1 декабря 2018 года был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 5 лет, помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи, договор зарегистрирован. Арендная плата по договору составляет 100 000 руб. в месяц. В апреле и мае 2020 года бухгалтерия допустила ошибку и арендатору были направлены подписанные уполномоченным лицом акты выполненных работ (услуг) за апрель 2020 года на сумму 20 000 руб. и за май 2020 года на сумму 20 000 руб., а также подписанный акт сверки с суммой 20 000 руб. за апрель и май 2020 года. Дополнительных соглашений об изменении арендной платы сторонами не подписывалось. Арендатор до апреля 2020 года оплачивал арендную плату в полном объеме, а с апреля 2020 года оплату производить перестал. В последующем арендатору направлены измененные акты выполненных работ (услуг) за апрель и май 2020 года на сумму 100 000 руб. каждый, а также измененный акт сверки за апрель и май 2020 года, которые арендатор не подписал. Договором аренды предусмотрено, что размер арендной платы в период срока действия договора может изменяться не ранее чем через 10 месяцев с момента заключения договора и не более чем на 10% в сторону увеличения в одностороннем порядке арендодателем. Арендодатель направляет арендатору за 30 календарных дней письмо об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке, и заключения дополнительного соглашения к договору об увеличении размера арендной платы в данном случае не требуется. Также в договоре указано, что все изменения и дополнения должны быть оформлены в письменной форме и подписаны сторонами. Арендодатель 1 октября 2020 года направил арендатору уведомление об индексации на 10% от 100 000 руб. 1. Можно ли расценивать акты выполненных работ (услуг) за апрель и май 2020 года и акт сверки за апрель и май 2020 года, направленные арендодателем арендатору, как изменение арендодателем арендной платы в апреле и мае 2020 года и соответственно на последующие месяцы? 2. Вправе ли арендодатель требовать с арендатора полную стоимость арендной платы за апрель и май 2020 года в размере 100 000 руб.?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Указанные в вопросе акты не могут квалифицироваться как документы, свидетельствующие об изменении размера арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора внесения арендной платы в размере 100 000 рублей за каждый месяц, включая апрель и май. Однако нельзя исключить вероятности иного подхода в случае передачи спора на рассмотрение суда. 

Обоснование позиции:

Гражданско-правовой договор может быть заключен в письменной (простой или нотариальной) или устной форме (п. 1 ст. 434, ст. 158, ст. 159 и ст. 160 ГК РФ). По общему правилу письменная форма договора должна быть соблюдена, в частности, в случае, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом. Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами (в том числе электронного), а также путем обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается также соблюденной, если письменное предложение заключить договор (оферта) принято путем совершения стороной, получившей такое предложение, так называемых конклюдентных действий - действий, направленных на исполнение условий оферты (п. 3 ст. 438 ГК РФ). Для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок.

При этом в силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 3 постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ). Такое требование, в частности, установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ применительно к договору аренды здания или сооружения. При этом в силу абзаца второго упомянутого пункта последствием несоблюдения этой формы является не незаключенность договора аренды, а его недействительность.

По общему правилу изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Поскольку дополнительное соглашение к договору изменяет или прекращает гражданские права и обязанности по договору, оно само является гражданско-правовым договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ). В связи с этим к нему применяются те же правила, которые установлены законодательством в отношении гражданско-правовых договоров, включая правила о сделках и об обязательствах (пп. 2, 3 ст. 420 ГК РФ). Дополнительное соглашение по общему правилу может быть заключено как путем составления одного документа, подписанного сторонами (который, как правило, и именуется "соглашение о расторжении договора"), так и путем обмена документами, когда одна из сторон направляет письменное предложение изменить (расторгнуть) договор, а другая сторона принимает это предложение (п. 1 ст. 433, п. 2 ст. 434 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ дополнительное соглашение к гражданско-правовому договору должно быть совершено в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. А поскольку договор аренды недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами договора, это правило применяется и к дополнительным соглашениям к такому договору. Несоблюдение же указанной формы при заключении дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости, как представляется, влечет недействительность такого соглашения, в связи с чем приведенное выше разъяснение Пленума ВС РФ не может быть распространено на случаи несоблюдения требований к форме дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости.

Таким образом, гражданское законодательство исключает возможность изменения условий договора аренды недвижимости по соглашению сторон каким-либо иным способом, нежели путем заключения соответствующего соглашения в виде единого документа, подписанного сторонами. В частности, не может повлечь изменения условий договора аренды недвижимости ни обмен сторонами документами, ни совершение арендатором действий, свидетельствующих о его согласии с письменно предложенным арендодателем новым (измененным) условием договора аренды (в частности, о размере арендной платы).

Применительно к рассматриваемой ситуации изложенное означает, что ни отражение арендодателем в счетах на оплату суммы арендной платы, не соответствующей условиям договора, и внесение арендатором арендной платы в указанном размере, ни оформление сторонами упомянутого в вопросе акта сверки не могут квалифицироваться как документы, свидетельствующие об изменении размера арендной платы, и не влекут последствия, предусмотренные п. 1 ст. 543 ГК РФ. Иными словами, несмотря на описанные в вопросе обстоятельства, условие договора о размере арендной платы продолжает действовать в изначально предусмотренной договором редакции. Отказ же арендатора от подписания повторно направленных ему измененных актов не освобождает его от обязанности оплатить арендную плату за апрель и май 2020 года в предусмотренном договором размере.

Анализ судебной практики показывает, что суды, как правило, именно таким образом разрешают спорные ситуации, аналогичные приведенному в вопросе примеру. Прямо или косвенно такой подход продемонстрирован, например, в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2019 г. N 05АП-7942/18, постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2016 г. N 18АП-15800/16, постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 26 января 2023 г. N 02АП-10423/22 по делу N А28-3226/2022, постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2020 г. N 02АП-3364/20 по делу N А28-13451/2019, постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2020 г. N 02АП-3292/20 по делу N А29-15387/2019, постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2020 г. N 02АП-3367/20 по делу N А28-13452/2019, постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2012 г. N Ф09-9139/11 по делу N А76-3301/2011.

Вместе с тем нельзя не упомянуть о вероятности иного подхода, примеры которого мы обнаружили в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2019 г. N 13АП-11665/19 и постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2023 г. N 13АП-33258/22 по делу N А56-28476/2022. В указанных судебных актах суд при рассмотрении схожих с описанными в вопросе обстоятельств посчитал, что размер арендной платы был изменен совершением конклюдентных действий, несмотря на отсутствие соглашения, оформленного в виде единого документа, подписанного сторонами. На наш взгляд, приведенный подход не основан на законе, однако исключить вероятность его применения мы не можем. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей 

Ответ прошел контроль качества 

19 мая 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.