации и семинаров по данной теме.

Главная наша задача на данный момент заключается в обеспечении единого подхода к применению новых положений, введенных в ГК РФ: о наследственных фондах, совместных завещаниях супругов и наследственных договорах, которые можно будет заключать с 1 июня 2019 года, – чтобы граждане смогли в полной мере воспользоваться преимуществами новых способов распоряжения имуществом.  

Нотариусов затронули и другие поправки в ГК РФ – о финансовых сделках. В частности, с 1 июня текущего года нотариусы могут быть эскроу-агентами по такому новому виду гражданско-правового договора, как договор условного депонирования. Будут ли пользоваться спросом такие договоры и передача по ним нотариусам имущества на депонирование?

Договоры эскроу давно и успешно используются во многих странах, и есть все основания полагать, что они будут востребованы и в России. Наделение нотариуса функциями эскроу-агента – он в этом случае выступает третьей доверенной стороной сделки, принимающей на себя обязанность по хранению денег, ценных бумаг, документов или движимого имущества до наступления указанных в договоре оснований, – было нацелено в первую очередь на сведение к минимуму риска мошенничества или срыва сделки, обеспечение гарантий исполнения обязательств депонента и безопасности процедуры расчета между сторонами соглашения: как по крупным корпоративным сделкам, так и договорам между гражданами. Думаю, что подводить первые итоги практики оказания данной услуги в нашей стране можно будет где-то через год.

На данный момент в системе нотариата успешно функционируют онлайн-сервисы, позволяющие проверить доверенность, получить сведения о залоге движимого имущества, найти информацию о наследственном деле. Планирует ли ФНП формирование еще каких-либо онлайн-реестров, например реестра недееспособных граждан, необходимость создания которого не раз отмечали представители палаты?

Формирование реестра недееспособных граждан – одна из инициатив, направленных на повышение безопасности и стабильности гражданского оборота. Имея доступ к такому реестру, нотариусы могли бы в считанные минуты проверять дееспособность лиц (что является их обязанностью согласно п. 32 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования; далее – Регламент совершения нотариальных действий). Пока предложение о формировании реестра находится на стадии обсуждения. ФНП готова взять на себя функции оператора этого электронного сервиса и за свой счет обеспечить его функционирование и использование в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Отмечу, что активная работа с ресурсами СМЭВ и дальнейшее расширение круга партнеров нотариата в рамках этой системы относится к приоритетным направлениям нашей работы. Так, в кратчайшие сроки мы намерены наладить электронное взаимодействие с реестром ЗАГС, который начал функционировать с 1 октября, что позволит повысить скорость получения нотариусами сведений, имеющих важнейшее значение для обеспечения безопасности удостоверяемых сделок [право нотариусов получать информацию из данного реестра закреплено в п. 2 ст. 13.2 Федерального закона от 15 ноября 1997 г. № 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния" в редакции Федерального закона от 20 декабря 2017 г. № 408-ФЗ. – ГАРАНТ.РУ].  

Обсуждается ли предметно возможность обеспечения доступа нотариусов к системе удаленной идентификации клиентов кредитных организаций по биометрическим данным?

Запуск данной системы, на мой взгляд, является очень правильной мерой. Нотариат мог бы внести значительный вклад в формирование базы биометрических персональных данных (изображений лиц и голосов), поскольку к нотариусам обращается большое количество граждан. Однако для этого необходимо соответствующее законодательное решение. Пока такой проект находится на стадии обсуждения как одна из инициатив ФНП в рамках участия в программе "Цифровая экономика". 

Какие нотариальные действия, по Вашему мнению, могут совершаться дистанционно и каковы Ваши прогнозы о сроках законодательного закрепления соответствующего перечня?

Развитие IT-технологий в нотариате – еще одно приоритетное направление нашей работы в течение последних лет, и создание условий для реализации совершения нотариальных действий в удаленном формате действительно является одной из актуальных в свете повсеместной цифровизации инициатив.

Мы считаем, что без явки к нотариусу могут совершаться те нотариальные действия, которые не требуют личного общения с клиентом, то есть установления его реальной воли. Например, осмотр интернет-сайта в рамках обеспечения доказательств, совершение исполнительных надписей, свидетельствование верности перевода документов, перевод средств на депозитный счет нотариуса и др.

Также в планах – перенять французский опыт по дистанционному удостоверению одной сделки сразу несколькими нотариусами. В случае законодательного закрепления такой возможности сторонам договора, например, купли-продажи недвижимости, находящимся в разных городах, не придется ехать к одному нотариусу по месту нахождения имущества. Каждая из сторон сможет обратиться к нотариусу в своем городе, и в результате взаимодействия нотариусов будет составлен единый электронный документ, удостоверенный их усиленными цифровыми подписями. То есть ответственность за данный договор будут нести оба нотариуса.

Разумеется, все это: и перечень дистанционных услуг, и порядок их совершения – должно быть прописано в основах законодательства о нотариате. Соответствующие проекты уже разрабатываются. 

Можно ли утверждать, что на сегодняшний день приняты все необходимые подзаконные акты, регламентирующие порядок работы нотариусов (с учетом положений действующего с 1 января Регламента совершения нотариусами нотариальных действий и нового Порядка проведения конкурса на замещение вакантной должности нотариуса, который начнет применяться с 1 октября), или какие-то сферы деятельности требуют дополнительного урегулирования?

Сейчас ФНП работает над регламентацией порядка работы нотариуса в рамках удостоверения электронного документа. С 1 февраля следующего года лицо, обратившееся за совершением нотариального действия, сможет использовать для подписания составленного электронного документа не усиленную, а простую цифровую подпись (ст. 44.2 основ законодательства о нотариате в редакции Закона № 338-ФЗ). Как именно будет проходить процедура подписания в таком случае: с использованием планшета, путем авторизации на защищенном электронном ресурсе или как-то еще – предстоит определить в ФНП к началу следующего года. Нашим экспертам нужно решить, какой именно способ получения от гражданина простой электронной подписи наиболее надежен и удобен для применения во всех нотариальных конторах страны, после чего соответствующий порядок будет закреплен отдельным подзаконным актом.

В заключение поделитесь, пожалуйста, впечатлениями об организованном компанией "Гарант" III Всероссийском юридическом форуме, который состоялся 19 сентября.

Впечатляет масштаб форума, состав выступающих и содержание дискуссии. Это очень хорошая площадка для обсуждения существующих проблем ведущими юристами, поэтому совершенно правильный подход – проводить его ежегодно. Думаю, в следующем году в рамках одного из блоков можно было бы подробнее обсудить варианты обеспечения безопасности рынка недвижимости (законодательное регулирование деятельности его участников: регистраторов, нотариусов, риелторов и т. д.).

Документы по теме: