Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
(1).jpg)
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В России действует несколько программ льготного ипотечного кредитования, ориентированных на различные социальные и профессиональные категории граждан. Ключевое место среди них занимает семейная ипотека. Благодаря финансовой поддержке от государства, родители с детьми могут приобрести жилье по привлекательной ставке – до 6% годовых.
С 1 февраля этого года изменились некоторые условия кредитования. Программа стала более адресной, а возможность махинаций с льготными средствами минимизирована.
Семейная ипотека – это специальная государственная программа поддержки семей с детьми. Она направлена на улучшение жилищных условий путем выдачи кредитов на покупку жилья по сниженной процентной ставке. Основная цель данной меры поддержки населения – стимулировать рождаемость и повысить уровень доступности недвижимости для молодых родителей.
Льготная семейная ипотека стартовала по поручению Президента РФ в 2018 году. Для ее реализации государство выделяет из федерального бюджета субсидии на возмещение кредитным организациям и публичному акционерному обществу "ДОМ.РФ" (оператору федеральных льготных программ господдержки в жилищной сфере) недополученных доходов по ипотечным кредитам. Программа регулируется отдельным нормативным актом – Решением от 15 октября 2025 г. № 25-67381-01850-Р о порядке предоставления субсидии АО "ДОМ.РФ" в виде вкладов в имущество, не увеличивающих его уставный капитал, для возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу "ДОМ.РФ" недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей (с изм. от 15 октября 2025 года) (далее – Решение № 25-67381-01850-Р).
Изначально программа вводилась сроком на 5 лет, но ее неоднократно продлевали, в последний раз – до конца 2030 года.
Программа льготного кредитования для семей с детьми предоставляет заемщикам доступ к особым финансовым условиям. Ключевым из них является ставка, не превышающая 6% годовых. Данная мера государственной поддержки направлена на определенные категории заемщиков – граждан Российской Федерации и конкретные цели.
На сегодняшний день в Решении № 25-67381-01850-Р зафиксированы четкие критерии для получателей господдержки. Так, заемщиками могут выступать только:
Возраст детей определяется на дату заключения кредитного договора.
Если родители не находятся в официальном браке:
В этом случае важно, чтобы место жительства ребенка, наличие которого стало основанием для получения ипотечного кредита, было идентично адресу регистрации родителя, инициирующего получение заемных средств по льготной ставке.
Для семей с зарегистрированным браком проверка на соответствие адреса регистрации родителя и ребенка необязательна.
Кредитные средства можно взять только на определенные цели. В их числе:
Кроме того, заемные деньги разрешается направить на рефинансирование ипотечного кредита, ранее взятого для приобретения жилья на первичном рынке.
Размер субсидируемой (льготной) части кредита для Москвы и Подмосковья, а также для Санкт-Петербурга и Ленинградской области определен до 12 млн руб. В остальных регионах России – до 6 млн руб. При этом суммы ипотечных кредитов могут быть увеличены. Но сверхлимитная часть ипотеки выдается уже по рыночной ставке. В этом случае максимальные суммы кредитов составят:
Первоначальный взнос должен быть не менее 20% от стоимости жилья за счет собственных средств. Его оплата также допускается из средств материнского капитала.
Перечень необходимых оригиналов документов и их копий каждый банк устанавливает самостоятельно. Примерный список может включать:
Следует помнить, что представление заемщиком банку недостоверной информации о своем семейном положении при оформлении ипотечного кредита по кредитным договорам, заключаемым с 1 февраля 2026 года, может привести к негативным последствиям. В таком случае кредитор вправе повысить процентную ставку по выданному кредиту, сделав ее выше льготных значений по программе.
Программа семейной ипотеки претерпела изменения, главным из которых стало введение принципа "только одна льготная ипотека в одну семью". С февраля этого года супруги, которые намерены взять семейную ипотеку, автоматически становятся созаемщиками по кредиту (подп. "г" п. 32 Решения № 25-67381-01850-Р). До этой даты каждый из них мог оформить льготный кредит по ставке до 6% годовых. То есть, по сути, семья имела возможность получить несколько ипотечных кредитов по сниженным процентным ставкам. Теперь же муж и жена должны обязательно выступать созаемщиками по одному кредитному договору в рамках семейной ипотеки.
Исключение из этого правила – если один из супругов не является гражданином Российской Федерации. То есть если муж или жена считаются подданными другого государства, то созаемщиками автоматически они не станут, но и льготную ипотеку отдельно от супругов-россиян они получить не смогут, поскольку в перечень условий программы включено обязательное российское гражданство.
Принцип "одна ипотека в одну семью" распространяется не только на получение льготного ипотечного кредита, но и на его рефинансирование.
Причины изменений:
Введение принципа "только одна льготная ипотека в одни руки" было воспринято рынком как ужесточение условий льготного кредита для семей с детьми.
Среди причин:
1. Фискальная нагрузка и контроль бюджетных расходов.
Основной причиной является финансовая нагрузка на государственный бюджет. За время действия программы на субсидирование процентных ставок было направлено более 1,3 трлн руб. Большие вливания из бюджета потребовали сделать программу более точечной.
В частности, ограничение круга получателей и введение "разового" характера льготы стали инструментами для снижения будущих расходов государства и повышения предсказуемости бюджетной политики.
2. Противодействие искажению целей семейной ипотеки.
Программа, изначально предусмотренная как социально-ориентированная, стала объектом для спекулятивных и инвестиционных схем. Семейная ипотека, которая была призвана решать жилищную проблему, превратилась в инструмент формирования инвестиционного портфеля. Это искусственно подогревало спрос на рынке первичного жилья, способствуя росту цен.
3. Возвращение к принципу адресности социальной поддержки.
Ужесточения условий программы вытекали из необходимости вернуть ей изначальную социальную направленность. Вместо широкого инструмента, доступного для повторного использования, семейную ипотеку переориентировали на точечную помощь тем семьям, которые реально нуждаются в улучшении жилищных условий впервые или в связи с рождением следующего ребенка.
Таким образом, ужесточение условий семейной ипотеки призвано:
Изменения программы семейной ипотеки сместили акцент с роста спроса на льготу на социальную и бюджетную ориентированность поддержки с четкими параметрами ответственности заемщиков.
В настоящее время возможность оформить семейную ипотеку повторно сохранилась у тех заемщиков, которые взяли предыдущий кредитный договор по программе до 23 декабря 2023 года. Если же ипотека получена после этой даты, то воспользоваться данной мерой поддержки еще раз можно только при соблюдении следующих условий:
То же правило действует, если ранее заемщик участвовал в других программах льготной ипотеки с господдержкой (например, сельская ипотека, ИТ-ипотека, Дальневосточная или Арктическая ипотека).
Под "донорской" ипотекой понимается финансовая схема, позволяющая обойти целевые критерии государственной программы семейной ипотеки. Ее суть – привлечение в качестве созаемщика по льготному кредиту лица, формально соответствующего требованиям программы. Бремя платежей и право собственности на приобретаемое жилье фактически принадлежат иному лицу или семье, изначально не имевшим права на льготу. Например, родственнику, знакомому, семьям с детьми старше 6 лет и др.
Схема опирается на нормы о множественности лиц в обязательстве – ст. 322 и 323 Гражданского кодекса и отсутствие в программе прямых ограничений на состав созаемщиков. Так, согласно упомянутому подпункту "г" п. 32 Решения № 25-67381-01850-Р (второе предложение), круг лиц, выступающих в качестве заемщиков и созаемщиков, определялся кредитным договором банка.
При этом требование об обязательном наличии детей на таких участников ипотеки не установлено.
Широкое распространение схемы привело к ряду негативных последствий:
Тот факт, что супруги с 1 февраля 2026 года автоматически становятся созаемщиками по семейной ипотеке, должен укрепить конструкцию кредита как обязательства, принадлежащего именно семье, а не произвольному кругу лиц. Это исключит возможность для "донорства" в будущем.
Как отметил Минфин России на своем сайте, поправки в процедуре оформления семейной ипотеки, касающиеся созаемщиков, не затрагивают военнослужащих, которые участвуют в накопительно-ипотечной системе.
До недавнего времени (до 1 октября 2025 года) рефинансирование комбинированной ипотеки (кредита, который сочетает в себе льготную часть и рыночную – остаток, который превышает лимит по госпрограмме) было сопряжено с определенным правовым риском для заемщика. Кредитные организации, руководствуясь внутренними процедурами, рассматривали операцию рефинансирования как полное погашение первоначального обязательства с заключением нового кредитного договора. В результате заемщик безвозвратно утрачивал право на льготную ставку по государственной программе. Это делало экономически нецелесообразным попытки снизить переплату по рыночной части долга даже в условиях снижения ключевой ставки Банка России.
Данная проблема требовала защиты прав заемщиков – семей с детьми. Начиная с 1 февраля 2026 года, согласно все тому же Решению № 25-67381-01850-Р, семьям с детьми доступно целевое рефинансирование комбинированной ипотеки по новым правилам. Так, для снижения ставки по рыночной (сверхлимитной) части кредита больше не потребуется рефинансировать весь кредит целиком.
По обновленному механизму рефинансируется только рыночная часть комбинированного кредита. Льготная же составляющая остается неизменной – сохраняется ее размер, ставка и условия госпрограммы. Это позволит заемщику снизить общую переплату, не теряя выгоды от государственной поддержки.
Программа льготного кредитования семей с детьми нуждается в дальнейшем совершенствовании. В частности, такого мнения придерживается ряд представителей обеих палат парламента. Так, по мнению Валентины Матвиенко, собственное отдельное жилье – мечта любой семьи, которая должна сбываться как можно быстрее и без перетока в другие регионы страны. "Мы выступаем за приоритетную выдачу семейной ипотеки именно в регионе проживания семьи", – заявила она на заседании Совета законодателей при Федеральном Собрании, посвященном доступности жилья и развитию жилищной инфраструктуры 16 декабря 2025 года.
Председатель Совета Федерации также подчеркнула, что помимо собственно жилья важна и сопутствующая современная инфраструктура. "Вдумчиво надо посмотреть на модернизацию всей инфраструктуры – от ремонта коммунальных сетей и расширения сети парковок до повышения доступности ясель, детских поликлиник. Быстрых решений нет. Но давайте начнем по-настоящему менять подходы к состоянию жилищной и коммунальной инфраструктуры, в том числе развивая инновации и новые системы финансирования", – отметила Матвиенко.
В свою очередь, Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков предложил дифференцированный подход к установлению ставок по семейной ипотеке, увязав их с количеством детей в семье. Причем такое решение, по словам депутата, должны принять уже в первом квартале 2026 года.
"Льготная ставка будет уменьшаться с появлением у родителей каждого следующего ребенка. Это поддержит семейный бюджет и позволит людям рассчитывать на улучшение жилищных условий при планировании детей. Более того, считаю необходимым предусмотреть возможность дополнительного снижения льготных ставок ниже обсуждаемых порогов (10%, 6% и 4%) в случае уменьшения ключевой ставки Банка России", – рассказал Аксаков в своем телеграм-канале.
