Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 18 июля 2018 г. N 32-КГ18-13 Дело о признании незаконным постановления администрации об отказе в предоставлении в аренду земельного участка подлежит направлению на новое рассмотрение, поскольку судами нижестоящих инстанций не были установлены количество сособственников объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, а также возможность административного истца требовать заключения только с ним нового договора аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет, учитывая фактическое заключение такого договора с другим лицом и наличие договоров о перемене лиц в обязательстве

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Хаменкова В.Б.,

судей Корчашкиной Т.Е. и Горчаковой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бобровича Василия Юрьевича о признании незаконным постановления администрации муниципального образования "город Саратов" от 9 декабря 2016 года N 3796 об отказе Бобровичу В.Ю. в предоставлении в аренду земельного участка в Волжском районе, занимаемого объектами недвижимости, по кассационной жалобе Бобровича В.Ю. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 23 июня 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Саратовского областного суда от 5 октября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Корчашкиной Т.Е., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Бобрович В.Ю. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя требования тем, что ему на праве общей долевой собственности с Ф. (по 1/2 доли в праве) принадлежит нежилое помещение общей площадью 180,8 кв.м на первом надземном этаже (номера на поэтажном плане 1-11), расположенное по адресу: город ..., ..., на земельном участке площадью 1344 кв.м из земель населенных пунктов, кадастровый номер ..., вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

В ноябре 2016 года Бобрович В.Ю. обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о предоставлении этого земельного участка в аренду сроком на 49 лет, указав цель использования земельного участка - под нежилое помещение офисного и коммерческого назначения.

Постановлением администрации муниципального образования "город Саратов" от 9 декабря 2016 года N 3796 ему отказано в предоставлении земельного участка на праве аренды по тем основаниям, что фактический вид использования земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 23 июня 2017 года в удовлетворении заявленных Бобровичем В.Ю. требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Саратовского областного суда от 5 октября 2017 года решение Волжского районного суда г. Саратова от 23 июня 2017 года оставлено без изменения.

Определением судьи Саратовского областного суда от 28 декабря 2017 года Бобровичу В.Ю. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В кассационной жалобе, поданной Бобровичем В.Ю. в Верховный Суд Российской Федерации, ставится вопрос об отмене принятых судебных актов.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2018 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 1 июня 2018 года кассационная жалоба Бобровича В.Ю. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не явились. На основании статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит судебные акты подлежащими отмене.

Согласно статье 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

Отказывая в удовлетворении заявленных Бобровичем В.Ю. требований, судебные инстанции сослались на то, что администрация муниципального образования "город Саратов" вправе была отказать в предоставлении в аренду Бобровичу В.Ю. земельного участка, поскольку имеющееся на земельном участке нежилое помещение фактически используется как кафе. В результате чего вид использования земельного участка (размещение кафе (ресторана)) не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка. Данные обстоятельства, по мнению суда, в силу подпункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации являются основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду.

С такими выводами судебных инстанций согласиться нельзя ввиду следующего.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с подпунктом 14 указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Указанные в подпункте 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, на которые сослался суд, могли являться основанием к такому отказу в случае первичного предоставления земельного участка в аренду или в случае досрочного расторжения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако судом данный вопрос не исследовался.

В то же время судом установлено и следует из материалов дела, что согласно свидетельству о государственной регистрации права Бобровичу В.Ю. принадлежит 1/2 доля в праве в общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 180,8 кв.м на первом надземном этаже (номера на поэтажном плане 1-11), расположенное по адресу: город ... (л.д. 5).

Также судами достоверно установлено и подтверждается совокупностью представленных по делу доказательств, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 17 июля 2007 года N Т-2620-р с Б. заключен договор от 4 декабря 2007 года N 857 аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 24 октября 2007 года N ..., прилагаемом к указанному договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 1344 кв.м сроком на 49 лет (л.д. 177-182), то есть с гражданином Б. заключен договор аренды того же земельного участка, на заключении которого настаивал административный истец.

В то же время сведений о досрочном расторжении вышеуказанного договора аренды либо замены стороны в обязательстве по нему материалы настоящего административного дела не содержат.

Согласно сообщению администрации муниципального образования "Город Саратов" в соответствии с договором замены стороны в обязательстве арендатором вышеуказанного земельного участка является Ф. (л.д. 129), который, в свою очередь, передал права и обязанности в отношении объекта недвижимого имущества (земельного участка) Т. по договору замены стороны в обязательстве от 12 декабря 2008 года (л.д. 189-190). В последующем Т. продала находящийся на вышеуказанном земельном участке объект недвижимого имущества (нежилое здание) площадью 180,8 кв.м Ф. и Ф., право собственности которых на него зарегистрировано по 1/2 доли за каждым.

Таким образом, сособственником 1/2 доли нежилого здания площадью 180,8 кв.м является в том числе Ф.

На основании договора купли-продажи от 9 апреля 2013 года Ф. продал принадлежащую ему 1/2 долю в праве собственности на нежилое помещение площадью 180,8 кв.м административному истцу Бобровичу В.Ю., который, в свою очередь, обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" за предоставлением ему права аренды на испрашиваемый земельный участок на 49 лет по причине нахождения на нем принадлежащего административному истцу объекта недвижимости (нежилого помещения), на что получил оспариваемый отказ.

Отказывая в удовлетворении заявленных Бобровичем В.Ю. требований, судами указывалось на то, что у административного истца отсутствовали законные основания для предоставления ему в аренду испрашиваемого земельного участка, поскольку на нем в настоящее время расположено кафе (ресторан), и разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка. Кроме того, на истребуемом административным истцом земельном участке находится объект капитального строительства - кафе (ресторан), не принадлежащий административному истцу Бобровичу В.Ю., других объектов недвижимого имущества на вышеназванном земельном участке не имеется.

Однако такой вывод судебных инстанций нельзя признать законным и обоснованным, поскольку он сделан без учета фактических обстоятельств по делу и норм действующего законодательства, регулирующего имеющие место правоотношения.

Так, в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

С учетом этих разъяснений, а также исходя из положений статьи 392.3 ГК РФ, в соответствии с которой в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга, суду необходимо было установить количество сособственников объекта недвижимости, находящегося на указанном земельном участке, а в связи с этим, возможность административного истца требовать заключения только с ним нового договора аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет, учитывая фактическое заключение такового договора с другим лицом и наличием договоров о перемене лиц в обязательстве.

Кроме того, административный истец в кассационной жалобе указывает на то, что на том же земельном участке находится объект недвижимого имущества площадью 516,5 кв.м, принадлежащий ООО "Транс Поволжье", который судом к участию в деле не привлекался, и не выяснялось его мнение относительно заявленного административного иска.

С учетом изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и привели к вынесению незаконных судебных постановлений, вследствие чего подлежат отмене с направлением административного дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения выявленных недостатков.

При новом рассмотрении дела суду необходимо принять во внимание указанные в настоящем определении недостатки, привлечь к участию в деле всех лиц, заинтересованных в исходе разрешения настоящего спора, обеспечив им право участия в судебном разбирательстве, исследовав и проверив все обстоятельства, имеющие правовое значение для разрешения настоящего спора по существу, дав им надлежащую правовую оценку с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 177, 327-330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 23 июня 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Саратовского областного суда от 5 октября 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.