Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 28 февраля 2020 г. N 03-07-10/14470 О применении НДС в отношении денежных средств, получаемых застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства

Вопрос: Акционерное общество (далее - "Общество"), в порядке подп. 2 п. 1 ст. 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - "НК РФ") просит предоставить разъяснения законодательства о налогах и сборах в части налогообложения налогом на добавленную стоимость по следующему вопросу.

Общество является собственником земельного участка и в качестве застройщика, не являющегося подрядчиком, намерено осуществить проект по строительству кондо-отеля - гостиничного комплекса, состоящего из нежилых помещений (гостиничных номеров и апартаментов). Реализация проекта будет осуществляться с привлечением средств участников долевого строительства (физических и юридических лиц) на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - "Закон об участии в долевом строительстве"). При этом на основании ст. 15.4-15.5. Закона об участии в долевом строительстве в редакции, утвержденной Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ, действующей с 01.07.2019, денежные средства, привлекаемые Обществом (застройщиком) от участников долевого строительства на основании договоров долевого участия в строительстве, будут зачисляться на счета эскроу, открываемые на имя участников долевого строительства, строительство объекта будет осуществляться изначально за счет кредита банка, а по окончании строительства денежные средства со счетов эскроу будут направлены для погашения кредита банка.

Насколько известно Обществу, операция по получению денежных средств от участников долевого строительства рассматривается как не подлежащая налогообложению НДС на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Такие денежные средства квалифицируются как денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг). Соответствующая позиция содержится, в частности, в письме Минфина России от 15.08.2012 N 03-07-10/17.

Общество полагает, что, несмотря на неоднократные изменения в Закон об участии в долевом строительстве, в частности, связанные с введением расчетов с использованием счетов эскроу, данная позиция относительно применения положения подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подлежит изменению по следующим основаниям.

Объектом налогообложения НДС в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ является, в частности, реализация товаров, работ, услуг, передача имущественных прав.

В соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

На основании ст. ст. 1 и 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности на объект долевого строительства возникает впервые у участника долевого строительства, то есть застройщик собственником объекта долевого строительства не становится и соответственно не передает право собственности на объект долевого строительства участнику долевого строительства. Таким образом, реализации объекта долевого строительства у застройщика не возникает, а значит, не возникает объекта налогообложения НДС.

Правила о том, что право собственности на объект долевого строительства возникает именно у участника долевого строительства, а не у застройщика, в Законе об участии в долевом строительстве не изменились. Порядок расчетов по договорам долевого участия в строительстве с использованием счетов эскроу не влияет на квалификацию отношений застройщика и участника долевого строительства как операции, не являющейся реализацией товаров, работ, услуг.

На основании вышеизложенного Общество просит подтвердить, что положения Письма Минфина России 15.08.2012 N 03-07-10/17 относительно того, что денежные средства, получаемые от участников долевого строительства нежилых помещений, не являющиеся вознаграждением застройщика, не подлежат налогообложению НДС как средства, не связанные с оплатой реализованных товаров, работ, услуг.

Ответ: В связи с письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость (далее - НДС) в отношении денежных средств, получаемых застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, в ситуации и при условиях, изложенных в письме, Департамент налоговой и таможенной политики сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. N 194н, обращения организаций по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Минфине России не рассматриваются и консультационные услуги не оказываются.

Одновременно сообщаем, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по НДС увеличивается на суммы денежных средств, полученных в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Денежные средства, не связанные с оплатой товаров (работ, услуг), подлежащих налогообложению НДС, в налоговую базу не включаются.

В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.