olenka-2008 / Depositphotos.com

Микропредприятие из Еврейской автономной области попробовало вернуть себе стоимость земельного участка, сначала переданного в аренду под строительство МКД, а затем, естественно, отданного безвозмездно в общую долевую собственность собственников помещений в данной новостройке. Бывший владелец земли под МКД объявил "неосновательным обогащением" стоимость своего бывшего участка (за вычетом полученных арендных платежей) и потребовал это "обогащение" у своего же арендатора.

Обоснование – арендатор якобы без правовых оснований, а в связи с осуществлением строительства на спорном земельном участке, осуществил отчуждение спорного земельного участка в собственность лиц, приобретших право собственности на жилые и нежилые помещения в доме, в результате чего сберег сумму стоимости земельного участка за вычетом стоимости аренды.

В иске, разумеется, было отказано в первой, апелляционной и кассационной инстанциях, затем дело не стал пересматривать Верховный Суд Российской Федерации:

• в ст. 289 Гражданского кодекса  определено, что собственнику квартиры в МКД наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома;
• согласно ч. 5 ст. 16  Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД;
• из п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, п. 8 раздела III Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 6 июля 2016 г., следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в МКД на соответствующий земельный участок;
• собственник спорного земельного участка передал его арендатору во временное владение и пользование для строительства МКД, спорным договором аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок исключительно по прямому назначению и в соответствии с принадлежностью к категории земель;
• с учетом этого требования истца в рассматриваемой ситуации не могут быть удовлетворены.

В суде округа истец ходатайствовал о направлении запроса в КС РФ: а соответствуют ли положениям ст. 8 и ст. 17 Конституции РФ нормы ЖК РФ в отношении возможного возложения на частное лицо последствий строительства на его земельном участке многоквартирного жилого дома (МКД) в виде безвозмездной утраты права собственности на земельный участок? Но Арбитражный суд Дальневосточного округа не усмотрел оснований для обращения в КС РФ и в ходатайстве благоразумно отказал (Определение Конституционного Суда РФ от 28 мая 2020 г. № 1191-О).

 Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Тогда истец из ЕАО обратился с жалобой в Конституционный Суд РФ самостоятельно, однако поддержки там не нашел:

• по мнению заявителя, п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ – по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, – нарушает конституционное право собственности заявителя, позволяя другим лицам неосновательно обогащаться за счет изначального собственника;
• однако указанная норма направлена на защиту и обеспечение жилищных прав и законных интересов собственников помещений в МКД;
• норма не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявителя, который, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности (п. 5 ст. 10 ГК РФ) при осуществлении основанной на принципах риска и самостоятельности предпринимательской деятельности (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ), знал при заключении договора аренды земельного участка, что земельный участок передается в аренду именно для целей строительства многоквартирного дома.