Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 308-ЭС18-16134 Субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок, то есть действие которого возобновлено на неопределенный срок

Резолютивная часть определения объявлена 18.12.2018.

Полный текст определения изготовлен 25.12.2018.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Попова В.В., Хатыповой Р.А.,

рассмотрела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Первое Домоуправление" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.06.2018 по делу N А63-4736/2017 Арбитражного суда Ставропольского края по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Первое Домоуправление" (Ставропольский край, город Кисловодск) к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (Ставропольский край, город Кисловодск), администрации города-курорта Кисловодска (Ставропольский край, город Кисловодск) о признании незаконным отказа, обязании, без участия представителей сторон.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью "Первое Домоуправление" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - комитет), администрации города-курорта Кисловодска (далее - администрация) о признании незаконным отказа комитета, выраженного в письме от 10.04.2017 N 01-15/1225, возложении на комитет и администрацию обязанности предоставить обществу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества (нежилое помещение (литера Н) общей площадью 50,9 кв. м, кадастровый номер 26:34:010112:121, расположенное по адресу: город Кисловодск, ул. Московская, д. 17) по цене, равной его рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно:

1) в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2017 требования общества удовлетворены.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.06.2018 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Кассационная жалоба общества вместе с делом переданы в судебное заседание Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев кассационную жалобу общества, полагает о наличии оснований для отмены оспариваемых судебных актов в силу следующего.

Из обжалуемых актов следует, что общество на основании договоров аренды от 02.05.2007 N 62, 09.01.2008 N 46, 11.01.2009 N 53 и от 30.06.2010, заключенных с комитетом (арендодатель), являлось арендатором спорного муниципального имущества.

Поскольку по истечении срока действия договора от 30.06.2010 комитет требований о его расторжении и выселении не предъявлял, общество продолжило пользоваться спорным имуществом.

Дополнительным соглашением от 15.01.2016 к договору от 30.06.2010, стороны изменили ежегодную арендную плату.

Письмом от 16.09.2016 общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ, в ответ на которое комитет письмом от 29.09.2016 сообщил, что имущество по адресу: город Кисловодск, ул. Победы, 91, не включено в прогнозный план (Программу) приватизации на 2016-2018 гг., в связи с чем выполнить просьбу не представляется возможным.

В связи с тем, что письмо комитета от 29.09.2016 не содержало информации о принятом решении в отношении спорного помещения по адресу: город Кисловодск, ул. Московская, д. 17, и не были указаны основания для отказа в приватизации спорного объекта, общество повторно 10.03.2017 обратилось в комитет с письмом, в котором просило сообщить о принятом решении в отношении указанного объекта по обращению от 16.09.2016.

Уведомлением от 02.02.2017 комитет сообщил обществу о расторжении договора от 30.06.2010, срок которого истек, и предложил освободить муниципальные нежилые помещения.

Письмом от 10.04.2017 комитет повторно указал обществу об истечении срока договора аренды от 30.06.2010, направлении в его адрес претензии о расторжении договора и выселении из занимаемых помещений.

Полагая, что комитет уклоняется от совершения действий по выкупу муниципального имущества и необоснованно отказал в предоставлении преимущественного права, общество обратилось в суд с настоящим заявлением с вышеизложенными требованиями.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ, указав на факт возникновения между сторонами отношений на основании договоров аренды, заключенных 02.05.2007 и 09.01.2008, то есть до введения в действие положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, суд первой инстанции признал наличие у истца права аренды на основании договора аренды от 30.06.2010, как возобновленным на неопределенный срок.

Установив, что по состоянию на 01.07.2013 спорное помещение находилось во владении и пользовании общества в соответствии с вышеуказанными договорами аренды начиная с 2007 года, непрерывно в течение двух и более лет, общество относится к категории субъектов малого предпринимательства, при отсутствии доказательств наличия задолженности по арендной плате и обременения имущества правом хозяйственного ведения МУП "Домоуправление N 1", учитывая факт направления арендодателем уведомления о расторжении договора аренды после обращения общества с заявлением о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, суд первой инстанции удовлетворил заявленные по настоящему делу требования.

Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, не опровергая выводы суда первой инстанции о возобновлении договора аренды от 30.06.2010, на котором общество основывало свои требования, после 31.12.2010 на неопределенный срок, вместе с тем посчитал, что, в силу положений части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ, предельный срок, на который договор аренды муниципального имущества мог быть заключен без проведения торгов, - до 01.07.2015, являющийся пресекательным, в связи с чем договор аренды нежилого помещения не мог действовать после указанной предельной даты.

Суды апелляционной и кассационной инстанций сочли, что общество, заключая договор аренды недвижимого муниципального имущества на срок менее одного года и фактически осуществляя право аренды непрерывно на протяжении почти десяти лет, при одобрении условий договора о сроке аренды менее одного года и при отсутствии обращений о соответствующей государственной регистрации договора аренды, искусственно создало отсутствие обязательной государственной регистрации договора аренды по фактически существующим арендным правоотношениям с целью придания ему статуса заключенного договора.

Уважительных причин, препятствовавших обществу своевременно оформить и подписать всеми заинтересованными лицами договор аренды с условиями, соответствующими намерению арендатора владеть недвижимым муниципальным имуществом длительный срок, многократно превышающий один год, суды не установили, равно как и наличия каких-либо препятствий в совершении необходимых действий для осуществления государственной регистрации договора аренды.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции и поддержавший его выводы суд округа не усмотрели оснований для выводов о злоупотреблении комитетом (администрацией) правом и совершении им недобросовестных действий по отношению к обществу в части его прав на приобретение спорного имущества в собственность.

Также суды учли наличие договора от 01.09.1999 о передаче спорного имущества МУП "Домоуправление N 1" в хозяйственное ведение, акт приема-передачи от 01.09.1999, придя к выводу о фактическом нахождении спорного имущества на праве хозяйственного ведения названного предприятия, в связи с чем сослались на наличие ограничений в части продажи имущества в собственность иного субъекта.

Учитывая изложенное, суды пришли к выводу об отсутствии у общества на момент обращения с заявлением действующего договора аренды и соблюдения последним всех установленных Законом N 159-ФЗ условий для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных обществом требований.

Между тем суды апелляционной и кассационной инстанций не учли следующее.

Спорные отношения по делу возникли в связи с выкупом арендуемого муниципального имущества в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, который, как следует из его содержания, направлен на поддержку малого и среднего предпринимательства.

Для реализации этой цели субъектам малого и среднего предпринимательства законом предоставлено, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт "ж"). Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (статья 37, часть 3, Конституции Российской Федерации), а следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 N 22-П "По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой администрации города Благовещенска").

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) были даны соответствующие разъяснения по применению названного закона.

Судебная коллегия полагает, что при рассмотрении настоящего дела суды апелляционной и кассационной инстанций должным образом не учли цель принятия Закона N 159-ФЗ, которым является поддержка указанной категории предпринимателей, а также необходимые при разрешении спора разъяснения, содержащиеся в Информационном письме N 134.

Так, одним из основных условий для предоставления в собственность арендуемого имущества является наличие у субъекта права аренды выкупаемого имущества, то есть его нахождение во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (статья 3 Закона N 159-ФЗ).

При этом пункт 1 Информационного письма N 134 разъяснял, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок, то есть действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в абзаце 14 пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.

Как установили суды при рассмотрении дела, истец на протяжении длительного периода начиная с 2007 года являлся арендатором муниципального имущества по срочным договорам аренды, а также на основании договора от 30.06.2010, который по истечении его срока действия (31.12.2010) в отсутствие возражений собственника возобновился на неопределенный срок.

При этом, как установили суды, комитет только уведомлением от 02.02.2017 заявил о расторжении договора от 30.06.2010 после неоднократной подачи обществом заявок о выкупе арендуемого имущества.

Судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела было установлено, что общество ранее (26.11.2014) подавало заявку о выкупе имущества.

Указав, что на эту заявку ответа комитета не поступило, суд апелляционной инстанции не принял во внимание наличие в материалах дела имеющегося на нее ответа от 11.12.2014, подписанного председателем комитета что, ввиду отсутствия государственной регистрации права муниципальной собственности, вопрос об отчуждении имущества будет ориентировочно рассмотрен в 2015 году. Не опровергая наличие заявки общества от 26.11.2014, суд апелляционной инстанции лишь указал на то, что общество не оспорило отказ комитета.

На обращение общества о выкупе арендуемого имущества 06.04.2016 комитет письмом от 21.04.2016 вновь указал, что о возможности приватизации будет сообщено дополнительно после осуществления государственной регистрации права муниципальной собственности на арендуемые помещения.

Впоследствии общество также обращалось с аналогичными заявками 16.09.2016, 10.03.2017, на которые комитет ответил отказом в приватизации со ссылкой на отсутствие права, расторжение договора и выселение из занимаемого помещения.

Суды апелляционной и кассационной инстанций обоснованно сочли договор аренды от 30.06.2010 продленным на неопределенный срок, что соответствует определению Верховного Суда Российской Федерации по делу N 302-КГ16-2160 о применении статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, сделав вместе с тем вывод о признании его недействующим после 01.07.2015 - даты, установленной частью 4 статьи 53 названного Закона N 135-ФЗ.

Указанной нормой, введенной Федеральным законом N 173-ФЗ от 17.07.2009 и отмененной Федеральным законом N 144-ФЗ от 02.07.2013 с 01.07.2013, предусматривалось, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства; заключение договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.

Не опровергая соответствие закону заключение договора аренды от 30.06.2010 без проведения торгов и его продление на неопределенный срок, суды не учли, что до 01.07.2015 общество уже выразило свою волю на выкуп арендуемого имущества подачей заявки от 26.11.2014, подтвердив свои намерения неоднократными аналогичными обращениями к комитету после государственной регистрации права муниципальной собственности 13.04.2016.

Учитывая, что общество обращалось в 2014 году за выкупом помещения и комитет предложил решить этот вопрос после государственной регистрации права муниципальной собственности, при возложении на истца негативных последствий несовершения ответчиком предусмотренных для него законом действий по реализации преимущественного права на выкуп, предусмотренных статьей 3 Закона N 135-ФЗ, судам следовало учесть следующее.

Пунктом 5 Информационного письма N 134 было разъяснено, что, по смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса, суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда недобросовестность действий арендодателя предполагается, пока не доказано иное.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" были также даны разъяснения о необходимости оценки действий участников гражданских отношений при рассмотрении споров судами.

Пункт 1 указанного постановления предусматривает, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

В силу указанного разъяснения и с учетом содержания пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, бездействие комитета и его предложение о предоставлении помещений в собственность после государственной регистрации права собственности, а также отказ от договора аренды после наступления этого обстоятельства и последующих обращений общества о выкупе при установленных по делу обстоятельствах свидетельствуют о создании комитетом препятствий для реализации преимущественного права на выкуп помещения обществом.

Субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может в соответствии с частью 8 статьи 4 Закона N 135-ФЗ оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение. Однако принятие обществом предложения комитета о совершении действий по организации выкупа помещения после регистрации права собственности и ожидание им этого события, в связи с чем оно не оспорило ответ комитета, не может быть истолковано против общества в пользу лица, впоследствии не исполнившего ожидаемого от него результата.

Поскольку обществом заявки о выкупе имущества подавались неоднократно, одна из которых направлена в период до 01.07.2015 года, при незначительном временном разрыве друг от друга, это свидетельствует о едином волеизъявлении общества на приобретение помещения, в связи с чем суды при рассмотрении настоящего спора должны были принять во внимание его заявку на выкуп от 2014 года и оценить причины, по которым выкуп не состоялся. Аналогичный подход был сформирован Верховным Судом Российской Федерации по делу N 305-ЭС15-16104.

Судебная коллегия также принимает во внимание тот факт, что до 01.07.2015 комитет уведомление о расторжении договора аренды и возврате муниципального имущества обществу не направлял.

В отсутствие в материалах дела доказательств государственной регистрации права хозяйственного ведения муниципального предприятия, как это предусмотрено положениями статьями 131, 216 Гражданского кодекса, указание судами апелляционной и кассационной инстанций о наличии этого препятствия для выкупа спорного помещения нельзя признать обоснованным. Более того, суд первой инстанции, проверяя данное обстоятельство, сослался на недоказанность подтверждения передачи имущества предприятию, а также на отсутствие по сведениям Единого государственного реестра недвижимости такого обременения муниципального имущества.

В силу вышеизложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что оснований для отказа в удовлетворении требований общества, заявленных по настоящему делу, не имелось.

Таким образом, поскольку судами апелляционной и кассационной инстанций были нарушены нормы материального права, что повлекло принятие необоснованных и незаконных судебных актов, они подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.06.2018 по делу N А63-4736/2017 Арбитражного суда Ставропольского края отменить.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2017 по тому же делу оставить без изменения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.