Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 января 2020 г. N 305-ЭС19-18488 по делу N А40-288002/2018 Суд оставил без изменения решение суда первой инстанции об отказе в иске об обязании ответчика заключить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков в части изменения видов разрешенного использования земельных участков, поскольку спорные земельные участки были предоставлены истцу для определенной цели - природно-познавательный туризм, то правовые основания для изменения в договорах аренды вида разрешенного использования земельных участков отсутствуют

Резолютивная часть определения объявлена 16 января 2020 г.

Полный текст определения изготовлен 23 января 2020 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Попова В.В. и Поповой Г.Г.,

при участии представителя индивидуального предпринимателя Заливчего Сергея Андреевича - Михайлова В.В. (доверенность от 19.10.2018), Сучкова П.А. (доверенность от 16.10.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-288002/2018 по кассационной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2019,

УСТАНОВИЛА:

индивидуальный предприниматель Заливчий Сергей Андреевич обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - Управление Росимущества) об обязании заключить дополнительные соглашения к договорам от 24.12.2008 N 50-0883-04-06-0623, от 26.12.2008 N 50-1000-04-06-0623 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:27:0020118:186 и 50:27:0020118:110 в части изменения видов разрешенного использования земельных участков.

Арбитражный суд города Москвы решением от 14.02.2019 отказал в иске.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 28.05.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2019, отменил решение от 14.02.2019 и удовлетворил иск предпринимателя.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Управление Росимущества, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть указанные постановления апелляционного и окружного судов в кассационном порядке.

Определением от 11.12.2019 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Управления Росимущества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представители предпринимателя просили оставить без изменения обжалуемые постановления апелляционного и окружного судов, считая их законными и обоснованными.

Управление Росимущества, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей Управления Росимущества и предпринимателя Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые постановления апелляционного и окружного судов подлежат отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам лесных конкурсов на право заключения договора аренды участков лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных мероприятий Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства природных ресурсов России по Московской области и победитель конкурсов предприниматель Заливчий С.А. заключили 20.11.2003 договор аренды участка лесного фонда площадью 0,20 га с кадастровым номером 50:27:0020118:110 и 13.11.2006 договор аренды участка лесного фонда площадью 0,09 га с кадастровым номером 50:27:0020118:186 для использования в указанных целях на условиях, предусмотренных конкурной документацией. Участки имели вид разрешенного использования "для рекреационных целей", расположены в Московской области, Подольском районе, Подольском лесничестве, Малинском участковом лесничестве, квартал 56 (выдел 3).

В порядке приведения в соответствие с требованиями лесного законодательства заключенных в 2003 и 2006 годах договоров аренды Управление лесного хозяйства по Московской области и городу Москве (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договоры от 24.12.2008 N 50-0883-04-06-062326.12.2008 и от 26.12.2008 N 50-1000-04-06-0623 аренды лесных участков, расположенных по адресу: Московская область, Подольский район, Подольское лесничество, Малинское участковое лесничество, квартал 56, выдел 3, для осуществления рекреационной деятельности сроком до 15.03.2053 и 31.12.2055 соответственно. Участки переданы арендатору по актам приема-передачи.

Согласно приложениям к договорам аренды "Характеристика лесного участка и его насаждений" на участках расположены защитные леса.

Договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии с постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью" указанные участки с 01.07.2012 вошли в состав города федерального значения Москвы.

На основании указанного постановления Управление Росимущества и предприниматель дополнительными соглашениями от 30.12.2015 и 01.08.2017 внесли изменения в договоры аренды от 24.12.2008 и 26.12.2008 и указали следующее: арендодателем является Управление Росимущества; арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "природно-познавательный туризм (5.2) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (1.2.8))" площадью 2000 кв.м с кадастровыми номерами 50:27:0020118:0110 и площадью 900 кв.м с кадастровым номером 50:27:0020118:186, имеющие адресные ориентиры: Москва, с/о Краснопахорский, квартал 56 (выдел 3) Малинского лесничества Краснопахорского лесхоза Подольского ОМУЛХ. Стороны также установили в соглашениях, что размер арендной платы за земельные участки рассчитывается на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

Правительство Москвы постановлением от 28.03.2017 N 120-ПП утвердило Правила землепользования и застройки города Москвы (далее - Правила землепользования и застройки).

В Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены изменения и указаны следующие виды разрешенного использования спорных земельных участков: 13.2.0 - осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля; размещение садового дома, предназначенного для отдыха и не подлежащего разделу на квартиры; размещение хозяйственных строений и сооружений; 13.3.0 - размещение жилого дачного дома (не предназначенного для раздела на квартиры, пригодного для отдыха и проживания, высотой не выше трех надземных этажей); осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля; размещение хозяйственных строений и сооружений; 2.1.0 - размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений; 2.2.0 - размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции, размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

В связи с внесением изменений в сведения ЕГРН о разрешенном использовании земельных участков предприниматель обратился в Управление Росимущества с заявлением о заключении дополнительных соглашений о внесении соответствующих изменений в договоры аренды от 24.12.2008 N 50-0883-04-06-0623 и от 26.12.2008 N 50-1000-04-06-0623.

Управление Росимущества письмом от 12.04.2018 сообщило, что поскольку изменение вида разрешенного использования земельных участков предполагает изменение ставки арендной платы, дополнительные соглашения к договорам аренды будут подписаны после получения соответствующих разъяснений от Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Предприниматель, ссылаясь на то, что дополнительные соглашения к договорам аренды о внесении изменений в части вида разрешенного использования участков стороны не подписали, обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании ответчика заключить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков в части изменения видов разрешенного использования.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 6, 7, 8, 22, 84 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришел к выводу о том, что поскольку спорные земельные участки были предоставлены предпринимателю для определенной цели - природно-познавательный туризм (земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения), правовые основания для изменения в договорах аренды вида разрешенного использования земельных участков отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции, сославшись на статьи 606, 608, 615 ГК РФ, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статьи 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), посчитав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, отменил решение от 14.02.2019 и удовлетворил иск.

Апелляционный суд исходил из следующего: договоры аренды от 24.12.2008 и от 26.12.2008 заключены сторонами в порядке приведения в соответствие с требованиями лесного законодательства заключенных в 2003 и 2006 годах по результатам конкурса договоров аренды участков лесного фонда; Управление Росимущества осуществило мероприятия по приведению вида разрешенного использования указанных участков в соответствие с законодательством; согласно Правилам землепользования и застройки виды разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 50:27:0020118:0110 и 50:27:0020118:186 изменились; несоответствие видов разрешенного использования земельных участков, указанных в договорах, видам разрешенного использования, указанным в ЕГРН, препятствует истцу пользоваться земельными участками по назначению, указанному в ЕГРН; удовлетворение исковых требований направлено не на изменение видов разрешенного использования, а на приведение условий заключенных сторонами договоров в соответствие с данными ЕГРН с учетом того, что инициатива изменения видов разрешенного использования земельных участков исходила от арендодателя, а также того, что Управление Росимущества в порядке досудебного урегулирования спора не отрицало необходимости заключения таких дополнительных соглашений.

Суд округа согласился с выводами апелляционного суда.

Между тем судами апелляционной и кассационной инстанций не учтено следующее.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее - Обзор об изменении вида разрешенного использования земельного участка).

В пункте 1 статьи 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно заключенным сторонами договорам аренды с учетом дополнительных соглашений к ним разрешенное использование спорных земельных участков - природно-познавательный туризм (земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно- оздоровительного назначения). Предоставление предпринимателю в аренду лесных участков в силу статьи 42 ЗК РФ и статьи 615 ГК РФ влечет обязанность использовать эти участки с защитными лесами исключительно в тех названных целях, для которых они предоставлялись.

Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположены спорные участки, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договоры аренды в части видов использования участков.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Принимая решение о внесении изменений в договоры аренды федеральных земельных участков, суды апелляционной и кассационной инстанций не указали обстоятельства, которые в соответствии с положениями статьи 451 ГК РФ могли бы послужить основанием для изменения заключенных с предпринимателем договоров.

Кроме того, земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения спорных договоров аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Спорные земельные участки предоставлялись в аренду на основании решения Управления лесного хозяйства по Московской области и городу Москве по результатам конкурса на право аренды защитных лесных участков для рекреационной деятельности, а не по результатам аукциона для целей строительства.

Обращение предпринимателя с настоящим иском об обязании арендодателя заключить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков в части изменения их видов разрешенного использования - "для размещения индивидуального жилого дома" (как пояснили представители предпринимателя в судебном заседании коллегии), по существу, направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, поэтому изменение указанного в договорах вида использования на иной вид - "для размещения индивидуального жилого дома" без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях недопустимо.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680.

Предприниматель не ссылался в обоснование иска и не представил в материалы дела доказательств того, что спорные участки невозможно использовать в соответствии с условиями договоров аренды.

Следовательно, в данном случае у Управления Росимущества как у арендодателя отсутствует обязанность изменить вид разрешенного использования земельных участков путем заключения дополнительных соглашений по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, суд первой инстанции, правильно применив нормы материального права, пришел к обоснованному выводу об отсутствии предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ оснований для внесения изменений в договоры аренды земельных участков.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что апелляционный и окружной суды, удовлетворив иск предпринимателя, допустили существенные нарушения норм материального права, поэтому на основании части 1 статьи 291.11 АПК постановление апелляционного суда от 28.05.2019 и постановление окружного суда от 21.08.2019 следует отменить, а решение суда первой инстанции от 14.02.2019, выводы которого соответствуют нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам, - оставить в силе.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2019 по делу N А40-288002/2018 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2019 по тому же делу.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.