Сельская ипотека: новые условия в 2025 году

© guphary / Фотобанк 123RF.com

Каждый житель мегаполиса хоть раз в жизни задумывался о своем частном доме вдали от городской суеты. В 2020 году у россиян даже появилась возможность взять льготный ипотечный кредит (до 3 % годовых) на покупку или строительство жилья в сельской местности. Соответствующая программа позволяет не только приобрести готовую недвижимость, включая квартиры в малоэтажном доме на сельской территории, но и построить новый жилой дом. Она действует бессрочно по всей стране, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и административных центров регионов.

Раньше кредит по привлекательной ставке мог оформить любой гражданин – ограничения имелись исключительно по возрасту. Теперь же позаимствовать у банка деньги в сумме до 6 млн руб. на свой сельский дом вправе только участники СВО и те, кто непосредственно работает на развитие села. Такое требование наряду с другими существенными поправками появилось в этом году.

В материале расскажем:

Особенности программы сельской ипотеки

Сельская ипотека была разработана государством как часть госпрограммы по комплексному развитию сельских территорий. Она утверждена Постановлением Правительства РФ от 31 мая 2019 г. № 696 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Комплексное развитие сельских территорий" и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации".

С одной стороны, программа выступает мерой государственной поддержки населения для обеспечения граждан жильем на доступных условиях, а с другой стороны – способствует развитию сельских территорий и малых городов за счет привлечения в них новых жителей. Средства для кредитования населения по этой программе ежегодно выделяются из федерального бюджета банкам и кредитным организациям, прошедшим специальный отбор. Программа работает с 2020 года. Распорядителем бюджетных средств и куратором сельской ипотеки выступает Минсельхоз России.

Сама программа является бессрочной, однако имеет определенные лимиты. Как только выделенные средства заканчиваются, выдача займов временно приостанавливается. В последний раз прием заявок на сельскую ипотеку был прекращен в сентябре 2024 года, а возобновление планируется летом 2025 года. Уточнить информацию о возобновлении выдачи и актуальных условиях можно в конкретных банках, на их сайтах и государственных порталах. 

Основу нормативно-правового регулирования сельской ипотеки составляют:

1. Постановление Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. № 1567 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу "ДОМ.РФ" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)";
2. Решение Минсельхоза России от от 20 марта 2025 г. № 22-67386-00396-Р "О порядке предоставления субсидии российским кредитным организациям и АО "ДОМ.РФ" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)" (далее – Решение).

Кто может получить сельскую ипотеку в 2025 году

С самого начала действия программы в 2020 году и до 20 марта 2025 года кредит по программе сельской ипотеки мог получить любой гражданин РФ, достигший 21 года, независимо от своего рода деятельности. Теперь требования к заемщикам изменились – программа стала более адресной.

В этом году получить сельскую ипотеку могут только граждане, трудящиеся по основному месту работы в сельской местности в определенных сферах. Перечислим эти сферы в таблице:

Для получения сельской ипотеки потенциальный заемщик должен проработать в одной из этих сфер не менее пяти лет с даты заключения кредитного договора. Далее ему необходимо будет не реже одного раза в шесть месяцев представлять в банк сведения об основном месте работы. Такая обязанность должна быть прописана в кредитном договоре.

Россельхозбанк разработал удобный сервис, с помощью которого можно быстро проверить соответствие заемщика требованиям программы с учетом его места работы.

Участники специальной военной операции составляют особую категорию заемщиков: их место работы не имеет значения для получения сельской ипотеки. Взять кредит могут как контрактники, так и военнослужащие по призыву. Кроме того, заемщиком вправе стать супруг или супруга участника СВО, а в случае смерти военнослужащего – его вдова или вдовец, не вступившие в новый брак. При этом должно соблюдаться условие: участник либо погиб при исполнении служебных обязанностей, либо умер позже, но по причинам, связанным с участием в СВО, – например, от ранения или вследствие заболевания, полученного во время военной службы.

Что можно купить на сельскую ипотеку

Сельская ипотека – целевой кредит, поэтому потратить заемные деньги можно строго определенным образом:

1. приобрести готовую для проживания квартиру по договору купли-продажи или строящуюся – по договору участия в долевом строительстве;
2. купить готовый жилой дом по договору купли-продажи или строящийся – по договору участия в долевом строительстве;
3. построить жилой дом на собственном или арендованном земельном участке по договору подряда с подрядной организацией, в том числе завершить ранее начатое строительство;
4. возвести жилой дом своими силами на собственном или арендованном земельном участке с использованием домокомплекта отечественного производства;
5. приобрести земельный участок и построить на нем жилой дом по договору подряда с подрядной организацией или самостоятельно с использованием домокомплекта;
6. погасить кредит на покупку жилого помещения, взятый ранее – до 1 января 2020 года (п. 1 Решения).

Требования к жилому помещению

Квартиры и жилые дома, приобретаемые или строящиеся заемщиком на средства сельской ипотеки, должны:

1. располагаться в сельской местности;
2. быть пригодными для постоянного проживания;
3. иметь электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление;
4. быть определенного размера: не менее учетной нормы площади жилого помещения (жилого дома) в расчете на одного члена семьи, установленной органом местного самоуправления (п. 10-11 Решения).

Соответствует жилое помещение этим требованиям или нет, определяет банк, который выдает кредит. При принятии решения он руководствуется внутренними правилами и процедурами.

Квартира, приобретаемая на средства сельской ипотеки, должна быть расположена в малоэтажном многоквартирном доме – до пяти этажей включительно, и находиться в собственности продавца не более пяти лет.

Готовый жилой дом должен принадлежать продавцу на момент подписания кредитного договора не менее трех лет. Если заемщик берет кредит на строительство жилого дома, то завершить строительство он должен в течение 24 месяцев со дня предоставления кредита.

Местоположение жилого помещения

Главной особенностью программы "Сельская ипотека" является то, что она действует только в сельской местности: именно здесь должны быть расположены приобретаемые или строящиеся жилые помещения, здесь должны жить и трудиться заемщики.

Конкретные перечни населенных пунктов, относящихся к сельской местности, определяются региональными властями.

Условия сельской ипотеки

Главное достоинство программы сельской ипотеки – это ее финансовые условия:

Размер процентной ставки – самый низкий из всех действующих льготных ипотечных программ и составляет от 0,1% до 3% в зависимости от банка, индивидуальных условий кредитования, местоположения недвижимости. Так, ставка в пределах 0,1-3% годовых устанавливается в отношении объектов недвижимости, расположенных в сельской местности и в городах с населением не более 30 тыс. человек, 0,1% – в отношении недвижимости, расположенной на сельских территориях (сельских агломерациях) приграничных муниципальных образований.

Заемщику потребуется первоначальный взнос в размере 20% от стоимости объекта недвижимости или более. Его можно оплатить из собственных средств или за счет материнского капитала.

Максимальная сумма кредита составляет 6 млн руб., а срок предоставления кредита – до 25 лет. Если кредит берут супруги, то они могут получить в два раза больше – до 12 млн руб., что позволит приобрести более дорогостоящий объект недвижимости.

На сайте Россельхозбанка можно воспользоваться ипотечным калькулятором и рассчитать доступную сумму кредита и ежемесячный платеж.

ВАЖНО

© ohorodniichuk / Фотобанк 123RF.com

Сельскую ипотеку можно получить только один раз. Участие в программе является однократным также для созаемщика и поручителя.

При этом если кредит был оформлен после 23 декабря 2023 года, человек лишается возможности получить ипотеку и по другим льготным федеральным программам:

• льготная ипотека;
• семейная ипотека;
• IТ-ипотека;
• Дальневосточная ипотека;
• Арктическая ипотека.

Аналогично, если займщик раньше участвовал в других льготных ипотечных программах, начиная с 23 декабря 2023 года, то заключить кредитный договор по программе "Сельская ипотека" он не сможет.

---

После приобретения квартиры или жилого дома заемщик должен будет зарегистрироваться там по месту жительства.

Какие банки выдают сельскую ипотеку

Для участия в программе сельской ипотеки банки проходят специальный отбор, и затем Минсельхоз России утверждает перечень банков-участников. Потенциальные заемщики самостоятельно выбирают организацию для получения кредита. В 2025 году сельскую ипотеку могут выдавать:

1. АО "Россельхозбанк" – является лидером программы; именно этот банк выдает 75% кредитов по сельской ипотеке;
2. ПАО Сбербанк;
3. Банк ВТБ (ПАО);
4. АО "АЛЬФА-БАНК";
5. ПАО КБ "Центр-Инвест";
6. Банк Левобережный ПАО;
7. ПАО "АК БАРС" БАНК;
8. АКБ "Энергобанк" (АО);
9. РНКБ Банк (ПАО);
10. ПАО "Дальневосточный банк";
11. АО "Банк ДОМ.РФ";
12. АО "Акционерный банк "РОССИЯ";
13. ПАО "Банк "Санкт-Петербург";
14. КБ "Кубань Кредит" ООО;
15. ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк";
16. ПАО Банк "ФК Открытие".

Проблемы и риски сельской ипотеки

Несмотря на очевидные плюсы сельской ипотеки, за несколько лет ее практического применения выявились и сложности.

Основная проблема в реализации программы – это ажиотажный спрос со стороны населения и, как следствие, быстрое исчерпание лимитов. Из-за этого потенциальные заемщики рискуют получить отказ в выдаче кредита даже после его одобрения и понести убытки.

Приведем пример из судебной практики. Гражданка подала заявку на кредит по сельской ипотеке. Банк одобрил ей кредит и запросил необходимые документы, однако через некоторое время отказал в выдаче займа по причине отсутствия денежных средств и окончания лимитов.

Заемщица на тот момент уже продала имеющееся у нее жилье и для покупки нового была вынуждена оформить другой кредит по более высокой ставке. Она обратилась в суд с иском к банку о возмещении причиненного ущерба. Первоначально все три инстанции отказали в удовлетворении ее требований. Однако Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение, пояснив, что права истицы как потребителя были нарушены, кроме того, суды не дали оценку тому обстоятельству, что она заключила кредитный договор с более высокой процентной ставкой (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2022 г. № 11-КГ22-12-К6).

В результате пересмотра дела суды апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили требование гражданки о возмещении ущерба, выплате штрафа и оплате судебных расходов (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 25 апреля 2023 г. № 88-8333/2023).

Отказы банков в предоставлении кредита из-за исчерпания объема субсидии также часто становятся причиной споров между заемщиками и продавцами недвижимости по поводу возврата задатка (например, Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 3 апреля 2023 г. № 8Г-5148/2023/88-7500/2023; Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 7 марта 2023 г. № 88-1761/2023 по делу № 2-66/2022-54).

Ожидается, что в 2025 году проблему быстрого исчерпания лимитов удастся преодолеть:бюджет на сельскую ипотеку увеличен на 66% и составит 40,7 млрд руб., Кроме того, аудитория потенциальных заемщиков существенно сократилась.

Определенный риск существует для заемщиков, которые берут сельскую ипотеку для строительства дома: они должны завершить его в течение 24 месяцев с даты подписания кредитного договора. Если этого не сделать, то банк повысит процентную ставку до базовой. Однако чаще всего задержки строительных работ происходят не по вине заемщика, а по вине подрядной организации или вследствие других факторов.

Введение новых требований к заемщикам в 2025 году также увеличивает их риски. Если заемщик потеряет работу и в течение 6 месяцев не сможет найти новую на подходящем предприятии, банк вправе увеличить процентную ставку.

***

В 2025 году льготная программа "Сельская ипотека" продолжает свое действие. Теперь она ориентирована на сельских жителей, трудящихся в определенных сферах, а также участников СВО. Одновременно с этим государство увеличило объем субсидии на возмещение кредитным организациям недополученных доходов. Низкие ставки и другие условия программы сохранены в прежнем виде.