Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 18 февраля 2015 г. N 43-АПГ14-14 Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, оставлено без изменения, поскольку в приложениях к отчету содержатся копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики земельного участка, ссылки на источники информации, использованные при анализе степени ликвидности и наиболее эффективного использования объекта оценки

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Абакумовой И.Д. и Калининой Л.А.

при секретаре Дарькине А.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Олина A.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Удмуртской Республике об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе Правительства Удмуртской Республики на решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 11 ноября 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Абакумовой И.Д., представителей Олина А.Н. - Борисенко А.В. и Осипова Г.Е., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Олин А.Н., являющийся арендатором части земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... (далее - земельный участок), обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее - Управление Росреестра по Удмуртской Республике), федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Удмуртской Республике (далее - ФГБУ «ФКП» Росреестра по Удмуртской Республике) об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере ... руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования «Город Ижевск» и Правительство Удмуртской Республики.

Решением Верховного Суда Удмуртской Республики от 11 октября 2014 г. заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворены.

В апелляционной жалобе Правительство Удмуртской Республики, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела просит отменить решение суда. В обоснование доводов апелляционной жалобы Правительство Удмуртской Республики указывает, что отчет оценщика, в котором установлена рыночная стоимость земельного участка, составлен с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Относительно апелляционной жалобы Олиным А.Н. поданы возражения.

Управление Росреестра по Удмуртской Республике, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Удмуртской Республике, Правительство Удмуртской Республики и администрация муниципального образования «Город Ижевск» о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены своевременно и в надлежащей форме, их представители в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Олин А.Н. на основании договора аренды от 9 февраля 1998 г. № 1230 с соглашениями от 5 августа 2002 г. № 1230/2 и от 13 июля 2012 г. № 1230/3, договора о предоставлении участков в пользование на условиях аренды от 2 декабря 2003 г. № 2773 с соглашением от 10 октября 2011 г. № 2773/1, договора уступки права от 3 мая 2005 г. является арендатором части земельного участка.

Расчет арендной платы по договору производится в соответствии с постановлением администрации города Ижевска от 13 мая 2011 г. № 456 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории муниципального образования «Город Ижевск», находящихся в муниципальной собственности» исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 24 ноября 2008 г. № 275 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2007 года» с последующими изменениями кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2007 г. определена в размере ... руб. ... коп.

В соответствии с отчетом об оценке от 30 мая 2014 г. № 27н-05/2014, выполненным по заказу заявителя обществом с ограниченной ответственностью «ЭКСО-Ижевск» (далее - отчет № 27н-05/2014), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. составляет ... руб.

Согласно положительному экспертному заключению от 5 сентября 2014 г. № 14/06-148/Э3/77/2/1, выполненному некоммерческим партнерством «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», отчет № 27н-05/2014 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, Олин А.Н. обратился с указанным выше заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд указал, что представленный Олиным А.Н. отчет № 27н-05/2014 является относимым и допустимым доказательством по делу и подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, доказательств опровергающих изложенные в названном отчете выводы, лицами, участвующими в деле, не представлено.

На основании статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации оценила материалы дела, проверила законность оспариваемого судебного акта в пределах доводов апелляционной жалобы и пришла к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена равной его рыночной стоимости в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее - Закон «Об оценочной деятельности») предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из положений статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Для физических лиц статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» не установлен обязательный досудебный порядок, предусматривающий обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 (далее - ФСО № 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В апелляционной жалобе Правительство Удмуртской Республики указывает, что отчет № 27н-05/2014 не соответствует статье 11 Закона «Об оценочной деятельности» и принципам существенности, обоснованности и однозначности, установленным в пункте 4 ФСО № 3, поскольку содержит недостоверную информацию о виде разрешенного использования земельного участка. Согласно правоустанавливающим документам земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации и обслуживания торгового здания, а в отчете № 27н-05/2014 вид разрешенного использования земельного участка определен как «общественно-деловая застройка». Вместе с тем этот довод подлежит отклонению в силу следующего.

Согласно пункту 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений о таком объекте недвижимости, как земельный участок, включаемых в государственный кадастр недвижимости.

По смыслу положений пунктов 3, 14 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508 (далее - ФСО № 4), при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки оценщик использует сведения, содержащиеся в официальных базах и фондах данных (фонд данных государственной кадастровой оценки, государственный кадастр недвижимости), в фондах данных и базах данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

При этом пунктом 15 ФСО № 4 предусмотрено, что для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО № 7), рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Следовательно, федеральными стандартами предусмотрены схожие правила определения вида разрешенного использования для оценки объекта недвижимого имущества как при помощи массовых, так и индивидуальных методов.

Как усматривается из выписки из государственного кадастра недвижимости от 17 июля 2012 г., вид разрешенного использования земельного участка определен как «общественно-деловая застройка». Из отчета № 27н-05/2014 следует, что оценщик определил в качестве наиболее эффективного использования земельного участка его текущее использование, а именно «общественно-деловая застройка (размещение зданий торгово-офисного назначения)».

Таким образом, указание в отчете № 27н-05/2014 вида разрешенного использования земельного участка, содержащегося в государственном кадастре недвижимости, который также соответствует его фактическому использованию, не повлекло нарушений при описании объекта оценки и соответствует целям определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что отчет № 27н-05/2014 не содержит расчетов или ссылок на источники информации, мнения экспертов, на основе которых сделаны выводы о ликвидности объекта оценки и его наиболее эффективном использовании.

Как усматривается из материалов дела, обоснование выводов о степени ликвидности объекта оценки и его наиболее эффективном использовании содержится в разделах 2.6 и 4 отчета № 27н-05/2014 соответственно.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО № 7. Пунктом 16 указанного федерального стандарта оценки предусмотрено, что для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Вместе с тем такие обоснования включены в раздел 4 отчета № 27н-05/2014. В частности, приведены критерии, по которым проведен сравнительный анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики земельного участка, ссылки на источники информации, использованные при анализе степени ликвидности и наиболее эффективного использования объекта оценки, содержатся в разделе 1.8 отчета № 27н-05/2014, а также в приложениях к поименованному отчету.

Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы об отсутствии обоснования отказа оценщика от применения метода капитализации земельной ренты, поскольку такое обоснование приведено на странице 49 отчета № 27н-05/2014.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, приводились в судебном заседании суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могли бы являться основанием для отмены решения суда.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 327, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 11 ноября 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Удмуртской Республики - без удовлетворения.