Справка о практике рассмотрения судами дел, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по Саратовской области

Общие положения

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав впервые была предусмотрена Гражданским Кодексом Российской Федерации 1994 года (ст. 131 ГК РФ) и принятым в соответствии с ним Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав определена как акт, имеющий юридическое значение. Следовательно с совершением этого акта закон связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

При этом государственной регистрации подлежит не только право собственности, но и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, аренда, доверительное управление (ст. 4 Закона о регистрации, ч. 1 ст. 164 ГК РФ). Данный перечень охватывает практически все случаи возникновения перехода, обременения, прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного субъективного права на недвижимость.

Вместе с тем, права на недвижимое имущество, возникшие на законном основании до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации, введенной ФЗ.

До вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" процесс регистрации недвижимого имущества и сделок с ним регулировался Инструкцией, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР N 83 от 21 февраля 1968 года, Инструкцией о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утвержденной приказом Центрального статистического управления СССР от 15 июля 1985 года N 380, и был возложен на предприятия технической инвентаризации.

С введением в действие Закона о регистрации государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом возложена на учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа.

В Саратовской области - это Саратовская областная регистрационная палата и ее филиалы.

Согласно ст. 8 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Данное положение нашло развитие в ряде статей ГК РФ - ст. 131 (государственная регистрация недвижимости), ст. 223 (момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), ст. 551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость).

В силу этих норм право собственности на недвижимость возникает у обладателя не в момент заключения договора, принятия акта соответствующим органом, а после государственной регистрации права, приобретенного на основании правоустанавливающих документов.

Однако суды при рассмотрении дел, где наличие права на недвижимое имущество имеет значение для разрешения дела, не во всех случаях требуют от сторон предоставления данных о государственной регистрации права на недвижимое имущество, ограничиваются истребованием лишь одного договора либо иного основания приобретения права.

Так, Волжским районным судом были удовлетворены исковые требования Потаповой о разделе общего имущества супругов, в том числе о признании права собственности на 1/2 долю квартиры, приобретенной в период брака.

Основанием отмены решения суда в кассационной инстанции явилось несоблюдение судом требований ст. 223 ГК РФ, устанавливающей, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следовало, что квартира приобретена по договору купли-продажи, данных о том, что данная сделка и переход права собственности зарегистрированы в Саратовской областной регистрационной палате, в материалах дела не имелось, напротив, судебной коллегии были представлены выписки из Единого государственного реестра прав, согласно которым за сторонами не зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, в свою очередь, согласно справке МУП БТИ администрации г. Саратова указанная квартира значилась принадлежащей продавцу.

Таким образом, судом за сторонами по делу было признано право собственности на недвижимое имущество, которое им не принадлежит, зарегистрировано на праве собственности за иным лицом.

Необходимо отметить, что определенную сложность испытывают суды не только при определении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору, но и при определении момента заключения договора.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение), ее акцепта (согласия), т.е. когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Однако п. 3 данной статьи содержит указание о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ обязательной регистрации подлежат сделки с землей (ст. 164), договоры купли-продажи и мены жилых помещений (ст. 558, 567), договоры купли-продажи и мены предприятий (ст. 560, 564), договоры аренды недвижимого имущества на срок свыше года (ст. 609), договоры дарения недвижимого имущества (ст. 574), договоры ренты (ст. 584), договоры доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017)

Только после проведения государственной регистрации данных сделок указанные договоры должны признаваться заключенными, несмотря на достижение между сторонами согласия по всем существенным условиям договора.

Решением Марксовского городского суда удовлетворены исковые требования заявителя об освобождении квартиры от ареста. В обоснование выводов суд сослался на обстоятельства заключения между сторонами договора купли-продажи квартиры до наложения на нее ареста.

Постановлением Президиума Саратовского областного суда решение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое судебное рассмотрение по тем основаниям, что на момент наложения ареста на спорную квартиру договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован, что в соответствии со ст. 558 ч. 2 ГК РФ свидетельствует о незаключении договора, об отсутствии права собственности у приобретателя на арестованное имущество.

В статье 218 Гражданского Кодекса РФ установлены основания приобретения права собственности, которые в соответствии со ст. 17 Закона о регистрации являются основаниями для государственной регистрации права на недвижимое имущество.

К таким основаниям законодатель относит:

акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством;

гражданско-правовые договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества;

свидетельства о праве на наследство;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

иные акты передачи прав заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством;

вступившие в законную силу судебные решения.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности, наряду с другими основаниями, возникают из судебного решения, устанавливающего гражданские права и обязанности.

При этом решения судов можно (условно) разделить на два вида:

решения, которые признают за гражданами или организациями определенные права на недвижимое имущество;

решения, которые признают недействительными права и обязанности граждан и юридических лиц на недвижимое имущество (признающие недействительными оспоримые сделки или указывающие порядок применения последствий ничтожных сделок).

Решения, которые постановлены по жалобе на действия регистрирующего органа, по сути являются проверкой соответствия правоустанавливающих документов (договоров, актов, свидетельств) требованиям действующего законодательства.

Подготовка дел к судебному разбирательству

По данной категории споров задачами подготовки дел к судебному разбирательству согласно требованиям ст. ст. 141-142 ГПК РСФСР являются:

определение правоотношений сторон; закона, которым следует руководствоваться; установление юридически значимых обстоятельств; состава лиц, участвующих в деле; определение доказательств, которые каждая сторона должна представить в обоснование своих требований и возражений.

О проведении подготовки дела к судебному разбирательству судьей должно быть вынесено соответствующее определение, с которым необходимо ознакомить стороны по делу.

Подготовка дела к судебному разбирательству имеет первостепенное значение, поскольку способствует наиболее полному выяснению при судебном рассмотрении всех обстоятельств дела, правильному его разрешению и рассмотрению дела в кратчайшие сроки.

По большинству изученных гражданских дел в определениях судов о подготовке дела к судебному разбирательству обычно на стороны возлагалась обязанность предоставить выписку из Единого государственного реестра прав о регистрации права, справку БТИ о принадлежности недвижимого имущества, но не определялись правоотношения сторон, нормы материального права, подлежащие применению, юридически значимые обстоятельства.

По некоторым же делам, рассмотренным, в частности, Кировским, Петровским, Марксовским судами, судьями приняты к производству исковые заявления на бланках определений, в которых отражен лишь предмет спора и дата назначения дела к судебному разбирательству. Подготовка этих дел к рассмотрению судьями не проводилась.

В соответствии со ст. 5 Закона о регистрации, участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним - с другой.

Вместе с тем, не всегда процессуальное положение регистрирующего органа должно быть определено как ответчика по делу. Учреждение юстиции может быть привлечено к делу и в качестве третьего лица на стороне истца, либо ответчика, либо вступить в процесс для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на него обязанностей для защиты прав и интересов государства (ч. 2 ст. 42, ст. 182 ГПК РСФСР).

Так, по делам о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности, где поставлен вопрос о признании недействительной записи о регистрации права, а также по делам о признании права собственности на недвижимое имущество, решение по которому будет основанием для внесения записи о регистрации права, учреждения юстиции следует привлекать в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельные требования.

Если гражданином подана в суд жалоба на неправомерные действия учреждения юстиции в порядке гл. 24 ГПК РСФСР, то данный орган привлекается к делу в качестве лица, действия которого обжалуются.

При решении вопроса о принятии жалобы судам следует иметь в виду, что по форме и содержанию жалоба должна соответствовать требованиям ст. 126 ГПК РСФСР, в ней, в частности, должно быть указано, какое конкретно действие или решение обжалуется, какие права и свободы гражданина нарушены этими действиями.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели отказ в государственной регистрации обжалуют в Арбитражный суд по правилам подсудности, установленным ст. 22 АПК РФ.

Вместе с тем, вопрос подведомственности дел об установлении факта владения строением на праве собственности, по заявлениям юридических лиц или предпринимателей, решается с учетом положений ст. 247 ГПК РСФСР и ст. 22 АПК РФ, в соответствии с которыми суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение личных или имущественных прав граждан или организаций; арбитражный суд рассматривает дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение для организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Рассмотрение дел о признании права собственности на недвижимое имущество

Согласно ст. 18 Закона о регистрации, государственная регистрация права производится регистрирующим органом только при представлении заявителем документов, устанавливающих наличие (возникновение, переход, ограничение) прав на имущество.

Однако в силу правовой неграмотности, иных обстоятельств участники гражданских правоотношений не всегда оформляют возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество в установленном законом порядке.

В судебной практике имеют место случаи, когда у заявителя отсутствуют документы, подтверждающие приобретение им права собственности на недвижимое имущество, в связи с чем, с целью защиты своего нарушенного или оспариваемого права, сторона вынуждена обращаться в суд.

Анализ изученных дел показал, что наиболее часто судами рассматриваются дела о признании права собственности на самовольно возведенные строения.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, ее осуществившим, только при условии предоставления земельного участка, на котором возведена постройка, данному лицу в установленном порядке. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан.

При данных положениях закона юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом, являются: отведен ли земельный участок под постройку в установленном законом порядке; имеются ли необходимые разрешения на возведение постройки; нарушены ли при строительстве градостроительные нормы и правила; не нарушает ли сохранение постройки права других лиц; не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако суды не всегда правильно определяют обстоятельства, имеющие правовое значение по делам данной категории, устанавливают круг доказательств и распределяют бремя доказывания.

Так, Ленинским районным судом вынесено решение, которым удовлетворен иск Афтаева к администрации г. Саратова, Саратовской областной регистрационной палате о признании права собственности на самовольную постройку - домовладение N 2 по Молодежному тупику п. Жасминный, строительство которого осуществлялось без проектной документации.

В качестве юридически значимых обстоятельств по делу судом были определены обстоятельства предоставления земельного участка истцу, возможность принятия дома в эксплуатацию, нарушение прав других лиц возведением данной постройки.

В качестве доказательств суду были представлены свидетельство о праве собственности на землю, заключение управления Госархстройнадзора о возможности принятия дома в эксплуатацию, проект жилого дома, согласованный архитектором Ленинского района.

Однако доказательств соблюдения прав других лиц возведением постройки суду не представлялось, в материалах дела их не имеется.

В то же время, согласно справке МУП БТИ г. Саратова, 1/2 доля дома N 2 по ул. Молодежный тупик значится принадлежащей на праве собственности Фурсову В.С., который к участию в деле не привлечен, его мнение по делу не выяснялось.

Необходимо отметить, что при вынесении решений о признании за заявителями права собственности на самовольно возведенные строения судами не всегда выполнялись требования ст. 18 Закона о регистрации, в соответствии с которой документы, устанавливающие наличие прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для регистрации права в Едином государственном реестре прав.

Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г., решение суда (документ, устанавливающий право) должно содержать описание объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, площадь, назначение, этажность для отдельно стоящих домов, этаж и номер помещения или квартиры.

По большинству изученных дел в резолютивной части решения не имеется описания объекта недвижимости, в том числе надворных построек, входящих в состав домовладения, что служит основанием повторного обращения в судебные органы по вопросу вынесения дополнительного решения суда либо разъяснения принятого решения.

Так, Ленинским районным судом было вынесено решение, которым за Мишаниной признано право собственности на самовольную постройку - домовладение, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Речная, д. 2.

Однако Саратовской областной регистрационной палатой государственная регистрация права собственности Мишаниной на недвижимое имущество была приостановлена по тем основаниям, что из решения суда невозможно определить состав домовладения, в частности, входят ли сарай, гараж, теплица в состав домовладения, право собственности на которое признается за заявителем.

По заявлению Мишаниной, суд вынужден был выносить дополнительное решение, где указал о вхождении в состав домовладения надворных построек.

Определенную сложность вызывает у судов рассмотрение дел, связанных с признанием прав собственности на недвижимое имущество, владелец которого умер.

Как правило, такие споры вызваны обстоятельствами наличия у умершего одного из оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество (в частности, договора: купли-продажи, дарения, мены, приватизации; акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, о принятии дома в эксплуатацию), но в то же время отсутствует регистрация данного права в регистрационном органе.

Поскольку учреждение юстиции отказывает наследникам в регистрации права собственности на недвижимое имущество за умершим, а нотариусы в выдаче свидетельства о праве на наследство, заинтересованные лица вынуждены обращаться в суды.

При этом нередко заявители оформляют свои требования в порядке особого производства и просят установить факт принадлежности недвижимого имущества умершему.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 247 ГПК РСФСР суд устанавливает факт владения строением на праве собственности лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке (Разъяснение постановления Пленума Верховного Суда СССР от 21.06.1985 г.).

По-видимому, имеется в виду постановление Пленума Верховного Суда СССР от 21.06.1985 г.

Так, Петровским городским судом рассмотрен спор об установлении факта принадлежности 1/2 доли дома на праве собственности наследодателю и включении ее в наследственную массу.

Установив в судебном заседании, что 1/2 доля дома принадлежала наследодателю на основании договора дарения; переход права собственности не был зарегистрирован правообладателем в регистрирующем органе; заявитель является наследником умершего, вынес решение, которым установил факт владения умершим 1/2 долей дома, включил данное имущество в наследственную массу.

Вместе с тем, установление факта владения 1/2 долей недвижимого имущества не восстанавливало нарушенного права заявителя, по сути, еще раз, помимо договора дарения, подтверждало право умершего на недвижимое имущество.

В данном случае решение суда послужит лишь основанием для выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство наследнику, которое, в свою очередь, явится основанием для регистрации права собственности наследника на наследственное имущество в учреждении юстиции.

Наиболее целесообразно поступают суды, которые разъясняют заявителям о необходимости постановки перед судом исковых требований о включении недвижимого имущества в наследственную массу и признании права собственности на данное имущество за наследниками в порядке наследования.

Разрешая данные требования, суды правильно руководствуются нормами наследственного права ст. 527, 532, 546 ГК РСФСР (ред. 1964 г.), нормами ГК РФ, устанавливают юридически значимые обстоятельства, каковыми по данной категории дел будут являться: принадлежит ли недвижимое имущество наследодателю на законном основании; не имел ли место переход права к другому лицу до смерти наследодателя; являются ли заявители наследниками умершего; принято ли ими наследство; не имеется ли других наследников, принявших наследство, кроме заявителей.

Данное решение послужит основанием для регистрации учреждением юстиции права собственности на спорное имущество за наследниками в порядке наследования.

Рассмотрение дел, связанных с признанием недействительной государственной регистрации прав

Согласно ст. 17 Закона о регистрации, вступившее в законную силу судебное решение является основанием не только для возникновения права собственности на недвижимое имущество, но и основанием для прекращения, ограничения прав на недвижимое имущество.

Анализ поступивших дел показал, что наиболее часто в судебном порядке ставились вопросы о признании недействительными (незаконными) тех материально-правовых оснований (правоустанавливающих документов), которые легли в основу проведения государственной регистрации права.

К делам данной категории следует отнести дела: о признании недействительными сделок (договоров купли-продажи, дарения, мены, приватизации и т.д.); о признании недействительными свидетельств о праве на наследство; о признании недействительными актов органов власти или местного самоуправления (о предоставлении земельного участка под строительство дома, о приемке дома в эксплуатацию) и т.д.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ недействительные сделки делятся на две группы: оспоримые - в силу признания их таковыми судом; и ничтожные сделки - независимо от признания их таковыми судом.

Это означает, что в отношении ничтожной сделки, как правило, не требуется вынесения судом решения о признании ее недействительной, она недействительна в силу прямого указания закона, и поэтому суд обязан в отношении такой сделки лишь вынести решение о применении последствий ее недействительности.

Согласно ст. 4 ГПК РСФСР требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может предъявить любое заинтересованное лицо, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются.

Кроме того, из смысла ст. 166 ГК РФ следует, что суд, установив факт совершения ничтожной сделки, вправе по собственной инициативе применить последствия недействительности такой сделки независимо от того, было ли заявлено соответствующее требование.

С другой стороны, следует иметь в виду, что Гражданский Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании ничтожной сделки недействительной. Споры по таким требованиям должны рассматриваться в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Перечень оснований недействительности сделок предусмотрен параграфом 2 главы 9 Гражданского Кодекса, к таким основаниям относятся - несоответствие сделки требованиям закона (ст. 168), совершение сделки для вида, без намерения создать правовые последствия, с целью прикрыть другую сделку (ст. 170), совершение сделки гражданином, признанным недееспособным (ст. 171), совершение сделки несовершеннолетним (ст. 172), совершение сделки под влиянием заблуждения (ст. 178), совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179) и др.

В связи с этим судам необходимо обращать внимание на содержание исковых заявлений с учетом требований ст. 126 ГПК РСФСР.

Так, в исковом заявлении должны быть указаны обстоятельства, на которых истец основывает свое требование и доказательства, подтверждающие изложенные истцом обстоятельства, т.е. должно быть указано основание, по которому, по мнению истца, сделка должна быть признана недействительной.

Изучение дел показало, что не во всех случаях стороны, предъявляя в суд требования о признании сделок недействительными, ставили вопрос и о применении последствий недействительности сделок, в частности о признании недействительной государственной регистрации права.

Суды, в свою очередь, также не разъясняли заявителям право на предъявление таких требований, не применяли последствия недействительности сделки и по собственной инициативе.

Так, Октябрьским районным судом признаны недействительными договор приватизации квартиры, заключенный между администрацией Октябрьского района г. Саратова и Волковой Т.И., и договор купли-продажи этой же квартиры, заключенный между Волковой и Соиновой. Применены последствия недействительности договоров - Соинова и Волкова обязаны передать друг другу соответственно квартиру и деньги, на администрацию возложена обязанность принять квартиру на баланс и заключить с Волковой договор найма.

То обстоятельство, что в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру на имя Волковой, оставлено судом без внимания.

Исполнить такое решение без предъявления еще одного искового требования о признании недействительной записи о регистрации права собственности Волковой на квартиру будет невозможно.

Нередко, применяя последствия недействительности сделки, суды указывают в решении суда о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права.

Вместе с тем, в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Свидетельство о государственной регистрации права - это документ, подтверждающий факт внесения данных о праве на объект в реестр.

Правильным является оспаривание именно записи в реестре как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения (перехода) права, а не производную от этой записи - свидетельство о государственной регистрации прав.

Рассмотрение жалоб на действия регистрирующего органа

В соответствии со ст. 13 Закона при проведении государственной регистрации, учреждение юстиции проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены в ст. 18 Закона - они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре: содержать описание объекта недвижимого имущества, вид регистрируемого права, нотариально удостоверены (в случаях, предусмотренных законом), скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или должностных лиц; план недвижимого имущества должен быть удостоверен органом учета объектов недвижимого имущества; план земельного участка - органом, ответственным за проведение кадастровых работ.

Анализ изученных дел показал, что в большинстве случаев граждане обращаются с жалобами на отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав по основаниям несоответствия документов, представленных на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства по форме или содержанию.

При принятии жалобы на отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав суд должен тщательно проверить основания отказа, возможно ли устранение указанных недостатков в судебном порядке.

Так, рассматривая жалобу Воробьевой и Юрикова на отказ Саратовской областной регистрационной палаты в регистрации права собственности на жилое помещение, перешедшее заявителям по договору дарения, Волжский суд установил, что описание объекта недвижимости в договоре - отдельная квартира и в справке органа учета недвижимости - комната в коммунальной квартире не соответствуют друг другу, и обоснованно отказал в удовлетворении жалобы.

При этом суд правомерно руководствовался как Законом о государственной регистрации прав, так и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимости, удостоверенный соответствующим органом учета объекта недвижимости.

В данном случае имело место несоответствие объекта недвижимости указанному в договоре описанию объекта недвижимости по данным органа, ведущего учет недвижимости, в связи с чем отказ в регистрации права собственности на объект недвижимости регистрирующим органом являлся правомерным.

Иная позиция занята судом по жалобе Юсуповых, Данишевских и других.

Энгельсский филиал Саратовской регистрационной палаты отказал гражданам Юсуповым, Данишевским и другим в регистрации права собственности на жилые помещения по тем основаниям, что в представленных договорах на приватизацию жилых помещений имелась ссылка на Закон "О закрытом административно-территориальном образовании", поселок Бурный, на территории которого были расположены приватизированные жилые помещения, являлся закрытым военным городком.

Юсуповы, Данишевские и др. обратились в Энгельсский районный суд с жалобами на отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности.

Суд, установив, что отказ в государственной регистрации права основан на обстоятельствах отнесения п. Бурный к статусу закрытого военного городка, данные обстоятельства не нашли своего подтверждения в судебном заседании, т.к. п. Бурный постановлением Правительства не включен в перечень закрытых военных городков, обоснованно исключил из договоров на приватизацию жилых помещений ссылку на Закон "О закрытом административно-территориальном образовании", признал отказ Саратовской регистрационной палаты в государственной регистрации права собственности незаконным, обязал регистрирующий орган произвести регистрацию права.

В данном случае суд правомерно, в соответствии с требованиями ст. 12 ГК РФ, осуществил защиту гражданских прав заявителей, дома, расположенного на земельном участке, при отсутствии сведений о наличии у собственника дома прав на земельный участок, на котором находится отчуждаемый дом.

Так, Энгельсским филиалом Саратовской областной регистрационной палаты Купцову и Демидовой было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, заключенного после введения в действие части второй ГК РФ, Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по тем основаниям, что заявителями не были представлены сведения о правах продавцов жилого дома на земельный участок, на котором находится отчуждаемый жилой дом, а также о государственной регистрации этих прав.

Рассмотрев жалобу Купцова и Демидова на незаконный отказ в регистрации, суд признал действия регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи жилого дома незаконными, обязал Саратовскую областную регистрационную палату произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Определением судебной коллегии по гражданским делам решение суда отменено, принято новое решение, которым заявителям в удовлетворении жалобы отказано.

При этом судебная коллегия правомерно исходила из требований п. 1 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которой установлена одновременная передача прав на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом и необходима для его использования покупателю. Обязательный переход прав на часть земельного участка, занятого строением, связан с наличием у продавца права на данный земельный участок.

Отказ регистрирующего органа в регистрации возникновения (перехода, прекращения) права, а также в регистрации сделки необходимо отличать от уклонения от государственной регистрации сделки стороны по договору.

Последствия отказа одной из сторон от государственной регистрации сделки предусмотрены ст. 165 ГК РФ.

Частью 1 данной статьи установлено, что несоблюдение в установленных законом случаях требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность: такая сделка считается ничтожной.

Вместе с тем, часть 2 данной статьи устанавливает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки; в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Анализ данной статьи позволяет сделать вывод, что нарушение требования о регистрации сделки служит основанием для признания сделки недействительной.

Однако для некоторых случаев предусмотрена возможность избежать недействительности указанных сделок. В данном случае речь идет о сделке, которая полностью или частично исполнена, а сторона, получившая исполнение, уклоняется от государственной регистрации. В этом случае сторона, исполнившая сделку, вправе обратиться за защитой своих интересов в суд.

Шарова обратилась в суд с иском о признании сделки купли-продажи дома действительной, вынесении решения о регистрации сделки по тем основаниям, что ответчица выселилась из дома, приобрела новое жилое помещение, где и проживает, истица передала установленную сумму в счет стоимости дома, вселилась в спорный дом. Установив по делу, что договор купли-продажи жилого помещения заключен сторонами в надлежащей форме, обе стороны сделку исполнили, продавец неправомерно уклоняется от государственной регистрации сделки, суд обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.

Судам необходимо иметь в виду, что решение суда о признании сделки не прошедшей государственную регистрацию действительной, возможно лишь в случае, если соответствующая сделка совершена в установленной форме, а также если содержание сделки не противоречит закону.

Данное решение суда не может заменить собой регистрацию. Оно будет являться основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить вопреки воле одной из сторон государственную регистрацию сделки.

Сроки рассмотрения дел, частные определения

В соответствии с ч. 3, ч. 4 ст. 99 ГПК РСФСР гражданские дела должны рассматриваться не позднее одного месяца со дня окончания подготовки дела к судебному разбирательству; дела по жалобам на действия государственных органов рассматриваются судом в десятидневный срок с момента подачи жалобы.

По изученным гражданским делам более 90% дел рассмотрено в предусмотренные законом сроки. Однако по отдельным делам нарушение сроков допущено не по причине, связанной со сложностью рассмотрения спора, а в связи с необоснованным отложением дел с заведомым нарушением срока.

Подобное дело N 2-2397 Волжского районного суда о признании недействительным договора приватизации, признании недействительной записи в Едином реестре прав принято к производству 21 июня 1999 года, в порядке досудебной подготовки 25 июня 1999 года вынесено определение о назначении судебно-психиатрической экспертизы. Несмотря на то, что заключение экспертизы поступило в суд 01.09.1999 года, судебное разбирательство по делу назначено на 13.03.2000 г., т.е. по истечении 6 месяцев.

С этого момента дело также неоднократно откладывалось, и только 18 июля 2000 года по делу постановлено решение. Таким образом, дело находилось в производстве суда свыше года.

Согласно ст. 225 ГПК РСФСР, суд, обнаружив при рассмотрении гражданского дела нарушение законности должностными лицами или гражданами, выносит частное определение и направляет его соответствующим лицам для принятия мер.

По изученным делам было постановлено 5 частных определений, что составляет 12% от всех дел.

Однако частные определения выносили только Ленинский и Кировский районные суды.

Кировским судом вынесено 4 частных определения в адрес Государственной налоговой инспекции по Кировскому району, ЗАО "Агентство по ипотечному кредитованию", руководителей юридических консультаций.

Ленинским судом вынесено частное определение в адрес директора Бюро технической инвентаризации Ленинского района г. Саратова по вопросу нарушения требований ст. 65 ГПК РСФСР о невыполнении запроса суда.